Bộ Xây dựng: Nhà đầu tư đang mắc sai lầm khi chỉ nghĩ đến bán bất động sản nghỉ dưỡng

Vướng mắc lớn nhất hiện nay là đòi cấp sổ lâu dài cho đất thương mại

Phát biểu tại Hội thảo "Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền", bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng những vướng mắc pháp lý lớn nhất của bất động sản du lịch cơ bản đã được tháo gỡ. Vấn đề hiện nay không còn nằm ở luật pháp mà nằm ở tư duy đầu tư và khả năng khai thác vận hành.

Theo bà Hằng, trong nhiều năm, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển nhanh hơn tốc độ hoàn thiện chính sách, khiến thị trường xuất hiện nhiều khoảng trống pháp lý. Tuy nhiên, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã cơ bản thiết lập khung pháp lý tương đối đồng bộ cho loại hình này.

Theo đó, các dự án bất động sản du lịch được xác định xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng đất từ 50-70 năm. Việc xác định rõ loại đất và thời hạn sử dụng giúp nhà đầu tư có căn cứ pháp lý để xây dựng phương án đầu tư, tính toán thời gian thu hồi vốn và chiến lược kinh doanh.

Đáng chú ý, bà Hằng cho biết việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản du lịch hiện đã có cơ sở pháp lý rõ ràng.

"Khi đã xác định rõ chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy hoạch, xây dựng và kinh doanh bất động sản thì hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận", bà nói.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, vướng mắc hiện nay không phải là việc cấp giấy chứng nhận, mà là việc một số nhà đầu tư xây dựng dự án trên đất thương mại, dịch vụ nhưng lại mong muốn được cấp sổ đỏ lâu dài như đất ở.

"Chúng ta xây dựng trên đất thương mại nhưng lại muốn cấp giấy chứng nhận nhà ở lâu dài. Đây mới là vấn đề đang phát sinh", bà Hằng nhấn mạnh.

"Nếu không có du lịch thì không có người ở"

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không còn là pháp lý mà là quan điểm đầu tư.

Bà cho rằng nhiều chủ đầu tư đang tiếp cận bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng chỉ tập trung bán sản phẩm mà quên mất bản chất của loại hình này là khai thác lưu trú và gắn với hoạt động du lịch.

"Các chủ đầu tư đang hướng tới việc chỉ bán tài sản. Nhưng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là loại hình phục vụ cho thuê và phải gắn với phát triển du lịch", bà nói.

Theo bà Hằng, nếu địa phương không nghiên cứu thị trường, không đánh giá tiềm năng du lịch, không tính toán yếu tố kết nối hạ tầng, sân bay, cảng biển hay khả năng thu hút khách thì việc phát triển ồ ạt sẽ dẫn tới tình trạng dư cung.

"Chúng ta cứ đầu tư số lượng thật nhiều nhưng không tính đến chất lượng và khả năng khai thác. Nếu không có du lịch thì không có người ở", bà cảnh báo.

Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng bài toán vận hành khai thác hiện cũng đang là một điểm nghẽn mới của thị trường. Theo bà, cơ chế quản lý vận hành đối với bất động sản du lịch hiện chưa thực sự rõ ràng, trong khi hiệu quả của sản phẩm lại phụ thuộc rất lớn vào khả năng vận hành, khai thác và thu hút khách.

Cam kết lợi nhuận là vấn đề mới phát sinh

Bà Hoàng Thu Hằng cũng đề cập đến câu chuyện cam kết lợi nhuận, vốn từng gây nhiều tranh cãi trên thị trường condotel.

Theo bà, thời kỳ đầu phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án chủ yếu được xây dựng để khai thác cho thuê. Tuy nhiên, sau đó thị trường xuất hiện mô hình bán sản phẩm kèm cam kết lợi nhuận.

"Đây là một loại hình kinh doanh mới phát sinh trên cơ sở bất động sản nghỉ dưỡng", bà nói.

Theo phân tích của đại diện Bộ Xây dựng, một số chủ đầu tư đã chuyển từ mô hình tự khai thác sang huy động vốn từ khách hàng thông qua việc bán sản phẩm rồi cam kết vận hành và chia lợi nhuận.

"Bản chất đây là quan hệ dân sự giữa các bên. Tuy nhiên, cơ quan quản lý cũng đang nghiên cứu các cơ chế phù hợp nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và nhà đầu tư", bà cho biết.

Theo bà Hằng, trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản thời gian tới, các cơ quan quản lý sẽ tiếp tục tổng kết thực tiễn, rà soát những vấn đề mới phát sinh để hoàn thiện cơ chế kiểm soát các cam kết của chủ đầu tư đối với khách hàng.

"Từ góc độ pháp lý, những vướng mắc lớn nhất của bất động sản nghỉ dưỡng cơ bản đã được tháo gỡ. Vấn đề hiện nay nhiều hơn nằm ở tư duy đầu tư, khả năng khai thác vận hành và sự phát triển đồng bộ của ngành du lịch", bà Hoàng Thu Hằng nhấn mạnh.