Bắc Ninh: Vùng trũng đầu tư bất động sản đang dần thức giấc

Từ "điểm trung chuyển" thành "trục phát triển" mới

Nếu vài năm trước, Bắc Ninh chỉ được xem là điểm dừng chân của những chuyến xe công nhân về quê vào cuối tuần, thì giờ đây, tỉnh công nghiệp này đang trở thành đích đến của dòng vốn đầu tư và những nhà đầu tư bất động sản sành sỏi.

Xóa bỏ tình trạng giao dịch cầm chừng, giá liên tục bị điều chỉnh, hiện nay mặt bằng giá tại Bắc Ninh đã ghi nhận tình trạng tăng vọt. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, tình trạng "sốt đất" được cho là hệ quả trực tiếp từ cú hích hạ tầng và quy hoạch khi hàng loạt tuyến cao tốc đang hoàn thiện kết nối Bắc Ninh với Hà Nội, Quảng Ninh, Lạng Sơn, Thái Nguyên, tất cả đan dệt thành mạng lưới giao thông chiến lược mà bất kỳ một trung tâm công nghiệp nào cũng khao khát có được.

Không gian được "mở khóa" từ đại dự án và chính sách

Theo Tạp chí VietnamFinance, Bắc Ninh hiện đang nổi lên như một điểm sáng đầu tư tại miền Bắc nhờ hàng loạt dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn đang được triển khai, góp phần định hình lại diện mạo hạ tầng của địa phương. Đây được xem là “đòn bẩy” tạo lực đẩy mạnh mẽ cho phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời mở rộng biên độ tăng trưởng cho thị trường bất động sản.

Các dự án cao tốc như cao tốc Hà Nội - Lạng Sơn, cao tốc Hà Nội Thái Nguyên hay cao tốc Nội Bài - Bắc Ninh - Hạ Long hiện đang là những trục giao thông huyết mạch, giúp kết nối liên vùng, trực tiếp kết nối với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài cùng nhiều cảng biển quan trọng tại Quảng Ninh.

Siêu dự án Vành đai 4 Vùng Thủ đô - trục liên kết đô thị, công nghiệp và logistics được xem là công trình giao thông trọng điểm, hiện đang từng bước định hình lại bản đồ phát triển khu vực.

Dự án vành đai này khi hoàn thành sẽ tạo mạng lưới liên kết vùng chặt chẽ, kết nối các đô thị vệ tinh, khu công nghiệp, giúp Bắc Ninh mở rộng không gian phát triển và đón dòng vốn đầu tư quy mô lớn.

Thêm vào đó, đề xuất nâng cấp sân bay Gia Bình thành cảng hàng không quốc tế, cùng với phương án sáp nhập Bắc Ninh - Bắc Giang, không chỉ mang tính biểu tượng hành chính mà còn là tuyên ngôn chiến lược về phát triển không gian kinh tế mới. Một vùng công nghiệp - công nghệ cao - logistics liên hoàn đang được định hình, không thua kém gì các "hình mẫu" như Bình Dương (cũ) hay Đồng Nai ở phía Nam trước kia.

Nhà đầu tư "bắt sóng"

Bất kỳ ai từng đầu tư bất động sản ở Bắc Ninh đều hiểu một điều rằng nhà đất nơi đây không chạy theo sóng ngắn hạn. Tâm lý đầu tư “ăn chắc mặc bền” được cộng hưởng bởi lực cầu ở thực khi những kỹ sư, chuyên gia, công nhân đổ về từ các nhà máy Samsung, Canon, Foxconn, Kinh Bắc...

Theo khảo sát của báo Lao Động, đất tại khu vực Phù Khê trước kia được rao bán từ 30- 34 triệu đồng/m2, nay đã được rao ở mức 47-55 triệu đồng/m2.

Một điều đáng chú ý chính là dòng tiền hiện nay đang có sự chuyển dịch rõ, khi rẽ hướng từ các thị trường “nóng” như Hà Nội, Quảng Ninh về Bắc Ninh, khi mặt bằng giá nơi đây vẫn còn dư địa và cơ hội tìm được “vùng giá hợp lý”.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, chỉ trong tháng 3/2025, mức độ quan tâm đến đất nền Bắc Ninh tăng tới 66% - mức tăng hiếm thấy trong bối cảnh toàn thị trường đang phục hồi chậm.

Khu vực Tân Hồng, nơi có hoạt động kinh doanh sôi động, ghi nhận mức tăng tới 25%, từ 34–37 triệu đồng/m2 lên 42–47 triệu đồng/m2. Đất gần các khu công nghiệp, dù nằm trong đường làng, cũng ghi nhận mức giá 25–30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15%.

Theo báo Lao Động, tại khu vực Yên Phong, nhờ sự hiện diện của nhiều KCN lớn, cũng ghi nhận mức tăng từ 10-20% tùy vị trí so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tại Việt Yên – khu vực giáp Bắc Giang, một số shophouse có giá lên đến 60 triệu đồng/m2, đất nền dự án dao động 35–48 triệu đồng/m2, cho thấy sức nóng lan rộng ra ngoài trung tâm.

Tại Việt Yên, nhiều shophouse đã lên giá 60 triệu đồng/m2, đất nền dự án cũng vọt lên từ 35-48 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy “sức nóng” của Bắc Ninh đã không còn gói gọn trong khu vực trung tâm, mà đang lan tỏa sang cả các vùng giáp ranh - nơi có nhiều KCN và dự án mới đang manh nha hình thành.

Đơn cử như việc cho thuê trọ tại khu tại Yên Phong, gần KCN Samsung có thể mang lại doanh thu không hề nhỏ. Một số shophouse tại khu vực Từ Sơn có thể cho thuê với mức giá từ 20–25 triệu đồng/tháng, phục vụ nhu cầu mua sắm của chuyên gia Hàn Quốc. Đây cũng có thể coi là dòng tiền ổn định mà ít thị trường mới nổi nào có được.

Không chỉ là đất mà là cuộc dịch chuyển địa kinh tế

Hiện nay Bắc Ninh đang sở hữu một trung tâm công nghiệp với hệ sinh thái hoàn chỉnh, nguồn lao động dồi dào, hạ tầng phát triển đồng bộ và đặc biệt là chính quyền có tầm nhìn phát triển đô thị song hành với công nghiệp.

Chia sẻ trên báo Lao Động, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes - ông Lê Đình Chung cho rằng, khi đất trung tâm khan hiếm, bất động sản sẽ đi tìm vùng đất mới có nền tảng tốt, pháp lý rõ ràng và hạ tầng đi trước và hiện nay Bắc Ninh đang hội tụ cả ba yếu tố này.

Hiện nay Bắc Ninh không còn là “khu công nghiệp giá rẻ”, không đơn thuần là “công xưởng” phía Bắc. Địa phương đang chuyển mình để trở thành trung tâm công nghiệp công nghệ cao - đô thị thông minh - logistics hiện đại. Và bất động sản với vai trò phản ánh kỳ vọng tương lai hiện đang bám theo trục phát triển đó một cách tự nhiên.

So với các tỉnh lân cận như Hưng Yên hay Thái Nguyên, Bắc Ninh có lợi thế rõ rệt về hạ tầng kết nối trực tiếp tới sân bay Nội Bài, cảng biển Cái Lân, cùng chuỗi cung ứng FDI đã thành hình. Điều này giúp bất động sản Bắc Ninh giữ được sự ổn định và biên lợi nhuận dài hạn, thay vì tăng giá "đột biến - lao dốc" như một số khu vực khác trong thời gian qua.

Ngoài ra, tình trạng đô thị hóa mạnh mẽ cũng khiến nhu cầu ở thực tăng cao. Tỷ lệ dân số đô thị tại địa phương tăng nhanh, đặc biệt ở các khu vực như Từ Sơn, Thuận Thành, Quế Võ (cũ). Việc người dân bản địa và chuyên gia đổ về mua đất, mua nhà ở các KĐT mới là xu hướng tất yếu. Do đó, sự kết hợp giữ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn được xem là yếu tố giúp thị trường BĐS tại đây tăng giá ổn định, không có sự "sốt ảo".

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh đang có một số dự án "tâm điểm"góp phần tạo sóng đầu tư mới trong năm 2025 có thể kể đến như:

Dự án Từ Sơn Garden City - Trung tâm khu vực Từ Sơn (cũ), gần Vành đai 4, giá còn "mềm", pháp lý rõ ràng; Dự án Him Lam Green Park - Khu vực trung tâm TP. Bắc Ninh (cũ): Hạ tầng hoàn thiện, tiện ích đầy đủ; KĐT Hanaka Paris Ocean Park – Phong cách Pháp, vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá lớn KĐT Đại Đồng – VSIP... Đây đều là dự án hưởng lợi trực tiếp từ dòng FDI, vừa có tiềm năng tăng giá vừa phù hợp cho thuê và khai thác thương mại trong thời gian dài hạn.

Dù đang được đánh giá là "vùng trũng" hút vốn, nhưng thị trường Bắc Ninh cũng tiềm ẩn một số thách thức ngắn hạn có thể kể đến như: Tình trạng quy hoạch treo ở một số xã vùng ven, rủi ro pháp lý với đất nông nghiệp chuyển đổi chưa rõ ràng, hay tốc độ đô thị hóa "chạy trước" hạ tầng dân sinh.

Do đó, các chuyên gia vẫn đưa ra khuyến cáo, nhà đầu tư cần thẩm định kỹ hồ sơ pháp lý và chỉ nên lựa chọn các sản phẩm gắn với dự án hạ tầng hoặc quy hoạch đã rõ ràng để "xuống tiền".