Bất động sản Hà Nội quý III/2026: Chung cư giữ sức hút, nhà riêng chờ tín hiệu mới

Thị trường chuyển sang trạng thái thận trọng, người mua ưu tiên nhu cầu thực

Chia sẻ tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III năm 2026”, ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về tâm lý và hành vi tìm kiếm sản phẩm. Sau trạng thái tích cực có kiểm soát trong quý II, người tiêu dùng trở nên thận trọng hơn trong quý III, có xu hướng quan sát và chờ đợi những diễn biến thuận lợi hơn trước khi đưa ra quyết định.

Diễn biến này phản ánh sự cân nhắc ngày càng kỹ lưỡng của người mua trong bối cảnh lãi suất vay cao, những lo ngại liên quan đến chính sách giải tỏa và sự khác biệt về chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư. Thay vì quyết định nhanh theo kỳ vọng tăng giá, người mua có xu hướng chú trọng hơn đến giá trị sử dụng, khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và mức độ phù hợp của giá bán.

Theo ông Cảnh, chung cư và nhà riêng là hai loại hình có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời ghi nhận những tín hiệu đáng chú ý về tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới. Đây cũng là các phân khúc cần được nhìn nhận từ góc độ nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Một điểm đáng chú ý khác là phạm vi tìm kiếm của người mua chưa có sự dịch chuyển đáng kể. Từ quý III/2025 đến nay, người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn chủ yếu tập trung tại Hà Nội, các khu vực vùng ven và địa bàn lân cận. Trong bối cảnh hạ tầng giao thông đang được triển khai với tốc độ nhanh, các khu vực có khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm tiếp tục nằm trong phạm vi quan tâm của thị trường.

Về giá bán, giá rao bán bất động sản Hà Nội có dấu hiệu điều chỉnh chậm lại, mức biến động của chỉ số giá rao bán giảm 10 điểm giữa quý II và quý III/2026, trong khi chỉ số giá rao bán giảm 12 điểm giữa quý I và quý II/2026.

Chung cư thích nghi, nhà riêng chờ đợi, biệt thự hướng về khu vực vệ tinh

Trong bức tranh chung của thị trường Hà Nội, chung cư tiếp tục dẫn đầu về mức độ quan tâm. Đáng chú ý, đây cũng là phân khúc có mức suy giảm tỷ lệ giao dịch thấp hơn so với các loại hình khác. Điều này cho thấy nhu cầu đối với căn hộ vẫn có khả năng duy trì tương đối tốt, ngay cả khi tâm lý thị trường chuyển sang thận trọng.

Ở thị trường sơ cấp, các chính sách thanh toán linh hoạt và ưu đãi từ chủ đầu tư được xem là những yếu tố hỗ trợ sức hút của sản phẩm. Trong bối cảnh người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính, việc điều chỉnh tiến độ thanh toán hoặc đưa ra chính sách bán hàng phù hợp có thể giúp giảm áp lực dòng tiền ban đầu, qua đó hỗ trợ quyết định mua nhà.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp vận động theo hướng khác. Giá rao bán tại một số khu vực có xu hướng điều chỉnh sâu hơn so với sơ cấp, tạo điều kiện để người mua tìm kiếm những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn. Thay vì chỉ quan tâm đến nguồn cung mới, người mua có thêm xu hướng so sánh căn hộ đang được chào bán trên thị trường chuyển nhượng, đặc biệt tại những khu vực xuất hiện điều chỉnh giá.

Thị trường sơ cấp và thứ cấp vì vậy đang thích nghi theo hai cách khác nhau. Với sơ cấp, chính sách bán hàng kịp thời của chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ thanh khoản. Với thứ cấp, khả năng điều chỉnh giá và sự xuất hiện của các sản phẩm có mức giá hấp dẫn hơn là yếu tố thu hút người mua.

Dù vậy, sức hút của chung cư không đồng nghĩa mọi sản phẩm đều đáp ứng tốt nhu cầu thị trường. Bài toán đặt ra là liệu mặt bằng giá hiện tại có tương xứng với giá trị sử dụng, khả năng chi trả và nhu cầu ở thực hay không. Trong giai đoạn người mua thận trọng, những căn hộ có mức giá hợp lý, chính sách thanh toán phù hợp và đáp ứng tốt nhu cầu sinh sống sẽ có cơ sở thuận lợi hơn để tiếp cận khách hàng.

Khác với chung cư, thị trường nhà riêng Hà Nội đang thể hiện trạng thái chờ đợi rõ nét hơn. Mức độ quan tâm có xu hướng điều chỉnh, trong khi giá rao bán nhìn chung vẫn tương đối ổn định. Đáng chú ý, áp lực giảm giá chủ yếu xuất hiện tại những khu vực từng ghi nhận mức tăng mạnh, thay vì diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.

Việc giá tại một số khu vực điều chỉnh cũng có thể khiến khoảng cách giữa các mặt bằng giá dần thu hẹp. Đây là diễn biến đáng quan tâm sau giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh, khi người mua ngày càng chú trọng so sánh giá trị thực và mức độ phù hợp của sản phẩm với khả năng tài chính.

Trong bối cảnh đó, thông tin quy hoạch được xem là một trong những yếu tố có thể tác động đáng kể đến tâm lý người mua nhà riêng. Tuy nhiên, sự quan tâm đối với quy hoạch chưa chắc chuyển hóa ngay thành giao dịch, nhất là khi người mua vẫn cân nhắc lãi suất vay và kỳ vọng giá bán sẽ điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Dù vậy, triển vọng của phân khúc này vẫn phụ thuộc vào mức độ đáp ứng giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua. Trong ngắn hạn, trạng thái thận trọng có thể tiếp tục chi phối thị trường, nhất là tại những khu vực có mặt bằng giá cao sau thời gian tăng nóng.

Đối với phân khúc biệt thự, nguồn cung mở bán thực tế không nhiều và có xu hướng tập trung tại những khu vực gắn với các dự án hạ tầng trọng điểm, đặc biệt là vùng ven Hà Nội.

Xét trong dài hạn, biệt thự vẫn là phân khúc ghi nhận diễn biến tăng trưởng giá tích cực trong khoảng 3 năm trở lại đây. Mặt bằng giá tại nhiều dự án tương đối ổn định trong thời gian dài, dù mức độ quan tâm có thể thay đổi theo từng giai đoạn và từng khu vực.

Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và giá trị tài sản lớn cũng khiến quyết định mua biệt thự đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng. Trong giai đoạn hiện nay, tiến độ triển khai hạ tầng, khả năng kết nối với khu vực trung tâm và mức giá của từng dự án sẽ là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sức hút của phân khúc này.