Công an ra thông báo khẩn cảnh báo về hàng loạt ‘cạm bẫy’ bất động sản

Theo thông tin từ Công an tỉnh Hưng Yên, từ đầu năm 2025 đến nay, cơ quan này liên tục nhận đơn tố cáo liên quan đến tranh chấp đầu tư, mua bán đất đai với nhiều thủ đoạn tinh vi.

Theo Công an tỉnh Hưng Yên, các đối tượng thường lập thủ tục xin cơ quan có thẩm quyền cấp phép triển khai dự án khu đô thị, khu dân cư quy mô lớn. Sau khi có chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch tổng thể, họ đăng tải thông tin quảng cáo, rao bán đất nền khi chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Để tránh bị xử lý và tạo lòng tin, chủ đầu tư không thu toàn bộ giá trị thửa đất mà thỏa thuận thu theo tiến độ, tối đa 92%. Thay vì ký hợp đồng mua bán chính thức, họ biến tướng bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng quyền mua, hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng vay vốn.

Nội dung các hợp đồng này không thể hiện trực tiếp việc chuyển nhượng mà chỉ cam kết bàn giao đất và giấy tờ pháp lý khi đủ điều kiện, trong đó thường cài cắm điều khoản bất lợi cho khách hàng.

Sau khi thu tiền, chủ đầu tư không triển khai dự án hoặc dùng đất thế chấp ngân hàng để đầu tư vào lĩnh vực khác khiến dự án không thể hoàn thiện. Có trường hợp, khi giá đất tăng cao, họ tăng giá bán gấp nhiều lần so với thỏa thuận ban đầu, gây tranh chấp và thiệt hại cho người mua.

Đáng chú ý, một số chủ đầu tư cố tình mua bán, chuyển nhượng dự án và cổ phần cho nhiều người trong thời gian ngắn nhằm đùn đẩy trách nhiệm, chây ỳ trong việc thực hiện dự án hoặc hoàn trả tiền. Khi xảy ra tranh chấp, khách hàng tìm đến giải quyết thì họ né tránh hoặc đưa ra nhiều lý do để không làm việc, không thanh toán.

Một thủ đoạn khác là mua đất nông nghiệp (ruộng, ao nằm xen trong khu dân cư), sau đó tự ý san lấp, cải tạo mặt bằng, xây dựng hạ tầng, phân lô và rao bán dưới dạng đất ở.

Các đối tượng hứa hẹn sẽ làm thủ tục tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tạo niềm tin. Khi khách hàng nộp tiền, họ thuê dịch vụ thừa phát lại lập vi bằng và cam kết hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế, các hồ sơ nộp lên cơ quan chức năng thường không đủ điều kiện. Sau khi nhận tiền, các đối tượng chiếm đoạt để sử dụng cho mục đích cá nhân, không có khả năng hoàn trả.

Ngoài ra, nhiều đối tượng còn tiếp cận khách hàng với vai trò môi giới, tư vấn bất động sản. Họ đưa thông tin rằng có mối quan hệ với chủ đầu tư nên được mua “suất đẹp” với giá thấp hơn thị trường; hoặc khẳng định đây là suất ưu tiên do người có chức vụ gửi bán, hay chủ sở hữu phải bán rẻ vì đang nợ ngân hàng, cần tiền gấp.

Đặc biệt, có trường hợp tung tin có khả năng “can thiệp” trong đấu giá quyền sử dụng đất để khách hàng trúng lô theo mong muốn, hoặc sử dụng giấy tờ giả mạo về quyền sử dụng đất và tình trạng pháp lý thửa đất. Sau đó, họ yêu cầu khách hàng nộp tiền đặt cọc, góp vốn. Khi đã nhận tiền, các đối tượng không thực hiện cam kết mà kéo dài thời gian, chiếm đoạt tiền của khách hàng.

Khuyến cáo từ Công an tỉnh Hưng Yên

Để phòng ngừa rủi ro, Công an tỉnh Hưng Yên khuyến cáo người dân chỉ nên lựa chọn dự án đáp ứng các điều kiện cơ bản như đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước, có quyết định giao đất, xây dựng hệ thống hạ tầng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Số tiền huy động từ khách hàng không được vượt tỷ lệ do pháp luật quy định và chỉ được phép huy động sau khi dự án đã khởi công.

Khi mua bán hoặc ký kết hợp đồng, cần thực hiện tại văn phòng công chứng được cấp phép hoặc phòng tư pháp nơi quản lý tài sản. Người dân nên chọn mua đất tại các dự án của đơn vị uy tín, có lịch sử triển khai đúng tiến độ, bàn giao nhà đất đúng cam kết với hồ sơ pháp lý minh bạch.

Ngược lại, cần tránh các dự án chưa đầy đủ hồ sơ, thủ tục, hoặc dự án mà chủ đầu tư đang sử dụng đất để vay vốn, thế chấp - bởi đây là những dự án tiềm ẩn rủi ro cao, dễ bị kéo dài hoặc chậm tiến độ.

Mọi hoạt động mua bán đất đai chỉ hợp pháp khi được thực hiện thông qua thủ tục công chứng, chứng thực. Các hợp đồng ủy quyền, vi bằng thừa phát lại không có giá trị công nhận quyền sở hữu đất đai, thậm chí có thể gây bất lợi cho người mua khi xảy ra tranh chấp.

Do đó, khi được bên bán đưa ra tài liệu, khách hàng cần đánh giá đầy đủ, toàn diện tính pháp lý của giấy tờ, kiểm tra kỹ các đặc điểm của thửa đất. Trường hợp cần thiết, nên xác minh hoặc tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia pháp lý trước khi quyết định mua bán.