Các nước đã xây nhà cho dân nghèo thế nào?

LTS: Trong thời gian vừa qua, việc triển khai chính sách nhà ở xã hội đã mang lại nhiều lợi ích thiết thực, kịp thời góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho một bộ phận không nhỏ người thu nhập thấp.

Việc ban hành Quyết định số 338/QĐ-Ttg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” (Đề án) một lần nữa thể hiện trách nhiệm, sự quyết liệt, khẩn trương, tâm huyết của Đảng, Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan; thể hiện nỗ lực đổi mới tư duy trong việc hoạch định, tổ chức và triển khai chính sách phát triển nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp.

Để triển khai hiệu quả Đề án, cần tiếp tục nghiên cứu và áp dụng nhiều giải pháp đồng bộ, tổng hợp để không những đạt được mục tiêu của Đề án mà xa hơn là xây dựng thành công chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp với tầm nhìn dài hạn, gắn với sự phát triển kinh tế, xã hội và chính sách an sinh của quốc gia.

Bài viết này gồm 2 phần. Phần 1 giới thiệu, phân tích mô hình nhà ở xã hội thành công của Singapore, Brunei, New Zealand, Thái Lan. Phần 2, đề xuất, gợi mở một số giải pháp cho Việt Nam từ những kinh nghiệm đó.

Phần 1:

Mô hình nhà ở xã hội của Singapore

Singapore đã phát triển trên 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (public housing) với giá cả phù hợp ở 24 thị trấn (town) và 3 estates, cung cấp nhà ở cho hơn 80% dân số, trong số đó người dân sở hữu lên đến 90% tổng căn hộ (flat).

Chính phủ Singapore định hình bức tranh tổng thể cho nhà ở xã hội bao gồm cả môi trường sinh thái nhằm tạo lập cộng đồng dân cư nhà ở xã hội sống động, sáng tạo và phát triển bền vững. Singapore thiết lập mô hình doanh nghiệp nhà nước phát triển nhà ở xã hội từ năm 1960. Cơ quan chuyên trách duy nhất của nhà nước Singapore phụ trách việc nghiên cứu, quy hoạch, thu hồi đất, xây dựng, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì nhà ở xã hội là Ủy ban Phát triển Nhà ở (Housing Development Board - HDB) trực thuộc Bộ Phát triển Quốc gia (Ministry of National Development - MND).

Đây là một tổ chức thống nhất, chuyên biệt, chuyên nghiệp, với quyền hạn và trách nhiệm toàn diện, rõ ràng. Vì vậy, nhà ở xã hội tại Singapore được gọi là nhà HDB. HDB cũng chính là tổ chức cho người dân vay hạn mức lên đến 85% tổng giá trị căn hộ với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp. Nếu người dân mua căn hộ có giá trị 300.000 đô Singapore thì HDB có thể cho vay lên đến 255.000 đô Singapore. Các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở xã hội tại Singapore cũng được nhà nước hỗ trợ với quy trình thủ tục hành chính rõ ràng, minh bạch và nhanh chóng.

Thị trường bất động sản Singapore áp dụng hệ thống tiết kiệm bắt buộc với tên gọi “Quỹ Phòng xa Trung ương” (Central Provident Fund - CPF). Người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF. Người sử dụng lao động đóng 14%/tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng.

Ngoài ra, để người dân có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua. Hệ thống tiết kiệm bắt buộc hoạt động giúp cho người mua căn hộ trong tương lai tránh được những khoản nợ lớn, cho phép họ trả được các khoản nợ một cách đều đặn với chi phí tài chính thấp. Một người mua nhà ở trong tương lai phải tiết kiệm được một khoản tiền nhất định đã ghi trong hợp đồng vay vốn, trước khi người đó được phép vay tiền với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Quỹ CPF cho vay gần tối đa giá trị căn hộ với lãi suất rất thấp, được trả góp với thời gian lên đến 30 năm.

Hệ thống này có thể được duy trì vì các lợi thế nhất định như thuế, lãi suất của tiền đặt cọc và vốn vay lãi suất thấp. Quỹ này đã trở thành một nhân tố quan trọng để các chương trình nhà ở được thực thi, người dân dùng tiền gửi tiết kiệm để mua nhà HDB với giá rẻ hơn giá thị trường. Những người có thu nhập thấp được ưu tiên mua nhà ở xã hội trước và hình thức mua là bốc thăm thông qua HDB.

Mô hình nhà ở xã hội của Brunei

Chế độ an sinh và phúc lợi xã hội của người dân Brunei rất cao, được hưởng chính sách miễn phí giáo dục, y tế và hỗ trợ nhà cửa.

Nhà ở xã hội ở Brunei được quản lý bởi Cục Phát triển Nhà ở (Department of Housing Development - DHD). Đã có ba chương trình nhà ở xã hội được thực hiện, đó là Chương trình nhà ở quốc gia, Chương trình nhà ở cho công dân bản địa không có đất và Chương trình tái định cư quốc gia.

Nhà nước Brunei cung cấp nhà ở xã hội cho người dân bản địa không có đất, không có nhà ở. Nhà ở xã hội cũng được xây dựng nổi trong quần thể làng nổi Kampong Ayer trên sông Brunei. Nhà ở xã hội lần đầu tiên được khởi xướng vào những năm 1950 dưới hình thức chương trình tái định cư hàng loạt cho người dân Kampong Ayer, khu định cư nhà sàn trên sông Brunei. Tuy nhiên, sau đó, chương trình nhà ở đã cho phép cư dân Kampong Ayer sở hữu nhà trên đất.

Nhà ở xã hội ở Brunei đa dạng về loại hình như nhà riêng lẻ gắn với đất hoặc nhà nổi trên cọc bê tông và cả nhà chung cư. Người dân có thể thuê trong 30 năm. Hình thức thanh toán là trừ thẳng vào lương (khoảng 200 USD/tháng). Khi người thuê trả hết tổng tiền thuê thì quyền thuê sẽ được chuyển thành quyền sở hữu. Nếu người thuê không may qua đời thì người thừa kế sẽ tiếp tục được thừa hưởng quyền thuê.

Điều đáng quan tâm là chính phủ Brunei luôn gắn việc cung cấp nhà ở xã hội với việc làm cho người thuê. Vì có việc làm mới có thu nhập để trả tiền thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Gần đây, Brunei đang nghiên cứu mô hình đối tác công tư (PPP) để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người dân.

Kinh nghiệm của New Zealand

Nhà ở xã hội ở New Zealand là nhà ở thuê dành cho người không thể thuê nhà ở tư nhân. Chính phủ hỗ trợ trả tiền thuê một phần. Nhà ở xã hội do Kainga Ora - Cơ quan phát triển đô thị thuộc Chính phủ New Zealand, và Công ty cung cấp nhà cộng đồng (Cummunity Housing Provider - CHP) vận hành.

Kainga Ora là chịu trách nhiệm tạo quỹ đất sẵn sàng để xây dựng nhà ở với quy hoạch, thiết kế hiệu quả, hạ tầng và tiện ích đầy đủ. Còn Công ty cung cấp nhà cộng đồng CHP là của tư nhân. Như vậy, nhà ở xã hội của New Zealand bao gồm cả nhà thuộc sở hữu của Chính phủ và nhà thuộc sở hữu tư nhân của các doanh nghiệp, các quỹ, các quỹ tín thác, tổ chức có đăng ký.

Từng CHP cũng có các sản phẩm và phân khúc nhà ở xã hội khác nhau, đảm bảo tính cạnh tranh, minh bạch và đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. Nhà ở xã hội bao gồm cả nhà riêng lẻ gắn với đất và nhà chung cư. Nhà chung cư cũng đa dạng về phân khúc.

Chúng tôi đến khảo sát một dự án cung cấp nhà ở xã hội ở trung tâm Auckland có tên Te Matawai địa chỉ 139, đường Grey. Đây là Dự án Nhà ở xã hội thuộc phân khúc cao cấp với giá thuê khoảng 1.000 Đô la New Zealand/tuần cho loại 1phòng ngủ (khoảng 14,5 triệu đồng/tuần). Nhà ở xã hội phân khúc trung bình thì tiền thuê khoảng 500 Đô la New Zealand/tuần (khoảng 7,3 triệu đồng/tuần). Giá thuê nhà ở xã hội bằng 80% giá thuê thị trường của sản phẩm cùng loại. Nhà nước hỗ trợ 20% tiền thuê chênh lệch thông qua Bộ Phát triển Xã hội (Ministry of Social Development: MSD) và trả trực tiếp cho các CHP.

New Zealand là nước dân chủ cao. Đại đa số người dân thuộc tầng lớp trung lưu. Nhà ở xã hội cũng phải bình đẳng, không phân biệt giàu nghèo, đa dạng, tuân thủ quy luật kinh tế thị trường. Nhà ở xã hội không phải chỉ là nhà ở giá rẻ, chất lượng thấp. Chính phủ và xã hội New Zealand thể hiện rõ quan điểm không chỉ cung cấp ngôi nhà được xây dựng bằng gạch, vôi, vữa, sắt thép, xi măng mà cung cấp tổ ấm cho người dân.

Các mô hình nhà ở xã hội tại New Zealand khá đa dạng bao gồm: Nhà ở chuyển tiếp (nhà tạm) cho người có nhu cầu khẩn thiết về nhà ở trong vòng 12 tuần; Nhà ở khẩn cấp cho người hiện không có nơi nào để ở hoặc không thể duy trì ở chỗ ở hiện tại; Nhà sở hữu từng phần; Nhà chung vốn (Người sử dụng nhà và tổ chức cung cấp nhà ở xã hội chung vốn sở hữu. Thường người sử dụng mua 60-80% giá trị tài sản); Nhà Thuê mua.

Thái Lan và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội

Thái Lan bắt đầu làm nhà ở xã hội từ năm 1973. Cơ quan Nhà ở Quốc gia (National Housing Authority - NHA) được thành lập để phối hợp với Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (Government Housing Bank - GHB) triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người già, người ốm yếu, cho các đôi vợ chồng trẻ và những người có thu nhập thấp đến trung bình.

GHB có 50 tỷ baht vốn cho vay. Mỗi khoản vay mua nhà ở xã hội không quá 1 triệu baht (khoảng 700 triệu đồng). Những người có thu nhập chỉ 25.000 baht/tháng có thể sở hữu nhà theo chương trình vay thế chấp và hàng tháng chỉ phải trả 3.600 baht. Những người có thu nhập hơn 25.000 baht/tháng cũng được hưởng lợi từ Đề án với mức lãi suất cố định 3% cho khoản vay 1 triệu baht trong 3 năm đầu tiên.

Căn nhà ở xã hội điển hình có diện tích từ 21,5 - 33m2 trong các tòa chung cư cao 7 tầng, 23m trở xuống. Chiều cao từ sàn lên trần là 3m.

Dự án 10.000 căn nhà ở xã hội của Tập đoàn LPN ở ngoại ô Bangkok đang bán hạ giá 100 căn với giá chỉ 700.000 baht thay vì 1,2 triệu baht lúc mở bán cách đây gần một thập kỷ. Trong dự án, LPN xây dựng các bãi xe cao tầng và cho thuê với giá thuê ô tô 1.000 baht/tháng, xe máy 100 baht/tháng.

Doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội tư nhân được Chính phủ ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi vay ngân hàng thấp hơn 2-3% so với lãi vay thương mại.

Như vậy, cùng với chính sách khuyến khích tư nhân tham gia tạo lập và cung cấp nhà ở xã hội, Chính phủ Thái Lan trực tiếp tham gia kiến tạo, bán nhà ở xã hội thông qua NHA cho những đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội Thái Lan.

Chương trình Nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) hay nhà ở giá thấp (low-cost housing).

Song song với Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Thái Lan cũng tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền chủ yếu thông qua doanh nghiệp tư nhân nhưng có sự tham gia của Chính phủ.

Ví dụ, năm 2022 Bộ An sinh và Phát triển Xã hội Thái Lan (MSDHS) đã khởi động một kế hoạch phát triển 100 nghìn căn nhà cho thuê giá rẻ kèm theo dịch vụ việc làm nhằm giúp người thu nhập thấp trên địa bàn cả nước có nhà ở. Bộ đã thành lập Công ty Keha Sukpracha có vốn điều lệ 500 triệu baht, trong đó NHA góp 245 triệu baht; 6 cổ đông tư nhân khác nắm giữ số vốn còn lại. Dự án này cần 6 tỷ baht và hoàn thành vào năm 2025.

Đối tượng được thuê nhà theo chương trình của dự án là công dân Thái Lan bị ảnh hưởng bởi Covid-19, người thất nghiệp, người tàn tật, người già, viên chức về hưu và người bị Chính phủ trưng thu đất. Người đủ điều kiện thuê là người có thu nhập không quá 30.000 baht mỗi tháng tính trên mỗi hộ gia đình.

Luật sư, Tiến sỹ Đoàn Văn Bình