Chỉ cần đáp ứng loạt điều kiện này, đất khai hoang lâu năm vẫn có thể được cấp sổ đỏ
Thời điểm sử dụng đất, quá trình sử dụng ổn định, tình trạng tranh chấp và việc chấp hành pháp luật đất đai là những yếu tố then chốt quyết định đất khai hoang có được công nhận quyền sử dụng hay không.
Không phải cứ sử dụng đất khai hoang lâu năm là đương nhiên được cấp sổ đỏ. Luật Đất đai 2024 đã đặt ra những điều kiện cụ thể về thời điểm sử dụng, tình trạng pháp lý của thửa đất và xác nhận của chính quyền địa phương.
Đất khai hoang có thể hiểu là phần đất đang để hoang hóa hoặc đất mà tại thời điểm người sử dụng bắt đầu sử dụng trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là trường hợp người dân đã sử dụng đất trên thực địa nhưng chưa hoàn tất thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định.
Vấn đề được nhiều người quan tâm là: đất khai hoang đã sử dụng từ lâu có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) hay không?
Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, việc công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 được xem xét theo từng trường hợp và mốc thời gian cụ thể.
Sử dụng đất trước 1/7/2014, phải đáp ứng nhiều điều kiện gì?
Đối với đất được sử dụng trước ngày 1/7/2014, pháp luật phân chia thành các giai đoạn để xem xét việc công nhận quyền sử dụng đất, gồm:
Trước ngày 18/12/1980;
Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.
Điểm quan trọng là mốc thời gian sử dụng đất chỉ là một trong những căn cứ để xem xét, chứ không phải cứ sử dụng trước 1/7/2014 là mặc nhiên được cấp sổ đỏ. Người đang sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện về tình trạng sử dụng và pháp lý của thửa đất.
Cụ thể, đất phải được sử dụng ổn định tại thời điểm tương ứng; người sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai; đất không thuộc trường hợp được giao trái thẩm quyền.
Đặc biệt, UBND cấp xã nơi có đất phải xác nhận thửa đất không có tranh chấp. Như vậy, với trường hợp đất khai hoang, có thể hình dung 4 nhóm điều kiện cốt lõi cần được kiểm tra là: thời điểm sử dụng - quá trình sử dụng ổn định - việc chấp hành pháp luật đất đai - tình trạng tranh chấp của thửa đất.
Một trường hợp đặc biệt được cấp sổ mà không phải nộp tiền sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 cũng quy định một trường hợp đáng chú ý tại khoản 5 Điều 138.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp nhưng đã sử dụng đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, có thể được công nhận quyền sử dụng đất.
Điều kiện quan trọng là UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp. Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đây là điểm có ý nghĩa đáng chú ý đối với người dân đang sử dụng đất không có giấy tờ tại những địa bàn khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Không có giấy tờ không đồng nghĩa không thể được cấp sổ
Một cách hiểu dễ dẫn đến nhầm lẫn là cho rằng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì không thể làm sổ đỏ.
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, pháp luật vẫn có cơ chế xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với một số trường hợp người dân đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ. Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận phụ thuộc vào đúng trường hợp pháp luật quy định và việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện tương ứng.
Đối với đất khai hoang, vì vậy, người dân không nên chỉ dựa vào thời gian sử dụng đất để kết luận mình đủ điều kiện cấp sổ. Cần xác định rõ đất được sử dụng từ thời điểm nào, sử dụng có ổn định hay không, có vi phạm pháp luật đất đai hay không, có thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền hay không và hiện có tranh chấp hay không.
Đặc biệt, xác nhận không có tranh chấp của UBND cấp xã nơi có đất là một trong những điều kiện được quy định trong các trường hợp nêu trên.
Đất khai hoang có thể được xem xét cấp sổ đỏ, nhưng không phải mọi trường hợp đều được công nhận. Mấu chốt nằm ở thời điểm sử dụng đất, quá trình sử dụng ổn định, việc tuân thủ pháp luật đất đai và tình trạng tranh chấp; với từng trường hợp cụ thể còn phải đối chiếu các điều kiện tương ứng tại Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Đặc biệt, trường hợp thuộc khoản 5 Điều 138 còn có chính sách đáng chú ý: Nếu đáp ứng đủ điều kiện, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
