TS Cấn Văn Lực: Bất động sản không chỉ đóng góp 10% mà có thể tạo ra tới 20% GDP

Chia sẻ tại talk show “Toàn cảnh bất động sản Việt Nam: Sau cơn sóng, thị trường trở về với giá trị thực?”, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng không nên nhìn bất động sản đơn thuần qua những cơn sốt giá hay các chu kỳ tăng - giảm của thị trường.

Theo ông, trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao, thậm chí hướng tới tăng trưởng GDP hai con số, vai trò của bất động sản cần được nhìn ở quy mô rộng hơn.

Bất động sản có thể đóng góp tới 20% GDP nếu tính hiệu ứng lan tỏa

Theo tính toán sơ bộ của TS Cấn Văn Lực từ số liệu của Tổng cục Thống kê, xây dựng và kinh doanh bất động sản lâu nay đóng góp trực tiếp khoảng 10% GDP.

Tuy nhiên, con số này chưa phản ánh đầy đủ mức độ lan tỏa của bất động sản sang hàng chục ngành nghề khác. Từ vật liệu xây dựng, tài chính, năng lượng đến dịch vụ, lao động và nhiều lĩnh vực liên quan, một dự án bất động sản có thể tạo ra chuỗi hoạt động kinh tế rộng hơn nhiều so với giá trị được ghi nhận trực tiếp.

Vì vậy, nếu tính cả đóng góp trực tiếp và gián tiếp, ông Lực ước tính xây dựng và bất động sản có thể đóng góp khoảng 15-20% GDP.

“Đây rõ ràng là lĩnh vực có đóng góp rất quan trọng cho tăng trưởng kinh tế Việt Nam, nhất là khi chúng ta muốn duy trì tốc độ tăng trưởng cao trong thời gian tới”, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Theo ông, vai trò của bất động sản không chỉ nằm ở đóng góp cho tăng trưởng. Đây còn là lĩnh vực gắn trực tiếp với an sinh xã hội thông qua nhu cầu nhà ở, từ nhà ở phù hợp với thu nhập, nhà ở xã hội đến các phân khúc trung và cao cấp.

Một khía cạnh khác là ổn định kinh tế vĩ mô. Thị trường bất động sản có quan hệ rất chặt với hệ thống tài chính. Nếu rủi ro bất động sản được kiểm soát tốt, đồng thời hạn chế được những tác động tiêu cực sang hệ thống tài chính, đây sẽ là một trong những nền tảng quan trọng giúp duy trì ổn định kinh tế vĩ mô.

Chính mức độ liên kết này cũng khiến bất động sản trở thành một lĩnh vực có sức lan tỏa lớn. Một chu kỳ bất động sản không chỉ tác động tới chủ đầu tư và người mua nhà, mà còn kéo theo xây dựng, vật liệu, ngân hàng, chứng khoán, năng lượng và hàng loạt ngành dịch vụ khác.

Điểm nghẽn không chỉ là bất động sản, mà là cách thị trường được cấp vốn

Dù đánh giá cao vai trò của bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng thị trường vẫn tồn tại một điểm nghẽn lớn: tài chính bất động sản chưa được quan tâm đúng mức.

Theo ông, những vấn đề như thiếu vốn, rủi ro sở hữu chéo và yêu cầu phát triển bền vững vẫn chưa được giải quyết một cách căn cơ.

Do đó, thay vì chỉ tập trung vào việc “bơm thêm tiền” cho bất động sản mỗi khi thị trường gặp khó, bài toán dài hạn là phải xây dựng một thị trường tài chính bất động sản lành mạnh hơn, có khả năng huy động và phân bổ nguồn lực hiệu quả.

Quan điểm này cũng được ông Phan Lê Thành Long, Chủ tịch AFA Group, Chủ tịch sáng lập Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), nhấn mạnh. Theo ông Long, nói về bất động sản mà tách khỏi thị trường tài chính là không đầy đủ. Ngược lại, thị trường tài chính cũng phải được đặt trong bài toán tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Trong bối cảnh Việt Nam theo đuổi mục tiêu tăng trưởng cao, nhu cầu vốn sẽ ngày càng lớn. Nhưng nguồn vốn không phải vô hạn. Vì vậy, vấn đề quan trọng không chỉ là có bao nhiêu tiền mà là tiền sẽ được phân bổ vào đâu.

Ông cho rằng cần ưu tiên nguồn lực cho các dự án hạ tầng bởi đây là nền tảng để mở rộng không gian phát triển kinh tế, tạo nơi ở và cải thiện điều kiện sống.

Trong khi đó, thanh khoản của hệ thống ngân hàng vẫn là vấn đề đáng chú ý, khiến mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao. Khi nền kinh tế còn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, bất động sản cũng khó có thể đứng ngoài câu chuyện lãi suất.

Từ “mua để chờ tăng giá” sang “mua vì có giá trị sử dụng”

Đáng chú ý, theo ông Long, sự phát triển của thị trường vốn còn có thể góp phần xử lý một nghịch lý lớn của thị trường nhà ở hiện nay: giá bất động sản tăng nhanh hơn khả năng chi trả của người dân.

Khi cấu trúc nguồn vốn được cải thiện và dòng tiền được phân bổ hiệu quả hơn, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân có thể từng bước được thu hẹp. Đây cũng là cơ sở để thị trường chuyển từ tư duy chạy theo giá sang chú trọng hơn tới giá trị sử dụng.

Theo ông Phan Lê Thành Long, một thay đổi đáng chú ý của thị trường thời gian gần đây là sự lên ngôi của những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, có thể đưa vào ở hoặc khai thác ngay, trong đó chung cư là một ví dụ rõ nét.

Cùng với đó, thị trường nhà cho thuê dài hạn có thể trở thành một xu hướng đáng chú ý trong tương lai. Ông dẫn câu chuyện tại Australia, nơi người dân có thể thay đổi nơi ở theo công việc và từng giai đoạn của cuộc sống, thay vì nhất thiết phải mua một căn nhà để ổn định lâu dài tại một thành phố.

Nếu Việt Nam cũng xuất hiện những thay đổi tương tự về nhân khẩu học, việc làm và sinh kế, quan niệm về nhà ở có thể thay đổi. Khi đó, người dân có thể cân nhắc thuê nhà dài hạn thay vì nhất thiết phải sở hữu nhà bằng mọi giá.

Sự thay đổi này, nếu xảy ra trên diện rộng, sẽ kéo theo sự thay đổi trong chính cấu trúc thị trường bất động sản. Những chính sách nhằm giảm sự lệch pha giữa các phân khúc, trong đó có nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà cho thuê dài hạn, cũng có thể tạo thêm dư địa cho sự dịch chuyển này.

Từ những thay đổi trên, ông Long cho rằng thị trường bất động sản đang tiến tới một chu kỳ mà giá trị thực trở thành thước đo quan trọng hơn.

Điều này không chỉ áp dụng với nhà ở mà còn với bất động sản khu công nghiệp, thương mại - dịch vụ và những loại hình gắn trực tiếp với hoạt động sản xuất, kinh doanh. Một tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền, đáp ứng nhu cầu thực hoặc gắn với sự dịch chuyển dân cư và hoạt động kinh tế sẽ có cơ sở để giữ giá trị tốt hơn.