Bất động sản Hà Nội 2026: Cung lớn, giá điều tiết, người mua nắm lợi thế

Báocáo tiêu điểm quý IV/2025 của CBRE cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang rời xa quỹ đạo “sốt – hạ – sốt” quen thuộc để bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi giá trị thực, tính bền vững và năng lực tài chính trở thành những thước đo then chốt.

Trong quý IV/2025, Hà Nội ghi nhận gần 14.905 căn hộ chung cư mới mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên xấp xỉ 36.000 căn – mức cao thứ hai trong lịch sử, chỉ sau năm 2019. Diễn biến này phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của hoạt động phát triển dự án, đồng thời cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư vào sức hấp thụ dài hạn của thị trường.

Đáng chú ý, phân khúc cao cấp tiếp tục mở rộng khi gần 4.000 căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m² được tung ra, chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung cả năm. Bên cạnh đó, các đại đô thị vùng giáp ranh Hà Nội, đặc biệt tại Văn Giang (Hưng Yên), nổi lên là điểm sáng nguồn cung. Riêng trong quý IV, khu vực này chiếm hơn 60% lượng mở bán toàn thị trường và gần 40% nguồn cung cả năm, phản ánh xu hướng giãn dân và tìm kiếm không gian sống rộng hơn trong bối cảnh hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Ở chiều cầu, thị trường vẫn duy trì sức mua tích cực. Hơn 13.500 căn hộ được tiêu thụ trong quý IV, đưa tổng lượng giao dịch cả năm lên gần 34.760 căn. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới đạt khoảng 79%, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn được đánh giá là ổn định, cho thấy thị trường sơ cấp chưa rơi vào trạng thái dư cung.

Tuy nhiên, diễn biến giá cho thấy sự phân hóa rõ nét. Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV đạt hơn 78 triệu đồng/m², giảm 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung vùng ven – nơi mặt bằng giá phổ biến 50–60 triệu đồng/m² – chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi đó, các dự án nội đô tiếp tục neo giá cao, phổ biến 90–100 triệu đồng/m², cho thấy quỹ đất khan hiếm vẫn đóng vai trò “neo giá” tại khu vực trung tâm.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ gần như đi ngang ở mức bình quân khoảng 62 triệu đồng/m². Tốc độ tăng giá so với cùng kỳ giảm xuống còn 24%, thấp hơn mức đỉnh của quý III, phản ánh dấu hiệu hạ nhiệt mang tính điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, đồng thời cho thấy tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn trước xu hướng lãi suất tăng.

Không chỉ căn hộ, phân khúc bất động sản gắn liền với đất cũng ghi nhận những chuyển động đáng chú ý. Trong quý IV/2025, Hà Nội có 654 căn thấp tầng mở bán mới, chủ yếu tại các đại đô thị vùng ven. Cả năm, nguồn cung mới đạt hơn 3.800 căn, giảm khoảng 40% so với năm 2024 nhưng vẫn được xem là mức khá trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc. Thanh khoản duy trì ổn định với 820 căn giao dịch trong quý IV, nâng tổng lượng bán cả năm lên gần 5.852 căn, thậm chí vượt lượng cung mới.

Dù vậy, nguồn cung lớn tại khu vực ngoại thành tạo áp lực điều chỉnh giá. Đến cuối quý IV, giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 187 triệu đồng/m² đất, giảm 15% so với cuối năm trước. Giá thứ cấp gần như đi ngang quanh mức 201 triệu đồng/m², phản ánh tâm lý chờ đợi và cân nhắc kỹ lưỡng của người mua.

Nhìn sang năm 2026, CBRE dự báo thị trường căn hộ Hà Nội có thể đón khoảng 33.000 căn hộ mới, tương đương năm 2025. Mặt bằng giá sơ cấp được kỳ vọng tiếp tục được “điều tiết” nhờ nguồn cung lớn, áp lực cạnh tranh từ các dự án vùng giáp ranh và nhóm dự án nội đô có giá cao. Trong khi đó, thị trường thứ cấp có thể chịu thêm áp lực nếu lãi suất duy trì xu hướng tăng.

Với phân khúc bất động sản gắn liền với đất, năm 2026 dự kiến có khoảng 6.600 căn mở bán mới, với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà phát triển nước ngoài. Điều này có thể đẩy giá sơ cấp tăng trong trung hạn, song diễn biến thị trường thứ cấp vẫn phụ thuộc lớn vào bối cảnh vĩ mô, lãi suất và tiến độ hạ tầng.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, hạ tầng – đặc biệt là hạ tầng giao thông – tiếp tục là động lực then chốt thúc đẩy sự phát triển dự án. Tuy nhiên, trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng lớn, các chủ đầu tư buộc phải chuẩn bị kỹ lưỡng hơn về chiến lược tài chính, sản phẩm và khả năng thích ứng theo chu kỳ.

Ở phía cầu, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, cho rằng năm 2025 là giai đoạn hiếm hoi lợi ích giữa chủ đầu tư và người mua đạt trạng thái cân bằng tương đối. Dữ liệu cho thấy nhu cầu ở thực đã trở thành lực kéo chính, thay thế dòng tiền đầu cơ ngắn hạn. Người mua ngày càng ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác rõ ràng và giá trị tích lũy dài hạn.

Tổng hòa các yếu tố cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào một chu kỳ mới, tăng trưởng không còn dựa trên kỳ vọng ngắn hạn mà gắn chặt hơn với nền tảng hạ tầng, chất lượng sản phẩm và sức mua thực.