Đại diện CLB Bất động sản Hà Nội: Đừng để Luật Kinh doanh bất động sản chỉ nặng về nghĩa vụ

Cần sửa cách tiếp cận khi xây dựng luật

Góp ý tại hội thảo lấy ý kiến Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), luật sư Nguyễn Chí Dũng - Thành viên HĐQT Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội (HNREA), cho biết ông cơ bản đồng tình với nhiều ý kiến đóng góp trước đó cũng như đánh giá dự thảo đã được chuẩn bị công phu.

Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu dự thảo, ông cho rằng vẫn còn một vấn đề mang tính nền tảng cần được rà soát, đó là kỹ thuật lập pháp. Theo ông, ở nhiều điều khoản quy định đồng thời về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, cách sắp xếp hiện nay chưa hợp lý khi nghĩa vụ luôn được đặt trước, còn quyền lại được đặt sau.

Ông cho rằng, về nguyên tắc xây dựng pháp luật, khi một điều luật quy định cả quyền và nghĩa vụ thì phải thể hiện quyền trước, sau đó mới đến nghĩa vụ. Đây không đơn thuần là vấn đề trình bày mà còn phản ánh tư duy xây dựng chính sách.

"Có lẽ chúng ta đang quá coi trọng công tác quản lý nên nhiều quy định đều đặt nghĩa vụ lên trước", luật sư Nguyễn Chí Dũng nhận xét.

Cần bảo đảm tính thống nhất trong toàn bộ dự thảo

Từ góc độ kỹ thuật lập pháp, ông cũng cho rằng cách thể hiện giữa các điều khoản hiện chưa thống nhất.

Dẫn ví dụ tại Điều 26 của dự thảo, luật sư Nguyễn Chí Dũng cho biết phần quy định về quyền đang được chia thành nhiều khoản riêng biệt, trong khi theo ông, toàn bộ các quyền nên được tập hợp vào một khoản và đặt ở vị trí đầu tiên. Sau đó mới đến phần quy định về nghĩa vụ.

Theo ông, cách sắp xếp này sẽ giúp cấu trúc điều luật logic hơn, đồng thời bảo đảm sự thống nhất trong toàn bộ dự thảo. Ông cũng lưu ý rằng tình trạng đặt nghĩa vụ trước quyền không chỉ xuất hiện ở một điều luật mà lặp lại ở nhiều quy định có nội dung hỗn hợp, vì vậy cần được rà soát tổng thể thay vì chỉnh sửa riêng lẻ.

Theo chuyên gia, từng quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản cần được thiết kế theo hướng cân bằng quyền và nghĩa vụ, bởi đó là nền tảng để bảo đảm quyền lợi của mọi chủ thể trên thị trường.

Bên cạnh những góp ý về kỹ thuật lập pháp, luật sư Nguyễn Chí Dũng cũng bày tỏ quan điểm đối với một số đề xuất sửa đổi cụ thể đang được thảo luận.

Đối với điểm p khoản 1 Điều 15 về nghĩa vụ của bên bán, bên cho thuê và bên cho thuê mua bất động sản, ông đồng tình với quy định hiện có của dự thảo, theo đó bên chuyển giao bất động sản phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính trước khi bàn giao tài sản. Theo ông, đây là yêu cầu cần thiết để bảo đảm quyền lợi của bên nhận chuyển giao.

"Nếu giao tài sản khi nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành thì sau này ai sẽ thực hiện phần nghĩa vụ đó?", ông đặt vấn đề và cho rằng quy định hiện nay là phù hợp, không nên sửa đổi.

Không nên mở rộng quyền vượt quá bản chất của giao dịch

Đối với khoản 2 Điều 16 về quyền của bên thuê mua bất động sản, luật sư Nguyễn Chí Dũng cũng không đồng tình với đề xuất bổ sung quyền "cho thuê mua lại".

Theo phân tích của ông, người thuê mua chỉ nên có quyền cho thuê lại trong phạm vi quyền mà mình đang có. Nếu bổ sung cụm từ "cho thuê mua lại", quy định có thể bị hiểu theo hướng người thuê mua được phép chuyển nhượng hoặc bán lại quyền của mình, vượt ra ngoài bản chất của giao dịch thuê mua. Vì vậy, ông cho rằng quy định trong dự thảo hiện nay là hợp lý và không cần điều chỉnh.

Kết thúc phần góp ý, luật sư Nguyễn Chí Dũng cho biết sẽ tiếp tục nghiên cứu dự thảo và gửi thêm ý kiến bằng văn bản nếu phát hiện những nội dung cần hoàn thiện.

Theo ông, ngoài việc tiếp thu các góp ý lớn về chính sách, Ban soạn thảo cũng cần chú ý đến các vấn đề về kỹ thuật lập pháp và cách thiết kế điều luật. Đây là những yếu tố tưởng chừng nhỏ nhưng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và khả năng áp dụng của Luật Kinh doanh bất động sản sau khi được ban hành.