Đại biểu Quốc hội cảnh báo 'vòng xoáy' 5,1 triệu tỷ đồng tín dụng và giá bất động sản

Không chỉ làm méo mó cung - cầu, việc thao túng giá bất động sản còn có thể khuếch đại rủi ro tín dụng khi giá tài sản, giá trị thế chấp và khả năng vay vốn cùng bị đẩy lên. Đây là vấn đề được các đại biểu Quốc hội đặt ra khi thảo luận về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản sáng 22/8.

Tại nghị trường, câu chuyện không còn dừng ở việc kiểm soát tình trạng đầu cơ hay những cơn “sốt” giá cục bộ. Đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) cho rằng cần nhìn nhận ở cấp độ cao hơn, đó là thao túng thị trường bất động sản.

Theo ông, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường của thị trường và không thể coi việc mua tài sản với kỳ vọng tăng giá là hành vi cần ngăn cấm. Tuy nhiên, khi hoạt động đầu cơ diễn ra với quy mô lớn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao, mua đi bán lại để làm sai lệch quan hệ cung - cầu và đẩy giá vượt xa nhu cầu thực, thị trường bắt đầu phát sinh rủi ro.

Mức độ nguy hiểm cao hơn xuất hiện khi có sự can thiệp có chủ đích để tạo ra những tín hiệu giả về thị trường. Đại biểu chỉ ra các thủ đoạn như giao dịch lòng vòng để hình thành mặt bằng giá mới, thông đồng mua bán nhằm đẩy giá, tạo khan hiếm giả hoặc sử dụng thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng” rồi trục lợi. Đây cũng là khoảng trống mà ông cho rằng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần tiếp tục hoàn thiện. Trong khi hành vi thao túng thị trường chứng khoán đã được quy định tại Điều 211 Bộ luật Hình sự, pháp luật hiện hành chưa có quy định tương ứng đối với thao túng thị trường bất động sản.

Từ đó, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị đưa hành vi thao túng bất động sản vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm, đồng thời giao Chính phủ quy định các tiêu chí nhận diện cụ thể. Những dấu hiệu có thể được xem xét gồm tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá hoặc cung cấp thông tin sai lệch.

Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) cho rằng dự thảo cần bổ sung các quy định đủ rõ để xử lý hành vi cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; dàn xếp hoặc tạo giao dịch không có thực nhằm thổi giá, tạo cảm giác khan hiếm giả tạo trên thị trường.

Điểm đáng chú ý trong các ý kiến tại nghị trường là yêu cầu chuyển cách quản lý từ xử lý khi thị trường đã biến động sang giám sát và cảnh báo sớm.

Theo đại biểu Trịnh Xuân An, cơ quan quản lý cần theo dõi đồng thời nhiều chỉ báo như biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, lượng tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy và cơ cấu nguồn vốn. Đây được xem là cơ sở để nhận diện sớm những dấu hiệu bất thường thay vì chờ đến khi thị trường hình thành “bong bóng” mới can thiệp.

Đặc biệt, đại biểu cảnh báo không thể nhìn thị trường bất động sản tách rời khỏi hệ thống ngân hàng và thị trường vốn. Theo số liệu được ông nêu, tín dụng bất động sản hiện ở quy mô khoảng 5,1 triệu tỷ đồng, tương đương 25,5% tổng dư nợ tín dụng. Trong số này, 94% là dư nợ trung và dài hạn, còn nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn.

Chênh lệch này, theo đại biểu, đặt ra vấn đề đáng lưu ý về dòng vốn. Bởi bất động sản không chỉ là tài sản được mua bán trên thị trường mà còn là tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng, nguồn trả nợ trái phiếu và một kênh tích lũy tài sản của người dân.

Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ hoặc thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn cũng có thể tăng theo. Dòng tín dụng tiếp tục chảy vào bất động sản lại tạo thêm lực đẩy cho giá. Nhưng nếu thị trường đảo chiều, vòng xoáy này có thể chuyển từ khuếch đại giá trị tài sản sang khuếch đại rủi ro.

Trong khi đó, việc kiểm soát hành vi thao túng không đồng nghĩa với việc siết mọi hoạt động đầu tư. Vấn đề cốt lõi, theo các đại biểu, là phải xây dựng được ranh giới pháp lý đủ rõ giữa đầu tư hợp pháp, đầu cơ gây méo mó thị trường và thao túng có chủ đích.

Với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), yêu cầu được đặt ra không chỉ là bổ sung thêm một nhóm hành vi bị cấm, mà còn phải hình thành cơ chế nhận diện, giám sát và cảnh báo đủ sớm. Đây sẽ là cơ sở để thị trường vận hành minh bạch hơn, đồng thời hạn chế khả năng những cơn “sốt” giá bất động sản lan sang hệ thống tín dụng và thị trường vốn.