Từ FOMO mua bằng mọi giá đến thận trọng quá mức: Thị trường bất động sản bước vào nhịp điều chỉnh mới

FOMO mua vượt giá trị

Trao đổi tại talkshow “Hết thời tiền rẻ, lãi suất 14%: Bất động sản cắt lỗ 30%, Vàng hụt hơi - Dòng tiền đầu tư đi về đâu?”, ông Tô Anh Hùng - CEO Refi cho rằng vấn đề đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở giá hay thanh khoản mà chính là tâm lý người mua.

Theo ông Hùng, năm 2025 là giai đoạn thị trường chứng kiến tình trạng “FOMO cực độ”.

“Nếu 2025 chúng tôi hay nói đùa là FOMO cực độ thì bây giờ là đang có nhiều nhà đầu tư như tôi thấy bị hoảng loạn quá mức.”

Điều đáng nói là trạng thái hoảng loạn này xuất hiện ngay cả ở những nhà đầu tư chưa thực sự chịu áp lực dòng tiền trong ngắn hạn.

Ông Hùng cho biết, trên thị trường có nhiều sản phẩm được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất trong một khoảng thời gian nhất định. Có trường hợp nhà đầu tư còn hơn một năm nữa mới hết thời gian hỗ trợ lãi suất, nhưng đã bắt đầu lo lắng và quyết định bán.

“Có nhiều người còn hơn 1 năm nữa mới hết hỗ trợ lãi suất nhưng bây giờ họ cũng đang cảm thấy hoảng loạn quá mức”, ông nói.

Đáng chú ý hơn, một số nhà đầu tư không chỉ bán mà còn chấp nhận cắt lỗ rất sâu. Theo CEO REFI, có những trường hợp “cắt thẳng vào giá hợp đồng mua bán”, mức cắt lỗ có thể lên tới 1 tỷ đồng. Thậm chí mức giảm còn liên tục được đẩy xuống khi tâm lý bán tháo lan rộng.

“Năm ngoái thì làn sóng là FOMO, là mua ở cái mức giá vượt hơn giá trị rất là nhiều. Thì bây giờ lại bắt đầu cắt rất sâu.”

Điểm đáng lo hơn, theo ông Hùng, dù có cắt lỗ sâu như vậy nhưng nếu sản phẩm của họ mua sai, phi lý trí trong giai đoạn trước ấy thì cũng chưa thể dễ dàng thanh khoản được. Đây chính là nghịch lý của thị trường hiện tại: người bán muốn thoát hàng, nhưng người mua sử dụng đòn bẩy lại gần như biến mất.

Lý do nằm ở chi phí vốn. Ngay cả với khoản vay ưu đãi, lãi suất cũng có thể quanh mức 10%, trong khi lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội theo số liệu ông Hùng dẫn lại chỉ khoảng 2,3%.

Khoảng cách giữa chi phí vốn và dòng tiền cho thuê khiến bài toán đầu tư bằng đòn bẩy trở nên kém hấp dẫn.

Lãi suất tăng, lợi suất cho thuê giảm

Theo ông Hùng, sức ép hiện nay còn đến từ sự lệch pha giữa tăng trưởng tín dụng và huy động.

Cuối tháng 7, tăng trưởng tín dụng được ông dẫn lại ở mức hơn 8%, trong khi tăng trưởng huy động toàn ngành mới khoảng 6%. Chênh lệch này tạo áp lực lên nguồn vốn của ngân hàng và khiến mặt bằng lãi suất huy động tăng.

Khi ngân hàng phải huy động vốn với chi phí cao hơn, lãi suất cho vay cũng khó duy trì ở mức thấp. Đặc biệt, các khoản vay bất động sản thường có kỳ hạn dài nên ngân hàng phải tính thêm phần bù rủi ro.

Trong bối cảnh đó, lãi suất thả nổi 12-14%, thậm chí cao hơn đối với một số khoản vay, đang tạo sức ép lớn lên những người sử dụng đòn bẩy.

Ông Hùng phân tích, nếu năm trước lãi suất thả nổi khoảng 9-10% nhưng hiện tăng lên 14-15%, đây không đơn thuần là mức tăng 4-5 điểm phần trăm. Xét về tỷ lệ, chi phí lãi vay thực tế mà nhà đầu tư phải gánh có thể tăng khoảng 40-50%.

“Chính điều đó khiến cho nhiều nhà đầu tư cảm thấy run sợ vào thời điểm này”, ông Hùng nói.

Thị trường đang tự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng

Từ diễn biến hiện tại, CEO REFI cho rằng nhà đầu tư cần nhìn lại bài học của năm 2025. Thay vì chạy theo đám đông và mua bằng mọi giá, nhà đầu tư cần xác định giá trị thực của bất động sản và khả năng thu hút nhu cầu ở thực.

“Hãy nghiên cứu kỹ càng xem là giá trị thực của bất động sản nó ở đâu và khu vực nào thì có thể thu hút được người dân chứ đừng quá FOMO như bài học năm 2025”, ông Hùng nhấn mạnh.

Đây cũng là điểm khác biệt quan trọng giữa bất động sản có giá trị sử dụng và tài sản chủ yếu được mua để đầu cơ.

Với đất nền tại các tỉnh, rủi ro còn lớn hơn khi nhu cầu ở thực thấp. Xu hướng di cư khiến người trẻ tại nhiều địa phương rời quê để đến các thành phố lớn hoặc khu công nghiệp tìm việc. Trong khi đó, người dân địa phương thường đã có nhà và đất.

Do vậy, những cơn sốt đất ở một số khu vực có thể chủ yếu đến từ các nhóm đầu cơ, thay vì nhu cầu thực. “Nếu như đất ở mà không có người ở thì bản chất nó không có giá trị gì cả.”

Với những sản phẩm như vậy, ông Hùng cho rằng ngay cả khi giá giảm mạnh cũng chưa chắc thanh khoản được, bởi không có nhu cầu thực thì bán rẻ cũng chưa chắc có người mua.

Theo ông Hùng, mức điều chỉnh 20-30% ở một số sản phẩm không phải hiện tượng bất thường nếu trước đó giá đã tăng quá mạnh. Thậm chí, với những bất động sản có mức định giá không tương xứng với giá trị thực, việc giảm giá là cần thiết để đưa thị trường về trạng thái cân bằng hơn.

Ông kỳ vọng lợi suất cho thuê có thể trở lại mức khoảng 3,5% thì thị trường mới bắt đầu hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư. Bởi với lợi suất chỉ khoảng 2,3%, trong khi lãi suất vay ở mức cao, rất khó để nhà đầu tư vừa sử dụng đòn bẩy vừa kỳ vọng giá tài sản tiếp tục tăng.

“Dòng tiền rất thông minh”, ông Hùng nhận định. Khi bài toán lợi nhuận không còn hấp dẫn, dòng tiền sẽ tự tìm đến nơi có hiệu quả cao hơn.

Vì vậy, theo ông, giai đoạn hiện nay không nên được nhìn đơn thuần là một “cuộc khủng hoảng” của bất động sản mà là một quá trình thị trường tự điều chỉnh sau thời kỳ tăng nóng.