Biến động thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sau cao điểm COVID-19

Nguồn cung tăng vọt

Qua một quý trầm lắng với dưới 900 căn chào bán mới, thị trường chứng kiến ​​nguồn cung mới tăng vọt trong quý II/2022 với 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua tổng nguồn cung mới của cả năm 2021 trong đó theo CBRE Việt Nam, Khu Đông, đặc biệt là TP. Thủ Đức, đóng góp đến 88% nguồn cung mới nhờ các giai đoạn tiếp theo của đại đô thị Vinhomes Grand Park.

Được hỗ trợ bởi việc nâng cấp vị trí dự án tại các quận ngoại thành, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm 93% nguồn cung mới quý này. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới trong khi phân khúc bình dân gần như "tuyệt chủng" nguồn cung mới kể từ quý I/2019.

Sự nâng cấp giá của các dự án tại khu vực vùng ven không chỉ làm góp phần thay đổi cơ cấu phân khúc sản phẩm trong nguồn cung mới mà còn thúc đẩy tăng trưởng giá sơ cấp.

Cụ thể, theo thống kê của CBRE Việt Nam, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.455 USD/m2 - tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm. Phân khúc trung cấp được hưởng lợi nhiều nhất từ ​​việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm với mức tăng giá 1,9% theo quý và 7,0% theo năm trong khi giá của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm từ 0,6 - 3,8% so với quý II/2021.

Nguồn cung mới tăng vọt khiến số căn bán được tăng tương ứng. Thị trường ghi nhận tổng cộng 11.259 căn chào bán thành công, tăng gần 1,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Bất chấp sự bùng nổ nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, trung bình ở mức 72%.

Cùng với sự tăng trưởng tích cực của nguồn cung trong nửa đầu năm 2022, thị trường dự kiến ​chào đón khoảng 22.000 căn hộ trong năm nay. Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung mới với hàng loạt đợt mở bán tại TP. Thủ Đức và huyện Nhà Bè.

Giá bán tăng tỷ lệ thuận

Dù nguồn cung có sự gia tăng nhanh chóng sau đại dịch nhưng sau đó là những sự trái ngược trong giá bán tại thị trường bất động sản.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, trong các khu vực của TP. Hồ Chí Minh, khu Tây đang diễn biến thú vị khi xuất hiện giá căn hộ còn mềm trong khoảng từ 45 - 60 triệu đồng/m2, thanh khoản khá tốt trong khi khu Đông nguồn cung vẫn chiếm đa số trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, giá căn hộ khu vực này đã biến động tăng khá nhanh, thiết lập mặt bằng mới. Những sản phẩm có giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2 đang dần khan hiếm. Còn ngưỡng giá từ 35 - 40 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất tại TP. Hồ Chí Minh nói chung, khu Đông nói riêng.

Ông Thắng khẳng định, toàn thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh, phân khúc hạng A chiếm 58%, hạng B là 30% trong khi 3 năm qua không ghi nhận nguồn cung căn hộ giá dưới 35 triệu đồng/m2. Hiện tại, để kiếm căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh cũng không có.

"Như vậy để thấy, giá căn hộ TP. Hồ Chí Minh đã ở ngưỡng mới. Việc tìm kiếm mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2 tại thành phố này sẽ ngày càng khó trong tương lai gần", ông Thắng nhấn mạnh.

Nhiều dự đoán giá bất động sản sẽ "hạ nhiệt" bởi các tác động tâm lý thời điểm này. Bên cạnh những tín hiệu tích cực trong giai đoạn đầu năm, thị trường đã và đang đối mặt với nhiều khó khăn trước mắt như vấn đề cấp phép, các thay đổi trong quy định pháp luật và chính sách thắt chặt tín dụng, chi phí tăng và việc mất cân đối cung cầu...

Bức tranh thị trường địa ốc 6 tháng đầu năm 2022 đã cho thấy, giá sơ cấp căn hộ vẫn tăng từ 8 - 15% giữa các đợt (cách nhau 3 - 5 tháng) trong khi các dự án thứ cấp giá ít biến động hoặc tăng nhẹ ở mức 3 - 5% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung ở các dự án đã bàn giao nhà, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện về trung tâm thành phố.

Những thách thức này sẽ buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô và tự hoạch định giải pháp tối ưu cho mình.