Hơn 252.000 tỷ đồng tồn kho BĐS dân cư chờ dòng tiền bán hàng: Khi tín dụng khó ‘gánh’ thay sức mua

Tồn kho lớn, dòng tiền bán hàng chưa theo kịp

Thị trường nhà ở thương mại đang đi qua một giai đoạn mà sức mua, khả năng chi trả và chất lượng dòng tiền trở thành thước đo quan trọng hơn. Với doanh nghiệp BĐS dân cư, quỹ đất, vị trí và pháp lý vẫn là nền móng của dự án. Tuy nhiên, dòng tiền chỉ thật sự trở lại khi sản phẩm bán được, tiền được thu về và nhà được bàn giao đúng tiến độ.

Tại cuối quý I, nhóm 55 doanh nghiệp BĐS dân cư niêm yết ghi nhận 453.846 tỷ đồng hàng tồn kho. Tổng người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện đạt 201.747 tỷ đồng, bằng 44,5% quy mô tồn kho. Phần còn lại, tương đương 252.099 tỷ đồng, cho thấy hơn một nửa lượng tồn kho chưa có dòng tiền bán hàng đi kèm.

Khoản chênh lệch này đang được nâng đỡ bằng vốn chủ sở hữu, nợ vay, phải trả, chiếm dụng thương mại hoặc các nguồn vốn khác. Vì vậy, hàng tồn kho không chỉ là quỹ hàng cho tương lai. Đó còn là lượng vốn đang nằm lại trong chu kỳ phát triển dự án, chờ được chuyển hóa thành tiền.

Hàng tồn kho của doanh nghiệp nhà ở thương mại có thể bao gồm chi phí đất, chi phí pháp lý, hạ tầng, xây dựng dở dang, sản phẩm đang phát triển hoặc bất động sản chờ đủ điều kiện bàn giao. Khoản mục này chỉ thật sự đi vào dòng tiền khi khách hàng thanh toán theo tiến độ, công trình hoàn thiện, nhà được bàn giao và doanh thu được ghi nhận.

Trong thị trường nhà ở, hàng tồn kho phản ánh phần tài sản dự án chưa chuyển thành dòng tiền bán hàng. Với nhà ở hình thành trong tương lai, đây có thể là sản phẩm đang xây dựng, chưa hoàn thiện hoặc chưa bàn giao. Người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện cho thấy phần dòng tiền và nghĩa vụ bàn giao đã hình thành. Phần chênh lệch còn lại phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, bán hàng, thu tiền và bàn giao trong các kỳ tới.

Hàng tồn kho phân hóa theo sức bán và tiến độ bàn giao

Novaland là doanh nghiệp có quy mô tồn kho lớn nhất, đạt 155.029 tỷ đồng, chiếm 34,2% tổng tồn kho của 55 doanh nghiệp. Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng đạt 146.229 tỷ đồng; bất động sản để bán đã hoàn thành đạt 8.683 tỷ đồng. Tổng người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện đạt 22.267 tỷ đồng, tương ứng 14,4% tồn kho của doanh nghiệp.

Tại ĐHĐCĐ thường niên, ông Bùi Thành Nhơn, Nhà sáng lập Novaland, nhấn mạnh: “HĐQT kiên quyết thực hiện dứt điểm các tồn đọng để đạt được các mục tiêu trong năm 2026”. Novaland cho biết sẽ tập trung hoàn thiện và thực hiện cam kết tại các dự án trọng điểm như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, The Grand Manhattan, Victoria Village và The Park Avenue.

Ở Khang Điền, hàng tồn kho đạt 29.126 tỷ đồng. Trong khi đó, người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện đạt khoảng 715 tỷ đồng, tương ứng phần dòng tiền bán hàng đi kèm mới đạt khoảng 2,5% tồn kho. Phần còn lại, khoảng 28.411 tỷ đồng, vẫn nằm chủ yếu trong chu kỳ phát triển, bán hàng và bàn giao dự án.

Tại ĐHĐCĐ thường niên, bà Nguyễn Thùy Dương, Phó Tổng Giám đốc Khang Điền, cho biết: “Dự án Gladia dự kiến mở bán vào khoảng quý III năm nay, cung cấp hơn 600 căn hộ cao tầng cùng một số sản phẩm thương mại dịch vụ thấp tầng.”

Phát Đạt ghi nhận 15.062 tỷ đồng hàng tồn kho, nhưng người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện chỉ đạt 23 tỷ đồng, tương ứng khoảng 0,2% tồn kho. Quy Nhơn Iconic, tên thương mại của Khu đô thị Bắc Hà Thanh, từng đóng góp vào doanh thu và dòng tiền của doanh nghiệp. Tại thời điểm cuối quý I, tốc độ bán hàng, thu tiền và bàn giao vẫn ảnh hưởng trực tiếp đến vòng quay vốn của các dự án còn lại.

Ở chiều ngược lại, Sunshine Group có 14.521 tỷ đồng hàng tồn kho, trong khi người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện đạt 27.821 tỷ đồng, cao gấp khoảng 1,9 lần quy mô tồn kho tại thời điểm cuối quý. Cùng trong nhóm có hàng tồn kho lớn, Phát Đạt và Vinaconex ITC có tỷ lệ khoảng 0,2%; Năm Bảy Bảy đạt 0,7%; Khang Điền đạt 2,5%; Kosy đạt 3,9%.

Các tỷ lệ này cho thấy dòng tiền bán hàng đi kèm hàng tồn kho rất khác nhau giữa các doanh nghiệp. Doanh nghiệp có tỷ lệ người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện cao đã ghi nhận một phần nguồn tiền hoặc nghĩa vụ bàn giao trong tương lai. Doanh nghiệp có tỷ lệ thấp còn phụ thuộc nhiều hơn vào tiến độ pháp lý, bán hàng, xây dựng và thu tiền trong các kỳ tới.

Hàng tồn kho nhà ở thương mại hiện tập trung ở một số chủ đầu tư lớn. Novaland, Vinhomes và Khang Điền nắm giữ 323.146 tỷ đồng, tương đương 71,2% tổng tồn kho của 55 doanh nghiệp. Nếu tính thêm BLUEMARQ Group và Phát Đạt, 5 doanh nghiệp lớn nhất giữ 354.008 tỷ đồng, chiếm 78%.

Ngoài hàng tồn kho, vốn của doanh nghiệp nhà ở thương mại còn nằm ở các khoản phải thu, đặt cọc và trả trước. Tổng các khoản phải thu đạt 434.469 tỷ đồng. Đặt cọc và trả trước đạt 134.587 tỷ đồng. Khi cộng với hàng tồn kho, quy mô các khoản liên quan đến vòng quay vốn lên tới 1.022.902 tỷ đồng, tương đương 63,6% tổng tài sản.

Tín dụng chỉ hỗ trợ vòng quay vốn, không thay thế sức mua

Trong kỳ báo cáo, nhóm 55 doanh nghiệp BĐS dân cư ghi nhận 28.407 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh phân hóa rõ.

Tổng lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh toàn nhóm dương 34.327 tỷ đồng. Dù vậy, 40/55 doanh nghiệp vẫn âm dòng tiền kinh doanh, tương đương 72,7% số doanh nghiệp trong mẫu. Đáng chú ý, có 30 doanh nghiệp báo lãi sau thuế nhưng dòng tiền kinh doanh âm.

Chênh lệch giữa lợi nhuận và dòng tiền xuất phát từ đặc thù ghi nhận doanh thu của ngành nhà ở thương mại. Lợi nhuận phụ thuộc vào thời điểm bàn giao và ghi nhận doanh thu. Dòng tiền phụ thuộc vào tiến độ thu tiền, nghĩa vụ thanh toán cho đất đai, nhà thầu và chi phí vốn.

Áp lực dòng tiền còn đặt cạnh quy mô nợ vay. Tổng nợ vay của 55 doanh nghiệp đạt 333.486 tỷ đồng, gồm 124.562 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và 208.924 tỷ đồng nợ vay dài hạn. Nợ vay dài hạn chiếm 62,6% tổng nợ vay, trong khi hàng tồn kho tương đương 136,1% tổng nợ vay của toàn nhóm.

Chi phí tài chính đạt 6.654 tỷ đồng. Chi phí lãi vay đạt 3.706 tỷ đồng, tương đương lần lượt 18% và 10% lợi nhuận gộp. Khi tồn kho chưa chuyển thành dòng tiền, chi phí vốn vẫn tiếp tục bào mòn biên lợi nhuận và tạo áp lực lên dòng tiền.

Tín dụng có thể giúp doanh nghiệp duy trì chu kỳ dự án. Khoản vay có thể tài trợ chi phí đất, chi phí xây dựng hoặc nhu cầu tái cơ cấu dòng tiền trong ngắn hạn. Tuy nhiên, tín dụng không trực tiếp biến hàng tồn kho thành doanh thu nếu dự án chưa bán được, chưa thu tiền hoặc chưa bàn giao.

Tại Diễn đàn Tài chính 2026, ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, ổn định Tiền tệ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, nói: “Nếu ưu tiên quá lớn cho một ngành thì các lĩnh vực khác sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận vốn. Nếu nhóm doanh nghiệp này không tiếp cận được vốn thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Vì vậy, cơ quan quản lý buộc phải điều tiết dòng vốn ở mức phù hợp giữa các lĩnh vực”.

Với nhà ở thương mại, tín dụng là một nguồn tài trợ trong chu kỳ dự án. Sức mua, tiến độ thu tiền và khả năng bàn giao vẫn là các yếu tố quyết định tốc độ chuyển hóa hàng tồn kho thành dòng tiền bán hàng và doanh thu ghi nhận.