Có nên rút dòng tiền khỏi Hà Nội để săn đất nền Bắc Ninh, Hưng Yên, Phú Thọ?

Chia sẻ tại talkshow “Hết thời lướt sóng: Đất ven đô ‘ngáo giá’ 140 triệu đồng/m² và cái bẫy chôn vốn tiền tỷ” do VTC News tổ chức, ông Tô Anh Hùng, CEO REFI, cho rằng mặt bằng giá đất dân sinh tại nhiều khu vực ven Hà Nội hiện đã ở mức rất cao, khiến dư địa tăng giá không còn dễ dàng như giai đoạn trước.

Theo ông Hùng, tại Long Biên, đất dân sinh đang dao động khoảng 80-140 triệu đồng/m²; Đông Anh khoảng 60-100 triệu đồng/m² và Gia Lâm khoảng 55-90 triệu đồng/m².

Ở mặt bằng giá này, đất dân sinh không còn cách quá xa giá của các khu đô thị được đầu tư đồng bộ. Đây là yếu tố khiến lợi thế cạnh tranh của đất dân sinh ngày càng suy giảm.

Đất ven đô giá cao: Không phải cứ bám quy hoạch là tăng giá

Ông Hùng đánh giá không cao khả năng tăng giá mạnh của nhóm đất dân sinh “ăn theo” các đại dự án. Lý do nằm ở sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng nhà ở. Khi các khu đô thị mới được phát triển với hệ sinh thái đồng bộ gồm trường học, y tế, thương mại, dịch vụ và không gian sống, người dân có thể có xu hướng chuyển vào những khu vực này thay vì tiếp tục lựa chọn các khu dân cư cũ.

“Các khu đô thị sắp tới có quá nhiều lợi thế thì đất dân sinh rất khó cạnh tranh và có khả năng tăng vốn trong tương lai nhiều nữa”, ông Hùng nhận định.

Theo chuyên gia này, nhà đầu tư không chỉ cần nhìn vào quy hoạch hay hạ tầng mà còn phải nghiên cứu xu hướng tiêu dùng của từng thế hệ. Đây là yếu tố ngày càng quan trọng khi Gen Z và các thế hệ trẻ có thể có cách tiếp cận khác với nhà ở. Một bộ phận người trẻ không nhất thiết đặt mục tiêu mua nhà càng sớm càng tốt mà ưu tiên sự linh hoạt, khả năng di chuyển và có thể lựa chọn thuê nhà.

Điều đó đồng nghĩa với việc một bất động sản có quy hoạch đẹp chưa chắc đã có dư địa tăng giá lớn nếu không hình thành được nhu cầu sử dụng thực tế.

Một vấn đề khác được CEO REFI nhấn mạnh là thanh khoản. Theo ông, tình trạng này đã bắt đầu xuất hiện tại một số khu vực. Những bất động sản nằm sâu trong ngõ, ở các khu làng xã hoặc khu vực chưa có hạ tầng đồng bộ có thể mất nhiều thời gian hơn để bán.

“Thanh khoản là một rủi ro rất lớn đối với bất động sản”, ông Hùng nói.

Nhà đầu tư vì thế không nên chỉ quan tâm đến câu hỏi “mua giá bao nhiêu” mà phải đặt thêm câu hỏi “nếu cần tiền, tôi có thể bán cho ai và bán trong bao lâu?”

Đất phía Nam Hà Nội có lợi thế nhờ mặt bằng giá thấp hơn?

Trong bức tranh đất nền ven Hà Nội, CEO REFI đánh giá khu vực phía Nam như Thường Tín, Phú Xuyên có một lợi thế đáng chú ý: mặt bằng giá thấp hơn đáng kể.

Đất dân sinh tại khu vực này được đưa ra ở mức khoảng 22-35 triệu đồng/m², thấp hơn nhiều so với Long Biên, Đông Anh hay Gia Lâm. Theo ông Hùng, nếu chỉ xét trên yếu tố giá, khu vực phía Nam đang có “hệ số an toàn” tốt hơn do lượng vốn nhà đầu tư phải bỏ ra ban đầu thấp hơn.

Bên cạnh đó, khu vực này còn được kỳ vọng hưởng lợi từ các dự án hạ tầng, vành đai, metro cũng như sự phát triển của các khu đô thị, logistics và công nghiệp.

Tuy nhiên, đây không phải là câu chuyện “mua đâu cũng thắng”. Lợi thế của khu vực phía Nam chỉ thực sự phát huy nếu hạ tầng được triển khai đúng tiến độ và kéo theo sự gia tăng dân cư, hoạt động kinh tế và nhu cầu sử dụng dịch vụ.

Đừng chuyển từ “đu đỉnh Hà Nội” sang “đu sóng tỉnh”

Đây cũng là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm khi mặt bằng giá đất ven Hà Nội đã tăng mạnh: Nếu cùng một lượng vốn, có nên bán tài sản ở Hà Nội để chuyển sang các tỉnh có giá đất thấp hơn, chẳng hạn những khu vực hưởng lợi từ công nghiệp như Bắc Ninh, Hưng Yên, Phú Thọ?

Từ những phân tích của CEO REFI, câu trả lời không nên được quyết định chỉ bằng phép tính “Hà Nội đắt - tỉnh rẻ”.

Một thị trường tỉnh có thể hấp dẫn hơn nếu hội tụ đồng thời 4 yếu tố: giá vào hợp lý, hạ tầng thực sự triển khai, dòng việc làm và dân cư tăng lên, đồng thời có thanh khoản đủ tốt. Đặc biệt với đất nền ăn theo khu công nghiệp, nhà đầu tư cần phân biệt giữa một khu vực có quy hoạch khu công nghiệp và một khu vực đã hình thành hệ sinh thái công nghiệp thực tế.

Khu công nghiệp phải có doanh nghiệp vào hoạt động, lao động đến làm việc, nhu cầu thuê nhà, dịch vụ, thương mại và hạ tầng xã hội đi cùng. Khi đó, giá trị của đất nền xung quanh mới có cơ sở để tăng.

Ngược lại, nếu chỉ mua vì nghe thông tin “sắp có khu công nghiệp”, “sắp có đường lớn” hoặc “sắp có dự án tỷ USD”, nhà đầu tư có thể phải chờ nhiều năm để câu chuyện quy hoạch chuyển thành nhu cầu thực.

Điểm đáng lưu ý nhất từ câu chuyện này là nhà đầu tư không nên biến việc tìm kiếm mặt bằng giá thấp thành một cuộc chạy đua săn đất tỉnh. Nếu rời một tài sản có thanh khoản tương đối tốt tại Hà Nội chỉ để chuyển tiền sang một mảnh đất giá rẻ hơn nhưng nằm ở khu vực chưa hình thành dân cư, chưa có việc làm và thanh khoản yếu, nhà đầu tư có thể chỉ đang đổi một rủi ro giá cao lấy một rủi ro thanh khoản.

Theo logic mà CEO REFI đưa ra, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần trả lời được ba câu hỏi.

Thứ nhất, giá hiện tại có thực sự thấp so với giá trị hay chỉ thấp hơn một mặt bằng giá đang bị thổi lên? Thứ hai, nhu cầu thực trong tương lai đến từ đâu: cư dân, người lao động, chuyên gia, sinh viên hay hoạt động kinh doanh? Thứ ba, nếu thị trường không tăng giá như kỳ vọng, tài sản có thể tạo dòng tiền hoặc bán lại cho ai?

Nếu chưa trả lời được ba câu hỏi này, việc chuyển dòng tiền từ Hà Nội sang đất nền tỉnh chỉ vì thấy “rẻ hơn” có thể là một quyết định đầy rủi ro. Bởi trong bất động sản, mảnh đất rẻ nhất chưa chắc là mảnh đất an toàn nhất. Giá thấp chỉ là điểm bắt đầu; thanh khoản, nhu cầu thực và khả năng hình thành dòng tiền mới quyết định nhà đầu tư có thoát được khỏi một thương vụ hay phải chôn vốn nhiều năm.