Có nên mua bán bất động sản qua sàn hay không?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo đề cương luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng thông qua các sàn giao dịch bất động sản.

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã trao quyền cho các chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) được tự quyết định phương thức, chủ động đưa sản phẩm đến với khách hàng với mục đích giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Tuy nhiên, kết quả chưa được như mong đợi. Điều này biểu hiện ở chỗ, giá BĐS vẫn ngày càng tăng. Riêng tại Hà Nội và TP. HCM, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ gần như không còn trên thị trường.

Theo VARs, việc các nhà phát triển, chủ đầu tư BĐS mỗi năm tạo ra hàng trăm ngàn sản phẩm đã góp phần cung ứng cho thị trường BĐS hạ tầng đô thị, hạ tầng dịch vụ và nhà ở. Tuy nhiên cũng tạo ra không ít hệ lụy, gây nhiều bất ổn cho thị trường BĐS Việt Nam với những vụ việc khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp… vì bị “chủ đầu tư nói một đằng, làm một nẻo”; lừa dối, thậm chí lừa đảo.

Hiện tượng này không phải là phổ biến nhưng đang ngày một nhiều hơn, có tính chất nghiêm trọng hơn. Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát.

Nguyên nhân của tình trạng này là do thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan, cơ chế thẩm tra, kiểm soát, ngăn ngừa vi phạm. Các nhà đầu tư và khách hàng là đối tượng hứng chịu mọi hệ quả của hiện tượng tiêu cực, nhất là đối với các nhà đầu tư và khách hàng mua loại hình BĐS hình thành trong tương lai.

Trên thị trường giao dịch hàng hóa hiện nay, loại hình BĐS đã có sổ đỏ và chứng khoán được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian chịu trách nhiệm thẩm tra, kiểm soát thông tin là phòng công chứng, sàn giao dịch chứng khoán.

Do đó, theo ông Nguyễn văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh BĐS, trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch BĐS bằng việc “quy định giao dịch BĐS hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý, giúp ngăn chặn hành vi lừa đảo bán BĐS ma, BĐS ảo.

Ông Nguyễn Văn Đính nhận định, việc gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch BĐS nhằm bảo đảm sự minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư... Nhìn chung, quy định này đem lại rất nhiều ưu điểm. Cụ thể, quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn.

Cũng theo ông Đính, hàng hóa BĐS hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán BĐS ma, BĐS ảo…

Cùng với đó, khách hàng được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi; nhà nước quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường BĐS, chống thất thu thuế, thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền.

Ở chiều ngược lại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) lại đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư dự án phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS. Lý do được đưa ra là lo ngại việc này sẽ kéo chi phí, làm tăng thêm giá nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Điều 14 dự thảo đề cương dự kiến “Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS” là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn. Có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch BĐS; vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.

Phân tích về vấn đề này, ông Châu chỉ ra hoàng loạt bất cập.

Thứ nhất, quy định trên đã xâm phạm quyền "tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng" của chủ đầu tư dự án BĐS do các quy định trên đây cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm; 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch BĐS.

Thứ hai, sàn giao dịch BĐS không bỏ vốn đầu tư vào dự án BĐS, nhưng lại được "đặc quyền" bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu "tay không bắt giặc" là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp.

Thứ ba, sàn giao dịch BĐS được "đặc lợi" khi được "hưởng phí giao dịch" với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch BĐS còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.

Thứ tư, phí giao dịch BĐS qua sàn giao dịch" bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản chi phí không hề nhỏ, mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán BĐS, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.

Thứ năm, hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường BĐS và giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, nhưng cần nhận thức rõ "các sàn giao dịch BĐS chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn.

Ông Châu đặc biệt nhấn mạnh, nếu tiếp tục cho quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS, sẽ không phù hợp với các quy định của Luật Doanh nghiệp 2020; Luật Đầu tư 2020; Luật Thương mại 2005; Bộ Luật Dân sự 2015; Luật Kinh doanh BĐS 2014. 

Ông Châu cũng cho rằng, quy định này cũng không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại; xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và cũng không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường BĐS như kỳ vọng, và vẫn có thể xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch…

Thời gian qua, HoREA đã có các văn bản gửi Bộ Xây dựng về việc góp ý bổ sung Dự thảo Đề cương Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Đến nay, Dự thảo vẫn đang tiếp tục được lấy ý kiến.

HoREA đã có Văn bản số 100/2021/CV-HoREA ngày 30/10/2021 góp ý Dự thảo Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (Dự thảo). 

Trong đó, Hiệp hội đã đề nghị Bộ Xây dựng xem xét bỏ“ đề xuất bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua các sàn giao dịch bất động sản”, do quan ngại nếu quy định này được thông qua thì sẽ phát sinh các hệ quả tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh và không công bằng vì có thể tạo ra “lợi thế” không chính đáng và “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản, mà các sàn giao dịch cũng là doanh nghiệp như chủ đầu tư dự án bất động sản.

Sau văn bản trên, HoREA lại có văn bản số 103/2021 CV-HoREA đề xuất nhiều điểm mới trong Dự thảo.