Đề xuất bổ sung một chương riêng về nhà ở cho thuê tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

Tại hội thảo “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)” do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức tại Hà Nội ngày 17/6/2026, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, đã thông tin về những nội dung lớn đang được đề xuất trong dự thảo luật.

Theo ông Hưng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phiên bản ngày 13/5/2026 được Bộ Xây dựng xây dựng trên cơ sở kế thừa những quy định còn phù hợp của Luật Nhà ở năm 2023, đồng thời sửa đổi, bổ sung một số nhóm chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, tăng phân cấp, đơn giản hóa thủ tục và bảo đảm tính đồng bộ với các luật có liên quan.

Dự thảo được định hướng chỉ quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc, khung thuộc thẩm quyền của Quốc hội; các nội dung cụ thể sẽ được giao Chính phủ quy định. Theo Bộ Xây dựng, dự thảo gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều, tương đương khoảng 32% so với 198 điều của Luật Nhà ở hiện hành.

Bổ sung chương riêng về nhà ở cho thuê

Một trong những điểm đáng chú ý là dự thảo bổ sung định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, cùng các chính sách áp dụng tương ứng.

Đáng chú ý, dự thảo dành một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê. Theo ông Hưng, chương mới dự kiến quy định về đối tượng được thuê, các hình thức phát triển nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn nhà nước và ngoài nhà nước, yêu cầu đối với dự án, trình tự thủ tục đầu tư, chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá cho thuê và quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê.

Dự thảo đồng thời bổ sung quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ở ngoài khu công nghiệp, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế về chỗ ở của nhóm đối tượng này.

Định hướng tăng vai trò của nhà ở cho thuê cũng đã được Bộ Xây dựng nêu trong quá trình hoàn thiện chính sách sửa đổi Luật Nhà ở. Cổng thông tin Bộ Xây dựng cho biết dự thảo kế thừa Luật Nhà ở năm 2023 và bổ sung các loại hình nhà ở cho thuê cho các đối tượng chính sách.

20/21 thủ tục hành chính được phân cấp cho địa phương

Một nội dung khác được nhấn mạnh là phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Theo ông Hà Quang Hưng, dự thảo đã rà soát theo hướng phân quyền, phân cấp mạnh cho chính quyền địa phương. Trong 21 thủ tục hành chính, dự kiến 20 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn một thủ tục về cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền Trung ương, do Bộ Xây dựng thực hiện.

Cùng với đó, dự thảo cắt giảm khoảng 3/4 điều kiện kinh doanh, đồng thời đơn giản hóa thành phần hồ sơ và thủ tục hành chính nhằm rút ngắn thời gian thực hiện. Đây cũng là một trong những định hướng được Quốc hội ghi nhận trong quá trình xem xét chính sách sửa đổi Luật Nhà ở, gồm phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, cắt giảm thủ tục hành chính và điều kiện đầu tư kinh doanh.

Bên cạnh chính sách nhà ở cho thuê, dự thảo tiếp tục luật hóa những cơ chế đã được triển khai và kiểm chứng trong thực tế về phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất luật hóa các chính sách thí điểm tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ.

Theo định hướng được báo cáo tại Quốc hội, việc luật hóa các chính sách đã được kiểm chứng nhằm tạo cơ sở pháp lý ổn định hơn cho việc triển khai các chương trình nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Dự thảo cũng rà soát, bổ sung các quy định liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, tài chính cho phát triển nhà ở và các vấn đề phát sinh trong thực tiễn.

Bỏ quy định sở hữu nhà ở riêng lẻ của người nước ngoài

Một điểm đáng chú ý khác là chính sách về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Theo ông Hưng, dự thảo rà soát, sửa đổi các quy định liên quan để phù hợp với định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các chủ trương mới; trong đó đề xuất bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Đây là nội dung được Bộ Xây dựng đặt trong tổng thể quá trình sửa đổi đồng thời các luật có liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Mở thêm cơ chế cho cải tạo chung cư cũ

Đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị, đồng thời bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Theo Bộ Xây dựng, việc bổ sung phương thức này nhằm mở rộng khả năng huy động nguồn lực cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đồng thời đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư.

Dự thảo cũng sửa đổi, bổ sung các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo hướng làm rõ hơn quyền và trách nhiệm của ban quản trị, chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng và đơn vị quản lý vận hành; đồng thời quy định cụ thể hơn về phần sở hữu chung, sở hữu riêng và chỗ để xe.

Ngoài các nhóm chính sách mới, Bộ Xây dựng cho biết dự thảo tiếp tục rà soát những quy định liên quan đến sở hữu nhà ở, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, nhà ở xã hội, tái định cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở và giao dịch về nhà ở để bảo đảm phù hợp với các luật mới ban hành và thực tiễn phát sinh.

Dự thảo cũng lược bỏ 7 nội dung về hành vi bị nghiêm cấm, chuyển một số nội dung sang quy định điều chỉnh thông thường hoặc loại bỏ những quy định đã được pháp luật khác điều chỉnh, qua đó giảm sự trùng lặp.

Việc tinh gọn thể hiện khá rõ trong cấu trúc dự thảo: từ 198 điều của Luật Nhà ở hiện hành xuống còn 132 điều. Bộ Xây dựng cho biết cách tiếp cận là tập trung quy định các vấn đề mang tính khung, nguyên tắc trong luật, còn các nội dung chi tiết được giao Chính phủ hướng dẫn.

Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện đã được đưa vào chương trình lập pháp năm 2026. Theo tiến độ hiện nay, dự án luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI vào tháng 10/2026. Trước đó, Quốc hội đã cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, tạo cơ sở để cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện hồ sơ dự án luật.

Việc sửa đổi Luật Nhà ở được đặt trong mối liên hệ với quá trình sửa đổi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm xử lý những điểm giao thoa giữa các lĩnh vực và hạn chế phát sinh khoảng trống, chồng chéo khi áp dụng trên thực tế.