Chính phủ yêu cầu làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình

Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Quốc hội, trong đó nhấn mạnh việc quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn của công trình, bảo đảm thống nhất với pháp luật về xây dựng.

Theo yêu cầu của Chính phủ, dự thảo cần làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở niên hạn xây dựng công trình, đồng thời bảo đảm sự phù hợp với các quy định về thời hạn sử dụng công trình trong pháp luật xây dựng.

Đáng chú ý, dự thảo cũng phải quy định cụ thể phương án xử lý đối với nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng. Trong đó, cần làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, như quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, cũng như trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới công trình khi hết thời hạn.

Bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn"

Quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư từng nhận được nhiều sự quan tâm trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi). Tại dự thảo được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến trước khi trình Quốc hội tại kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất hồi tháng 8, khái niệm "chung cư có thời hạn" được đưa vào dự luật. Theo đó, đây là loại nhà chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tuy nhiên, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng cách gọi "chung cư có thời hạn" có thể khiến người dân hiểu rằng sau 50 hoặc 70 năm sẽ mất quyền sở hữu căn hộ. Cách diễn đạt này cũng dễ dẫn đến việc đồng nhất thời hạn sử dụng của công trình với thời hạn sở hữu căn hộ.

Trên cơ sở đó, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn", nhằm tránh cách hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ của người dân sẽ tự động chấm dứt khi công trình hết niên hạn sử dụng.

Trước đó, Nghị quyết 21 của Trung ương xác định chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, đồng thời yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ căn hộ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại theo quy định.

Xác định thời hạn theo hồ sơ thiết kế

Cùng với việc bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn", dự thảo mới cũng được Bộ Xây dựng chỉnh sửa các quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo hướng đề xuất mới, thời hạn sử dụng công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế, thay vì phương án kết hợp giữa hồ sơ thiết kế và kết quả kiểm định thực tế như bản dự thảo hồi tháng 8. Đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, dự thảo quy định theo hướng chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để xây dựng lại tòa nhà. Tuy nhiên, việc cải tạo, xây dựng lại phải được thực hiện theo dự án.

Doanh nghiệp tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng có thể được hưởng thêm các cơ chế ưu đãi, trong đó có đề xuất miễn thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Như vậy, trọng tâm của quy định mới không nằm ở việc xác lập một "thời hạn sở hữu" đối với căn hộ, mà hướng đến việc xác định niên hạn sử dụng của công trình, đồng thời làm rõ cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu trong quá trình xây dựng lại.