Bất động sản tâm linh hút dòng tiền, chuyên gia cảnh báo nguy cơ đầu cơ, thổi giá

Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản tâm linh - Xu hướng và cơ hội” do Báo Nông thôn ngày nay/Dân Việt tổ chức ngày 25/8, các chuyên gia cho rằng, thị trường các sản phẩm gắn với nghĩa trang, nơi an nghỉ và dịch vụ tâm linh đang mở ra dư địa đầu tư, nhưng để phát triển bền vững cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý và cơ chế quản lý.

Từ góc độ quy hoạch và quỹ đất, ông Vũ Sỹ Kiên - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng nếu các khu nghĩa trang được quy hoạch, đầu tư theo hướng xanh, văn minh và hạn chế tác động đến môi trường, mô hình này có thể tạo ra những giá trị mới. Thay vì hình ảnh nghĩa trang truyền thống với các phần mộ hiện hữu trên mặt đất, có thể phát triển mô hình công viên Vĩnh Hằng, hoa viên Vĩnh Hằng, tăng diện tích cây xanh và tổ chức không gian cảnh quan phù hợp. Theo ông, tại một số quốc gia, những khu vực này thậm chí có thể kết hợp với các hoạt động tham quan, du lịch.

Ông Kiên cũng lưu ý xu hướng gắn khu lưu giữ tro cốt với các cơ sở tôn giáo đang xuất hiện tại Việt Nam. Một số chùa đã mở rộng khuôn viên để bố trí nơi lưu giữ tro cốt, trong đó có cả giải pháp xây dựng không gian ngầm. Đây là mô hình cần được nghiên cứu trong quá trình định hình các sản phẩm bất động sản tâm linh.

Tuy nhiên, theo ông Kiên, thị trường hiện vẫn tồn tại nhiều khoảng trống. Các sản phẩm, dịch vụ liên quan chưa được pháp luật quy định đầy đủ, trong khi cách thức định giá cũng chưa thống nhất. Giá trị một phần mộ không chỉ nằm ở diện tích đất mà còn phụ thuộc vào hạ tầng, cảnh quan, chất lượng dịch vụ an táng, chăm sóc và duy tu trong thời gian dài.

Đặc thù của loại hình này là thời gian cung cấp dịch vụ có thể kéo dài nhiều năm, thậm chí không xác định thời hạn. Do đó, các hợp đồng cần làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, quyền của khách hàng cũng như phương án xử lý khi doanh nghiệp phá sản, chuyển nhượng dự án hoặc thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ.

Đề cập nguy cơ đầu cơ, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng khi nhu cầu tăng và xuất hiện khả năng tạo chênh lệch giá, việc dòng tiền đầu tư tìm đến thị trường là quy luật bình thường. Bất động sản tâm linh cũng không nằm ngoài quy luật này.

Theo bà Miền, nguy cơ gom hàng, tạo khan hiếm giả, đẩy giá hoặc đầu cơ hoàn toàn có thể xuất hiện. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa đầu tư và đầu cơ. Việc mua sản phẩm để tích lũy rồi chuyển nhượng khi giá tăng có thể là hoạt động đầu tư bình thường, trong khi việc gom số lượng lớn, tạo khan hiếm hoặc tung thông tin nhằm đẩy giá bất thường là hành vi cần được kiểm soát.

Để hạn chế những biến động thiếu lành mạnh, bà Miền cho rằng trước hết cần minh bạch thông tin về quy hoạch, điều kiện dự án, loại sản phẩm, quyền của người mua và trách nhiệm của chủ đầu tư. Giá bán, phí quản lý, duy tu, các chi phí phát sinh và điều kiện chuyển giao, chuyển nhượng cũng cần được công khai ngay từ đầu. Đồng thời, chính sách thuế, phí và nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch loại hình này cần được nghiên cứu phù hợp.

Luật sư Hoàng Ngọc - Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt tâm và cộng sự, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cũng nhận định đầu tư và đầu cơ là khả năng khó tránh khi thị trường phát triển, nhất là trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế và giá trị các khuôn viên an nghỉ có thể tăng cao. Bên cạnh nguồn thu từ sản phẩm, doanh nghiệp còn có thể phát triển các dịch vụ quản lý, chăm sóc và duy tu dài hạn.

Theo luật sư Hoàng Ngọc, trước mắt cần chuẩn hóa hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua trong bối cảnh chưa có cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng cho từng phần đất. Hợp đồng cần quy định rõ giá, quyền và nghĩa vụ các bên, phạm vi dịch vụ cũng như trách nhiệm quản lý lâu dài. Các khoản phí quản lý, duy tu, bảo dưỡng cũng cần được công khai, minh bạch.

Về lâu dài, ông cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện quy định về quyền sử dụng, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp đối với các sản phẩm đặc thù này, đồng thời xây dựng cơ chế xử lý khi dự án được chuyển nhượng hoặc nghĩa trang phải di dời để phục vụ công trình hạ tầng, quốc phòng, an ninh hay mục đích công cộng.

Các chuyên gia thống nhất rằng thị trường bất động sản tâm linh có dư địa phát triển, nhưng cần được định hướng theo hướng minh bạch, văn minh, tiết kiệm quỹ đất và bảo đảm các giá trị văn hóa, tín ngưỡng. Một hành lang pháp lý rõ ràng cùng cơ chế quản lý phù hợp sẽ là nền tảng để thị trường phát triển ổn định, hạn chế đầu cơ, tranh chấp và rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.