Đại biểu Quốc hội: Cần bổ sung quy định cụ thể về hành vi thao túng thị trường bất động sản

Sáng 22/8, Quốc hội tiếp tục thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Phát biểu tại phiên thảo luận, ông Trịnh Xuân An, Ủy viên chuyên trách tại Ủy ban Quốc phòng, An ninh và Đối ngoại của Quốc hội, đánh giá dự thảo đã đưa ra nhiều công cụ nhằm phòng ngừa thao túng thị trường như yêu cầu công khai thông tin, ghi đúng giá giao dịch thực tế trên hợp đồng, thanh toán qua tài khoản, xây dựng hệ thống dữ liệu và các biện pháp điều tiết thị trường.

Tuy nhiên, theo ông An, dự thảo vẫn thiếu một mắt xích quan trọng là chưa định danh rõ hành vi thao túng thị trường bất động sản cũng như cơ chế phát hiện, xử lý.

“Thao túng bất động sản là việc chủ động tạo cung cầu giả, giao dịch lòng vòng để đẩy giá, hoặc tung tin sai lệch về quy hoạch, dự án nhằm tạo sóng trục lợi”, ông An nêu.

Từ đó, đại biểu đề xuất bổ sung nhóm hành vi cấm thao túng thị trường bất động sản vào dự thảo luật. Chính phủ có thể quy định cụ thể các tiêu chí nhận diện dựa trên những hành vi như tạo giao dịch giả, tạo cung cầu giả, thông đồng đẩy giá hoặc tung thông tin sai lệch.

Cần cảnh báo sớm trước khi thị trường “dậy sóng”

Về cơ chế điều tiết thị trường, ông Trịnh Xuân An cho rằng cần chuyển từ tư duy xử lý khi thị trường đã phát sinh vấn đề sang giám sát và cảnh báo sớm.

Theo dự thảo, Nhà nước sẽ điều tiết khi thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp. Tuy nhiên, đại biểu đặt câu hỏi: “Thế nào là phức tạp, cơ quan nào phát hiện và tiêu chí nào để can thiệp?”.

Do đó, ông đề nghị xây dựng bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản, trong đó theo dõi các yếu tố như biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, lượng tồn kho và tín dụng bất động sản.

Theo ông, hệ thống dữ liệu thị trường phải giúp hình thành giá giao dịch thực, xây dựng chỉ số giá đáng tin cậy và nhận diện những biến động bất thường.

“Nhà nước không nên quyết định giá bất động sản thay cho thị trường. Nhưng Nhà nước phải bảo đảm giá được hình thành trên một thị trường minh bạch, cạnh tranh, phản ánh tương đối đúng cung cầu thực và không bị thao túng”, ông An nói.

Cũng tại phiên thảo luận, PGS. TS Phạm Thế Anh, đại biểu Quốc hội đoàn Thanh Hóa, đề xuất ứng dụng AI để phân tích dữ liệu lớn về thị trường nhà ở và bất động sản, qua đó tự động phát hiện các giao dịch bất thường.

Các dấu hiệu bất thường có thể được nhận diện qua giá mua bán, tần suất giao dịch hoặc danh tính, mối liên hệ giữa các chủ thể tham gia giao dịch. Đại biểu cũng đề xuất nghiên cứu cung cấp kết quả phân tích dữ liệu cho người dân, doanh nghiệp theo hình thức miễn phí hoặc có thu phí.

Theo ông, quản lý dữ liệu bằng AI có thể góp phần nâng cao tính minh bạch, hỗ trợ điều tiết thị trường và giúp giá bất động sản tiệm cận hơn với giá trị thực.

Giải trình tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh thừa nhận thời gian qua vẫn xảy ra tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại tạo khan hiếm giả và đẩy giá bất động sản tăng cao.

Bộ trưởng cho biết Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục hoàn thiện hồ sơ sửa đổi các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai; đồng thời đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê để cân bằng cung cầu, nhất là trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn tăng cao và lệch pha phân khúc.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu sử dụng phù hợp các công cụ thuế, tín dụng, quy hoạch để kiểm soát đầu cơ, hạn chế tích trữ bất động sản và định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực.

Quốc hội dự kiến xem xét, thông qua dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tại kỳ họp vào tháng 10.