Dự thảo Luật Nhà ở mở ‘cánh cửa’ mới cho nhà ở cho thuê

Trong nhiều năm, nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn ngày càng đa dạng, từ người lao động, sinh viên, chuyên gia đến lao động nước ngoài. Tuy nhiên, theo ông Bùi Anh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản, Cố vấn cấp cao Công ty Luật TNHH CNC Việt Nam, pháp luật hiện hành chưa coi nhà ở cho thuê là một loại hình độc lập và chưa có hệ thống chính sách riêng để khuyến khích nguồn cung.

Thực tế, trong 6 tháng đầu năm 2026, cả nước khởi công 62 dự án nhà ở xã hội với quy mô 65.065 căn, nhưng chỉ 9.064 căn, tương đương khoảng 14%, được dành để cho thuê; phần còn lại chủ yếu là nhà ở để bán. Theo chuyên gia, điều này phần nào phản ánh thực tế doanh nghiệp thường ưu tiên mô hình bán nhà để thu hồi vốn nhanh hơn, trong khi đầu tư nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn dài hạn và thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Nhà ở cho thuê lần đầu được thiết kế thành một mô hình riêng

Một trong những thay đổi đáng chú ý của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là dành riêng Chương IV để quy định về nhà ở cho thuê. Theo ông Bùi Anh Tuấn, đây là bước chuyển từ việc coi cho thuê là hoạt động bổ trợ của thị trường mua bán sang xác lập một mô hình có cơ chế phát triển riêng.

Định hướng này được đặt ra trong Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, với yêu cầu Nhà nước bố trí quỹ đất, có cơ chế ưu đãi để khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, đồng thời tạo điều kiện để khu vực tư nhân tham gia thị trường.

Theo dự thảo, đối tượng thuê nhà cũng được thiết kế tương đối rộng. Bên cạnh công dân Việt Nam có khó khăn về nhà ở, còn có chuyên gia, nhà khoa học và người lao động nước ngoài có hợp đồng lao động. Điều này cho thấy nhà ở cho thuê không chỉ được định hướng như một chính sách an sinh mà còn hướng tới hình thành một thị trường khách thuê đa dạng.

Ở phía nguồn cung, doanh nghiệp, hợp tác xã và liên hiệp hợp tác xã có thể tham gia đầu tư. Quỹ đất thực hiện dự án có thể đến từ quỹ đất Nhà nước dành cho phát triển nhà ở cho thuê hoặc đất do doanh nghiệp tự có, tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng. Dự thảo cũng định hướng bố trí quỹ đất tại các đô thị, khu vực TOD, gần khu công nghiệp và trường đại học.

Đáng chú ý, chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê được đề xuất hưởng nhiều chính sách ưu đãi. Điều 42 dự thảo quy định các ưu đãi liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, tín dụng và hỗ trợ hạ tầng. Trong đó, dự án có thể được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích thực hiện dự án; hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Trường hợp doanh nghiệp phải nhận chuyển nhượng đất từ khu vực tư nhân, dự thảo còn đề xuất cơ chế hoàn trả hoặc khấu trừ khoản tiền này vào nghĩa vụ tài chính.

Ưu đãi lớn nhưng giá thuê được xác định theo thị trường

Điểm đáng chú ý trong cơ chế mới là Nhà nước đề xuất hỗ trợ mạnh ở khâu đầu vào nhưng không áp đặt giá thuê theo cơ chế của nhà ở xã hội.

Theo Điều 43 dự thảo, giá cho thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê theo cơ chế thị trường, trên cơ sở tính đủ chi phí đầu tư xây dựng, bảo trì, vận hành, thuế, phí, các chi phí hợp lý khác và lợi nhuận theo phương án kinh doanh. Các khoản ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước không được tính vào giá thuê.

Như vậy, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội có sự khác biệt đáng kể về cơ chế giá. Trong khi nhà ở xã hội chịu sự quản lý về giá bán, giá thuê và điều kiện đối tượng, nhà ở cho thuê theo dự thảo được vận hành theo nguyên tắc thị trường.

Theo chuyên gia Bùi Anh Tuấn, cách thiết kế này gắn với đặc thù tài chính của mô hình cho thuê. Chủ đầu tư phải bỏ lượng vốn lớn ngay từ đầu nhưng thu hồi vốn trong thời gian dài, thay vì thu tiền nhanh từ việc bán từng căn. Do đó, việc cho phép chủ đầu tư chủ động xác định giá thuê là một yếu tố quan trọng trong bài toán tài chính của dự án.

Đổi lại, chủ đầu tư phải duy trì mục đích cho thuê đối với phần nhà ở được hưởng ưu đãi trong suốt thời hạn hoạt động của dự án. Điều này nhằm gắn quyền hưởng ưu đãi với nghĩa vụ duy trì nguồn cung cho thuê, thay vì cho phép doanh nghiệp chuyển sang bán sản phẩm sau một thời gian ngắn.

Có thể phát sinh nghĩa vụ mới với dự án nhà ở thương mại

Không chỉ tạo thêm một loại hình đầu tư mới, dự thảo còn đặt ra vấn đề đáng chú ý đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Theo Điều 25, dự án nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội. Chủ đầu tư có thể thực hiện thông qua việc dành một phần diện tích đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng để xây dựng nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo ông Bùi Anh Tuấn, dự thảo hiện chưa làm rõ đây là hai nghĩa vụ độc lập phải thực hiện đồng thời hay có thể được thực hiện trong cùng một cơ chế, tùy quyết định của địa phương. Đây là vấn đề có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đất, chi phí và phương án tài chính của các dự án nhà ở thương mại trong tương lai.

Dự thảo quy định Luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027. Các dự án nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước thời điểm này không phải dành tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê theo quy định mới. Đáng chú ý, một số dự án cũ đã phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội nhưng chủ đầu tư có nhu cầu chuyển sang nhà ở cho thuê có thể được xem xét hoán đổi theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng đưa nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do cá nhân xây dựng để cho thuê vào khuôn khổ quản lý. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp có thể xây dựng loại hình này mà không phải lập dự án, nhưng phải đáp ứng quy định về xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy tiếp cận công trình.

Theo chuyên gia, dù khung pháp lý mới đã đặt nền tảng cho thị trường nhà ở cho thuê, vẫn còn một số nội dung cần được hướng dẫn cụ thể, như mức ưu đãi thuế, thời hạn hoạt động của dự án và tiêu chuẩn đường giao thông phục vụ chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Đặc biệt, cơ chế xác định nghĩa vụ giữa nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại cần được làm rõ để doanh nghiệp có thể chủ động tính toán phương án đầu tư.

Nhìn tổng thể, dự thảo đang đặt nhà ở cho thuê vào một vị trí mới trong chính sách phát triển nhà ở, với cơ chế ưu đãi riêng và nguyên tắc giá thuê theo thị trường. Nếu được hoàn thiện và hướng dẫn đồng bộ, chính sách này có thể tạo thêm cơ sở pháp lý để thu hút nguồn vốn tư nhân, mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê và đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường bất động sản.