Đại diện Bộ Xây dựng: Điểm nghẽn của bất động sản du lịch giờ không còn nằm ở pháp lý

Sau nhiều năm loay hoay với những tranh luận về condotel, officetel hay cơ chế cấp giấy chứng nhận, bất động sản du lịch hiện nay đang bước sang một giai đoạn phát triển mới.

Theo bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), những vướng mắc lớn nhất về pháp lý cơ bản đã được tháo gỡ. Điều thị trường cần giải quyết hiện nay không còn là câu chuyện luật pháp, mà là cách đầu tư, vận hành và khai thác sản phẩm.

Phát biểu tại phiên thảo luận "Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn" trong khuôn khổ Hội thảo "Thị trường bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền" diễn ra ngày 23/6 tại Hà Nội, bà Hoàng Thu Hằng cho rằng khung pháp lý dành cho bất động sản du lịch hiện đã có bước hoàn thiện đáng kể sau khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực.

Pháp lý không còn là rào cản lớn nhất

Theo bà Hằng, trong nhiều năm, sự phát triển rất nhanh của bất động sản nghỉ dưỡng khiến hệ thống chính sách chưa theo kịp thực tiễn, dẫn tới nhiều khoảng trống trong quản lý cũng như tâm lý e ngại của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, bức tranh này đã thay đổi khi Luật Đất đai đã xác định rõ loại đất sử dụng cho bất động sản du lịch là đất thương mại, dịch vụ, đồng thời quy định thời hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm.

Đây là cơ sở để nhà đầu tư xác định rõ vòng đời dự án, tính toán phương án thu hồi vốn và xây dựng chiến lược khai thác dài hạn.

Một trong những nội dung từng gây nhiều tranh luận là việc cấp giấy chứng nhận cho condotel, biệt thự du lịch hay các công trình lưu trú cũng đã có cơ chế xử lý rõ ràng hơn.

Theo bà Hằng, khi công trình đáp ứng đầy đủ yêu cầu về quy hoạch, đầu tư xây dựng và điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật, việc cấp giấy chứng nhận đã có căn cứ pháp lý để thực hiện.

"Đến thời điểm hiện nay, trên thực tế gần như không còn những vướng mắc lớn về vấn đề này", bà Hằng nhận định.

Theo lãnh đạo phía Bộ Xây dựng, những băn khoăn còn lại chủ yếu xuất phát từ việc một số nhà đầu tư mong muốn các dự án được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ nhưng lại được cấp giấy chứng nhận theo chế độ sử dụng đất ở lâu dài. Đây là nhu cầu phát sinh của thị trường chứ không phải khoảng trống của hệ thống pháp luật.

Thị trường cần thay đổi tư duy phát triển

Theo đại diện Bộ Xây dựng, điểm nghẽn đáng quan tâm hơn hiện nay nằm ở chính cách phát triển sản phẩm.

Bà cho rằng nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp cận bất động sản du lịch theo hướng xây dựng để bán tài sản, trong khi bản chất của loại hình này là khai thác lưu trú và gắn với sự phát triển của ngành du lịch.

"Nếu chỉ phát triển dự án theo số lượng mà không đánh giá tiềm năng du lịch, hạ tầng giao thông, sân bay, cảng biển hay khả năng thu hút khách thì rất khó tạo hiệu quả khai thác. Không có khách du lịch thì cũng sẽ không có người lưu trú", bà Hằng nhấn mạnh.

Theo bà, bất động sản nghỉ dưỡng không thể tách rời quy hoạch phát triển điểm đến. Giá trị của dự án không chỉ đến từ sản phẩm mà còn phụ thuộc vào khả năng vận hành và khai thác trong suốt vòng đời dự án. Đây cũng là lý do nhiều dự án sau khi hoàn thành gặp khó khăn trong việc khai thác công suất phòng dù đã bán hết sản phẩm.

Loạt vấn đề mới nổi cộm

Bên cạnh bài toán vận hành, bà Hằng cho biết thị trường cũng đang xuất hiện những mô hình kinh doanh mới cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện chính sách. Một trong số đó là hình thức chủ đầu tư bán sản phẩm rồi cam kết thuê lại hoặc cam kết lợi nhuận cho khách hàng.

Theo bà, đây không phải mô hình vốn có của bất động sản nghỉ dưỡng mà hình thành trong quá trình thị trường phát triển. Về bản chất, quan hệ cam kết lợi nhuận là quan hệ dân sự giữa doanh nghiệp và khách hàng.

Tuy nhiên, cơ quan quản lý vẫn cần nghiên cứu cơ chế phù hợp nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời hạn chế những rủi ro từng phát sinh trên thị trường trong thời gian qua.

Ngoài ra, bà Hằng cũng cho biết Bộ Xây dựng đang tiếp tục rà soát các loại hình kinh doanh mới cũng như những bất cập phát sinh để từng bước hoàn thiện chính sách quản lý.

Cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế cho nhà đầu tư nước ngoài

Một nội dung khác được bà Hằng đề cập là việc tham gia thị trường của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Theo bà, pháp luật hiện hành không hạn chế người nước ngoài kinh doanh hoặc mua bán công trình xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, điểm vướng hiện nay nằm ở quyền sử dụng đất.

Do hoạt động mua bán công trình luôn gắn với quyền sử dụng đất, trong khi người nước ngoài chưa được phép nhận chuyển giao quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành, quá trình giao dịch vẫn phát sinh những vướng mắc cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, cùng với sự phát triển của thị trường, những mô hình kinh doanh mới sẽ tiếp tục xuất hiện. Vì vậy, cơ chế quản lý cũng cần được cập nhật theo thực tiễn nhằm vừa bảo đảm quyền lợi của nhà đầu tư, vừa tạo nền tảng cho bất động sản du lịch phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.