Bất động sản

Áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là sai lầm lớn

GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường • 02/08/2023 - 07:53

Định giá đất là một lĩnh vực chuyên môn hẹp, phức tạp, cần tới chiều sâu kỹ thuật và nền tảng đạo đức, những sai lầm về quản lý có thể dẫn tới các hệ lụy xấu.

3 vướng mắc lớn nhất về giá đất

Một là, quản lý định giá đất không rõ ràng là một cản trở với việc phê duyệt các dự án đầu tư phát triển.

Hai là, khung pháp luật về định giá đất không minh bạch, làm cho người có thẩm quyền quyết định về giá đất trong khu vực nhà nước luôn e ngại.

Ba là cả hệ thống quản lý giá đất đang có những lệch lạc.

Tại 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 về Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và Luật Đất đai 2003 xác định "giá đất do Nhà nước quy định và quyết định phải phù hợp với giá đất giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường".

Chính sách này tiếp tục được nhấn mạnh tại Luật Đất đai 2013 và một lần nữa được khẳng định qua các Nghị quyết mới đây.

Tuy nhiên, thực tế là nhiều năm qua, Bảng giá đất của Nhà nước vẫn chỉ bằng khoảng 40% giá thị trường và những trường hợp Nhà nước quyết định giá đất cụ thể cũng cho thấy đa số thấp hơn giá thị trường ở mức đáng kể.

Mới đây, tại Nghị quyết số 73/NQ-CP của Chính phủ: Về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể, thẩm quyền định giá cụ thể được chuyển từ cấp tỉnh xuống cấp huyện càng khiến cơ quan quản lý lẫn các đối tượng chịu tác động “hoang mang”.

Bởi, nhiều ý kiến cho rằng không thể xác định giá thị trường bởi giá đất nay cao, mai thấp. Nhưng cần biết rằng giá thị trường nói chung không thể là đại lượng cố định. Dựa vào cơ sở dữ liệu về giá đất giao dịch trên thị trường, người ta có thể giải bài toán ước lượng thống kê để tìm giá trị kỳ vọng của giá đất tại một địa điểm cụ thể, vào một thời điểm xác định.

Nghĩa là Bảng giá đất của Nhà nước không phải là một giá trị xác định, mà chỉ là giá trị kỳ vọng của tập hợp dữ liệu về giá đất giao dịch trên thị trường với độ chính xác được tính từ cấu trúc dữ liệu thống kê.

Tại nhiều nước trên thế giới, độ chính xác được chấp nhận từ khoảng 80%, 20% còn lại là tỷ lệ sai lệch. Trường hợp sai lệch lớn hơn 20% có thể xem xét nguyên nhân. Pháp luật nước ta tiếp cận việc quản lý giá đất không theo lý luận này, mà khá "mơ hồ".

Không những vậy, kẽ hở từ “hai giá đất” khiến nhiều năm qua chúng ta không có cơ sở dữ liệu giá đất thực sự thị trường. Biện pháp khắc phục duy nhất là Thuế chuyển quyền bất động sản được tính chỉ dựa vào Bảng giá đất của Nhà nước, không dựa vào giá trị hợp đồng chuyển quyền.

Nhà nước từng bước tiến hành khảo sát độc lập giá thị trường thông qua nhiều kênh thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, trung tâm môi giới, kết quả đấu giá đất...; dựa vào đó mà tăng giá trị Bảng giá đất lên cao dần. Nếu giá trị thuế là cao so với sức đóng góp của dân thì giảm tỷ suất thuế xuống ở mức phù hợp. Cứ vậy, không mấy chốc mà hợp đồng ghi nhận được giá giao dịch thực và hình thành được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường.

Ngoài ra, cơ quan quản lý việc xây dựng Bảng giá đất của Nhà nước cần phối hợp với Tổng cục thống kê để đất đai cũng là thành phần đầy đủ trong "rổ hàng hóa" tính "Chỉ số giá tiêu dùng". Dữ liệu thống kê giá đất vừa có lợi cho cơ quan thống kê, vừa có lợi cho cơ quan quản lý Bảng giá đất.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một sai lầm

Về câu chuyện phương pháp định giá đất, cách đây 20 năm, Luật Đất đai 2003 quy định áp dụng bốn phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, và thặng dư. Đến Luật Đất đai 2013 phương pháp hệ số nhân với Bảng giá đất được bổ sung.

Hiện tại, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay lại quy định trong Luật chỉ còn bốn phương pháp, loại bỏ phương pháp thặng dư.

Tuy nhiên, phương pháp hệ số nhân Bảng giá đất là một sai lầm lớn về tri thức. Giá đất thị trường được hình thành khách quan từ các quan hệ thị trường, không thể bằng một hệ số do con người quyết định theo chủ quan nhân với Bảng giá cũng do con người quy định theo chủ quan.

Những năm qua, phương pháp này tạo nên những giá đất cụ thể do con người quyết định, được áp dụng chủ yếu để tính bồi thường về đất (theo Luật Đất đai 2013). Nhưng cũng chính vì thế xung đột về đất đai xuất phát từ đây được ghi nhận khá lớn. Cần loại trừ phương pháp này khỏi Luật Đất đai và giữ nguyên phương pháp thặng dư để định giá cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.

Định giá đất là một lĩnh vực chuyên môn hẹp, phức tạp, cần tới chiều sâu kỹ thuật và nền tảng đạo đức. Cần phải dựa vào lực lượng tư vấn giá đất của thị trường thay vì thêm nhân lực cho công tác này, các cơ quan nhà nước chỉ cần thông thạo quy trình kiểm tra kết quả định giá của nhà tư vấn giá đất.

Lợi ích từ định giá đất sẽ được kiểm soát hoàn toàn khi quy trình kiểm soát được hình thành dựa trên minh bạch các tiêu chí kỹ thuật cụ thể.

Cụ thể mục đích xác định giá đất

Xác định giá đất theo thị trường

Hơn 10 dự án bất động sản ở Cần Thơ chưa định giá đất