Bất động sản - Trợ lực quan trọng nhất để đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm tới?

Động lực cho tăng trưởng tín dụng 16%

Ngân hàng Nhà nước đã đề ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% cho năm 2025 - cao nhất trong vòng 8 năm trở lại đây. Trong giai đoạn 2015 – 2017, tăng trưởng tín dụng luôn duy trì ở ngưỡng cao, trên 17%. Thậm chí, tăng trưởng tín dụng năm 2016 còn đạt mức 18,71%. Tuy nhiên, những năm sau đó đến nay, tín dụng tăng trưởng chậm hơn, dao động dưới 14% (trừ năm 2022 tăng trưởng 14,5%).

Vậy, mục tiêu tăng trưởng tín dụng liệu có thành hiện thực?

Mục tiêu tăng trưởng tín dụng 2025 được đánh giá là tham vọng.

Ngành bất động sản - một trong những trợ lực quan trọng cho tăng trưởng tín dụng khi đang chiếm khoảng 21 – 22% tổng dư nợ toàn hệ thống – đang bước vào giai đoạn phục hồi.

Theo giới phân tích, từ năm 2025 sẽ là chu kì bất động sản là động lực thúc đẩy thị trường lớn nhất.

Yếu tố nhân khẩu học đang rất thuận lợi khi nhóm dân số sinh quanh năm 1990 (thế hệ ghi nhận sự bùng nổ dân số mạnh nhất của Việt Nam và hiện chiếm tỷ trọng lớn trong tầng lấp trung lưu) bước vào giai đoạn tăng tốc mua nhà. Nhu cầu vay mua nhà của khách hàng cá nhân trong năm 2025 được dự báo sẽ phục hồi khi nền lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp trong khi nguồn cung nhà đất dồi dào hơn.

Ở phía cung, các chuyên gia phân tích của VCBS nhận định, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã vượt qua giai đoạn tái cấu trúc và tiếp cận lại được nguồn vốn vay.

Sau giai đoạn tạm ngưng để quan sát thị trường, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu tích cực ra mắt/chạy tin đồn các phân khu, dự án mới và được đón nhận khá tốt. Nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đủ điều kiện triển khai trở lại.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cơ bản hoàn thành xử lý các nghĩa vụ trái phiếu, đưa trạng thái tài chính về mức an toàn và vượt qua giai đoạn thanh lọc của thị trường.

Cùng với đó, bất động sản khu công nghiệp, hưởng lợi từ đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và xuất nhập khẩu, cũng được dự báo sẽ khởi sắc trong năm 2025. VPBankS nhận định, mảng cho vay khu công nghiệp trong thời gian tới rất tiềm năng do quỹ đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục được bổ sung mạnh mẽ trong giai đoạn 2025 - 2030, với trọng tâm mở rộng là các khu vực được coi là trung tâm KCN, có khả năng thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước như Đông Nam Bộ, Đồng bằng Sông Hồng và Bắc Trung Bộ & Duyên hải miền Trung.

Từ những bước đệm đó, giới phân tích cho rằng các ngân hàng sẽ tiếp tục đẩy mạnh dòng chảy tín dụng vào kênh kinh doanh bất động sản, bao gồm cả nguồn vốn dành cho các chủ đầu tư để gia tăng nguồn cung bất động sản trong tương lai, đón đầu một chu kỳ tăng giá mới của thị trường nhà đất.

Bên cạnh bất động sản, động lực đầu tư, sản xuất mạnh mẽ trong năm 2025 cũng là yếu tố hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng.

Nhìn lại bức tranh tín dụng những năm trước đó, dễ nhận thấy rằng tăng trưởng tín dụng ở mức thấp, một phần do động lực đầu tư, xuất khẩu suy yếu. Tuy nhiên, trong năm 2024 hoạt động xuất, nhập khẩu đã có sự phục hồi mạnh mẽ với tổng kim ngạch xuất khẩu hướng tới mốc 800 tỷ USD, cao hơn 2,5 lần so với kế hoạch Chính phủ đề ra. Tiếp đà của năm 2024, hoạt động xuất khẩu trong năm 2025 được dự báo vẫn sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt.

Chưa kể, trong năm 2025, Việt Nam tiếp tục mở rộng phát triển công nghiệp và đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông, đặc biệt là những tuyến đường cao tốc, sân bay mới và hệ thống đường sắt đô thị, cũng như nhiều công trình tầm cỡ quốc gia mới,… Quyết tâm đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công trong năm 2025 của Chính phủ cùng với việc các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp được dự báo chưa sớm phục hồi, sẽ làm gia tăng vai trò của kênh tín dụng ngân hàng.

Trong văn bản chỉ đạo mới đây, NHNN yêu cầu TCTD tiếp tục phấn đấu giảm lãi suất cho vay – vốn đang duy trì ở mức thấp nhất trong vòng nhiều năm trở lại đây. Hơn nữa, Thông tư 06/2023/TT-NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại phải công bố lãi suất cho vay mới, thúc đẩy tính minh bạch, tăng cường cạnh tranh giữa các ngân hàng, góp phần làm giảm đáng kể lãi suất cho vay.

Theo các chuyên gia VCBS dự báo, lãi suất cho vay sẽ tiếp tục duy trì ổn định trong nửa đầu năm 2025. Đây tiếp tục là động lực thúc đẩy nhu cầu tín dụng và tăng trưởng kinh tế trong năm nay.

>>Chương trình cho vay nhà ở xã hội 145.000 tỷ đồng không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng

Nhiều năm tăng trưởng tín dụng cao nhưng GDP lại thấp

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, tăng trưởng tín dụng cao không phải lúc nào cũng là dấu hiệu của sự phát triển tích cực.

Nhiều năm tăng trưởng tín dụng cao nhưng GDP lại thấp.

Trong giai đoạn 2015 – 2023, có nhiều năm tăng trưởng tín dụng cao nhưng tăng trưởng GDP lại thấp. Ngược lại, chẳng hạn như năm 2018, tín dụng toàn hệ thống chỉ tăng 14%, nhưng GDP vẫn tăng 7,08%, mức cao nhất trong giai đoạn 2008 – 2018.

Thực tế cho thấy, những năm vừa qua, tốc độ tăng trưởng tín dụng luôn ở mức gấp 2 lần, thậm chí gấp 3 lần so với tốc độ tăng trưởng GDP. Theo thống kê, nếu như năm 2015, tỷ lệ dư nợ tín dụng trên GDP của Việt Nam là 89,7% thì đến năm 2023, con số này đã lên tới khoảng 133%.

Điều này chỉ ra sự thiếu liên kết giữa tăng trưởng tín dụng và tăng trưởng GDP. Giống như TS Nguyễn Tú Anh từng trăn trở, phải chăng lượng vốn tín dụng thực sự đi vào nền kinh tế không phải là con số lớn như thống kê chỉ ra. Hay nói cách khác tăng trưởng tín dụng mới chỉ “đẹp” về số lượng, còn chất lượng tín dụng, đóng góp của tăng trưởng tín dụng cho tăng trưởng GDP vẫn chưa cao.

Các chuyên gia VPBankS cũng nhận định, tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam đang ở mức quá cao tiềm ẩn rủi ro an toàn hệ thống tài chính, tiền tệ. “Khi tăng trưởng phải thỏa hiệp bằng chất lượng tài sản thì mức tăng trưởng đó không bền vững, có thể dẫn đến bất ổn kinh tế, áp lực lạm phát cao và các vấn đề về nợ xấu tồn đọng khó xử lý hơn”, các chuyên gia của VPBankS nhấn mạnh.

Nhiều tổ chức quốc tế, trong đó có Ngân hàng Thế giới (WB) đã từng khuyến nghị Việt Nam nên kéo giảm tỷ lệ tín dụng/GDP xuống, giảm sự phụ thuộc tăng trưởng với tín dụng của nền kinh tế cũng như đảm bảo sức khỏe của hệ thống tài chính.

Bên cạnh đó, mặc dù bất động sản là động lực cho tăng trưởng tín dụng năm 2025 song việc đẩy quá nhiều vốn vào thị trường này cũng có thể gây ra rủi ro nợ xấu cho các ngân hàng. Bởi vốn dĩ việc tập trung vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản luôn được khuyến cáo là rất rủi ro. Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cũng từng khẳng định, NHNN không cấm cho vay bất động sản nhưng mỗi ngân hàng phải đảm bảo hoạt động an toàn và hệ thống tài chính ổn định.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, khi nguồn vốn đổ vào quá nhiều, bong bóng bất động sản sẽ hình thành và kéo theo tình trạng cung vượt cầu. Các cuộc khủng hoảng tài chính như năm 1997, 2008, và những giai đoạn khó khăn tại Việt Nam vào năm 2011 - 2012 hay 2022 đều gắn liền với những tác động mạnh mẽ từ thị trường bất động sản. Hệ lụy là, đến nay, nhiều ngân hàng vẫn đang trầy trật xử lý các tài sản thế chấp từ những đợt cho vay bất động sản trước đó.

Do đó, các chuyên gia đều nhận định rằng, NHNN và các ngân hàng thương mại cần kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản để hạn chế tình trạng đầu cơ, đồng thời nắn dòng vốn vào các phân khúc có nhu cầu thực.

Ngành ngân hàng thời gian qua đã nỗ lực duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng đi lên. Ngoài ra, NHNN cũng ban hành nhiều thông tư hỗ trợ, ví như Thông tư 12/2024/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay nhằm thúc đẩy tín dụng.

Tuy nhiên, để tăng trưởng tín dụng bền vững, động lực tăng trưởng tín dụng phải xuất phát từ nhu cầu thực sự của người dân và doanh nghiệp. Điều này đồng nghĩa với việc cần phải có những biện pháp hồi phục, củng cố và phát triển tổng cầu. Theo TS Lê Duy Bình, sự hồi phục về tốc độ tăng trưởng tín dụng không thể chỉ xuất phát từ nỗ lực duy nhất của ngành ngân hàng mà còn cần sự vào cuộc và chung tay của các ngành, nghề khác.

Theo đó, ông Bình cho biết tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực chế biến chế tạo chỉ có thể đạt được khi ngành công thương thực sự nỗ lực đưa tốc độ tăng trưởng của ngành này trở lại đúng hướng.

Tương tự, tín dụng dành cho lĩnh vực thương mại sẽ chỉ duy trì được đà tăng trưởng hoặc phát triển mạnh mẽ nếu các hoạt động thương mại, tiêu dùng trong nước cũng như xuất nhập khẩu được cải thiện rõ rệt.

Tăng trưởng tín dụng là cần thiết để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế song khả năng cung ứng vốn đầy đủ, phù hợp, đúng liều lượng mà nền kinh tế cần, nguồn lực tín dụng được phân bổ hiệu quả mới là nền tảng cho sự phát triển bền vững, ông nói.