Cổ phiếu BCM (Becamex) - Nỗi buồn sau hơn 3 tháng lọt rổ VN30

Bất động sản khu công nghiệp đang trở thành lĩnh vực phát triển mạnh mẽ nhờ những chính sách thu hút đầu tư của Chính phủ những năm vừa qua. Đây cũng là ngành có nhiều thuận lợi khi nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp Việt Nam đang không ngừng gia tăng.

Với nhiều lợi thuế cạnh tranh như hạ tầng, chính sách thu hút vốn nước ngoài, giá cho thuê so với các nước cạnh tranh trực tiếp như Thái Lan, Indonesia từ 30 - 35%, không khó để nhìn ra bức tranh tươi sáng cho những doanh nghiệp tham chiến mảng bất động sản khu công nghiệp.

Đây cũng là lý do khiến câu chuyện về tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp mảng này được nhiều người quan tâm.

Tổng CTCP Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - Becamex (Mã BCM - HOSE) là doanh nghiệp hàng đầu trong việc phát triển hệ sinh thái bất động sản khu công nghiệp, đô thị tại Việt Nam khi có hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành cùng quỹ đất lên tới 32.000 ha.

Bên cạnh việc phát triển sân chơi khu công nghiệp, dân cư và thương mại, Becamex tiếp tục lấn sân các mảng dịch vụ khác nhằm hỗ trợ hệ sinh thái của mình như: Cung cấp dịch vụ giáo dục, y tế, hoạt động xây dựng, lắp đặt kinh doanh điện hay hải quan, khai thác cảng,…

Một số khu công nghiệp bất động sản tiêu biểu của ông lớn tới từ Bình Dương này có thể kể đến: Khu công nghiệp Mỹ Phước (quy mô 4.500 ha), Khu công nghiệp Bàu Bàng (quy mô 2.000 ha) hay các khu công nghiệp mang thương hiệu VSIP như VSIP Bình Dương (3.545 ha), VSIP Hải Phòng (1.600 ha), VSIP Bắc Ninh (1.700 ha),...

Soi sức khỏe kinh doanh của Becamex những năm trở lại đây, có thể thấy doanh thu BCM đạt mức cao nhất năm 2019 với hơn 9.250 tỷ đồng; lợi nhuận ròng ghi nhận kỷ lục năm 2018 với gần 2.400 tỷ. Tuy nhiên bước sang năm đầu COVID-19, kết quả kinh doanh của công ty rơi thảm hại với lợi nhuận chỉ còn dưới 800 tỷ - thấp nhất 5 năm.

2 năm sau đó, doanh thu Becamex đã phục hồi mạnh với khoản lãi ròng trở lại ngưỡng trước dịch (đạt từ 1.400 tỷ - 1.700 tỷ đồng).

Điều đáng nói, các khu công nghiệp do Becamex phát triển hiện đạt tỷ lệ lấp đầy khá cao; các Khu công nghiệp Mỹ Phước 1 - 2 - 3 đạt tỷ lệ lấp đầy từ 88 - 96%; Khu công nghiệp Bàu Bàng và mở rộng đạt tỷ lệ lần lượt 90% và 68%;...

Xét theo quý, sau khoản lãi vỏn vẹn 7 tỷ trong quý 4/2022, Becamex vừa báo lãi hợp nhất quý 1/2023 cải thiện với mức 74 tỷ đồng. Tuy vậy nếu so với cùng kỳ, kết quả này đã giảm 81% trong bối cảnh chi phí vốn cao và lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết giảm. Hơn hết, lãi ròng của công ty chưa thể trở lại ngưỡng 500 tỷ đồng/quý trong liên tiếp 8 tháng qua.

Dù chưa tổ chức ĐHCĐ thường niên 2023 song tại tài liệu công bố, phía Becamex đặt mục tiêu doanh thu và lợi nhuận sau thuế hợp nhất năm này lần lượt đạt 9.460 tỷ đồng và 2.263 tỷ (tăng 19% và 32% so với thực hiện trong năm 2022 đồng thời là mức cao nhất nhiều năm).

Cần nhấn mạnh, việc phát triển bất động sản khu công nghiệp đòi hỏi nguồn vốn tương đối cao để đảm bảo yêu cầu phát triển trong giai đoạn đầu. Hơn nữa, thời gian sử dụng vốn mảng này cũng như thời gian thu hồi vốn đầu tư dài hơn bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại.

Soi sức khỏe của BCM đến cuối quý 1/2023, công ty hiện có tổng tài sản hơn 48.600 tỷ đồng bao gồm 21.355 tỷ giá trị hàng tồn kho, 5.600 tỷ các khoản phải thu ngắn hạn và 840 tỷ đồng tiền mặt và tiền gửi ngắn hạn.

Bên kia bảng cân đối kế toán, vốn chủ sở hữu của Becamex ở mức 17.962 tỷ đồng (gồm 5.200 tỷ lãi ròng chưa phân phối); nợ phải trả ở mức 30.600 tỷ đồng.

Với vị thế đầu ngành bất động sản khu công nghiệp, hội tụ đủ các tiêu chí cần thiết, đầu tháng 2/2023, cổ phiếu BCM đã được Sở Giao dịch Chứng khoán TP. HCM (HOSE) bổ sung vào rổ VN30 thay thế cổ phiếu KDH của Nhà Khang Điền (hiệu lực từ ngày 6/2 - 4/8/2023).

Tuy vậy, điều đáng nói là việc mã đã liên tục điều chỉnh kể từ sau khi đón tin vui này.

Tính đến giữa phiên sáng 23/5/2023, cổ phiếu BCM đang giảm mạnh nhất nhóm VN30 với mức 1,2% còn 76.900 đồng. Sau hơn 3 tháng, mã giảm 9% đi kèm với sự giảm mạnh thanh khoản (chỉ còn 50.000 đơn vị/phiên).

Điều gì đang diễn ra?

Trong cơ cấu sở hữu, UBND tỉnh Bình Dương hiện nắm tới 95,44% khối lượng cổ phiếu đang lưu hành của Becamex - tương đương 988 triệu cp. Chỉ còn 47 triệu cổ phiếu trôi nổi được sở hữu bởi những cổ đông còn lại. Việc cơ cấu cổ đông quá cô đặc khiến "sân chơi" của nhà đầu tư nhỏ lẻ bị thu hẹp. Bức tranh kinh doanh quý 1/2023 không mấy lạc quan trong khi kế hoạch kinh doanh đề ra ở mức khủng khiến sự lo ngại của cổ đông bắt đầu xuất hiện.

Trở lại với bảng cân đối kế toán quý 1/2023, có tới 16.500/30.600 tỷ đồng nợ phải trả của Becamex đến từ vay nợ tài chính. Trong cơ cấu nợ vay, 7.500 tỷ đến từ vay ngân hàng và gần 9.000 tỷ là các khoản vay nợ trái phiếu.

Quyền sử dụng đất là tài sản đảm bảo cho việc phát hành nhiều lô (trong tổng số 25 lô trái phiếu đang còn dư nợ gốc) của Becamex. Chứng khoán SmartInvest, Bảo hiểm Nhân thọ Prudential và Ngân hàng TMCP Quân đội MB là những chủ nợ lớn nhất đang ôm trái phiếu của BCM.

Ngoài ra, một số công ty quản lý quỹ, công ty bảo hiểm cũng tham gia nắm giữ trái phiếu do BCM phát hành như CTCP Quản lý Quỹ PVI, Bảo hiểm nhân thọ Cathay Việt Nam, Bảo hiểm Hanwha Life Việt Nam, DAMC Funds,...

Với áp lực vay nợ tài chính, năm 2022, BCM đã phải chi số tiền 880 tỷ đồng cho việc trả lãi vay. Trước đó trong năm 2017, công ty thậm chí phải chi tới 1.011 tỷ cho khoản mục này.

Với 5.640 tỷ đồng các khoản vay nợ ngắn hạn được ghi nhận sau quý 1/2023, việc có quá ít tiền mặt (chỉ 840 tỷ đồng) cho thấy áp lực cơ cấu nợ của Becamex là không hề nhỏ.

Dù có tới 21.360 tỷ đồng hàng tồn kho song phần lớn trong số này là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (19.000 tỷ) và hơn 2.200 tỷ đồng tồn kho hàng hóa. Lượng tồn kho thành phẩm chỉ chưa đầy 12 tỷ đồng.