Đánh thuế cao để ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng đất: Kinh nghiệm từ các quốc gia trong việc điều tiết thị trường nhà ở

Nhiều năm qua, sự tăng nóng của giá nhà đã trở thành nỗi lo chung không chỉ tại Việt Nam mà còn tại nhiều quốc gia, nơi những người có nhu cầu ở thực ngày càng chật vật, còn nhà đầu cơ lại hưởng lợi từ những cơn sóng lên xuống chóng vánh.

Trong nỗ lực hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường nhà ở, nhiều quốc gia đã sử dụng thuế thu nhập cá nhân, đặc biệt là thuế đánh vào lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản, như một công cụ quan trọng để tăng chi phí giao dịch ngắn hạn.

Hàn Quốc là ví dụ rõ nhất về cách một quốc gia dùng “thuế rất cao” để chặn đầu cơ.

Cụ thể, Hàn Quốc đã quyết định tăng thuế bất động sản tổng hợp, loại thuế riêng dành cho cá nhân hay công ty sở hữu nhiều nhà đất một lúc lên 6%, mức cao kỷ lục. Đồng thời thuế chuyển nhượng nhà ở cũng bị tăng lên 10% cho đối tượng chỉ có 1 bất động sản. Với người sở hữu 2 ngôi nhà trở lên thì con số này là 20%, với 3 nhà là 30% và cứ thế tăng dần..

Đặc biệt, Hàn Quốc còn đánh thuế thu nhập trên lợi nhuận có được từ chuyển nhượng, giao dịch bất động sản. Với những người sở hữu nhà dưới 1 năm thì mức thuế này sẽ là 70%, dưới 2 năm là 60%.

Đây là một trong những mức thuế chống lướt sóng mạnh tay nhất thế giới. Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) cũng ghi nhận Hàn Quốc thiết kế thuế theo hướng tăng nặng với đầu cơ nhưng giảm dần thuế suất nếu giữ tài sản lâu dài; chẳng hạn sau 10 năm nắm giữ, người bán được giảm tới 30% số thuế phải nộp. Các chính sách này tạo áp lực lớn lên nhà đầu tư ngắn hạn, buộc họ cân nhắc kỹ trước khi mua bán liên tục chỉ để kiếm lời nhanh.

Tương tự, tại Singapore, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán, sau đó giảm dần với các thời hạn dài hơn.

Trong khi đó, tại Anh, cơ chế thuế lãi vốn cũng được thiết kế theo hướng đánh mạnh vào bất động sản không phải chỗ ở chính nhằm giảm thiểu hành vi gom nhà cho thuê hoặc lướt sóng. Từ tháng 4/2024, người bán nhà thứ hai hoặc bất động sản đầu tư phải chịu thuế lãi vốn 18% nếu thuộc nhóm thuế cơ bản và 24% nếu thuộc nhóm thuế cao hơn. Dữ liệu của cơ quan Thuế và Hải quan Anh cho thấy chỉ riêng năm tài chính 2024–2025, tổng số lãi vốn từ các giao dịch bất động sản đã đạt hơn 10,3 tỉ bảng, mang lại khoảng 2,2 tỉ bảng thuế cho ngân sách. Điều này phản ánh mức độ “đánh thuế mạnh tay” với nhà đầu tư bất động sản ở Anh và cho thấy cách nước này dùng thuế để điều chỉnh hành vi đầu tư.

Úc cũng sử dụng thuế thu nhập cá nhân như một công cụ nhằm phân biệt giữa đầu cơ ngắn hạn và đầu tư dài hạn. Quy định của cơ quan Thuế Úc cho phép cá nhân được giảm 50% phần lãi vốn chịu thuế nếu giữ bất động sản hơn 12 tháng. Ngược lại, nếu mua - bán trong thời gian ngắn, toàn bộ khoản lãi vốn sẽ bị tính thuế theo thuế suất thu nhập cá nhân, khiến lướt sóng trở nên kém hấp dẫn hơn.

Một ví dụ điển hình là khoản lãi 275.000 AUD sẽ bị đánh thuế toàn phần nếu bán trong dưới 12 tháng, nhưng chỉ còn 137.500 AUD phải chịu thuế nếu đáp ứng điều kiện nắm giữ trên một năm. Chính sách này hướng nhà đầu tư đến chiến lược dài hơi, thay vì tạo sóng ngắn hạn gây bất ổn thị trường.

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật riêng tại từng tiểu bang. Ở thành phố San Francisco, một người mua nhiều bất động sản và bán dưới 5 năm sẽ chịu mức thuế chuyển nhượng nhà là 14-24%.

Ở Việt Nam, các đề xuất sửa đổi thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản cũng đi theo xu hướng quốc tế là đánh thuế theo lãi thực. Bộ Tài chính từng đưa ra phương án áp thuế 20% trên phần lợi nhuận từ giao dịch bất động sản, hoặc nếu không xác định được giá gốc thì đánh theo thời gian nắm giữ, với mức 10% khi nắm giữ dưới 2 năm, giảm dần xuống 2% với tài sản trên 10 năm. Đây là những phương án nhằm tăng chi phí đầu cơ và hướng thị trường vào giao dịch thực nhu cầu.

Tuy nhiên, đề xuất này sau đó được rút lại, Việt Nam tiếp tục giữ mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng như hiện hành do những lo ngại về kỹ thuật xác định giá mua - giá bán và rủi ro phát sinh tranh chấp trong kê khai.

Theo Bộ Tài chính việc duy trì cách tính thuế hiện hành nhằm đảm bảo tính khả thi, phù hợp với thực tế quản lý trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, cơ quan quản lý sẽ nghiên cứu có lộ trình để chuyển sang thu theo thu nhập (chênh lệch giá mua - bán).

Nhìn rộng hơn vào gốc rễ câu chuyện giá nhà, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV từng chỉ ra, giá căn hộ tại Việt Nam hiện đã quá cao khi tương đương với 26 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình. Trong khi đó, mức trung bình trên thế giới chỉ là 15 năm. Theo ông, bất động sản có giá “trên trời” do nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý, từ đó khiến nguồn cung bị hạn chế. Không chỉ vậy, đà tăng của chi phí đầu vào, cùng tình trạng đầu cơ, thổi giá cũng góp phần khiến giá nhà liên tục tăng lên.

Ông Lực cho rằng, để giảm giá bất động sản cần xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư, sàn môi giới cố tình thổi giá bất động sản. Đồng thời, chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản cần được triển khai. Theo kinh nghiệm quốc tế, có 3 loại thuế cần được xem xét, bao gồm thuế giao dịch (tính trên doanh thu hoặc lợi nhuận), thuế bất động sản thứ hai và thuế thừa kế.

“Nhiều người lo ngại việc đánh thuế sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường. Tuy nhiên, việc áp dụng sẽ cần có lộ trình, dựa trên hệ thống dữ liệu minh bạch, đồng bộ. Điều này dự kiến cần thêm 1 - 2 năm để chuẩn bị. Ngay ở thời điểm hiện tại, các cơ quan Nhà nước đang nỗ lực đẩy mạnh làm sạch dữ liệu về đất đai và nhà ở để làm nền tảng cho các chính sách sau này”, ông Lực phân tích.

Trong phiên họp gần đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng đã nhấn mạnh yêu cầu xây dựng chính sách thuế hợp lý nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá, chào bán nhà ở vượt quá mặt bằng chung của thị trường. Đồng thời, ông cho rằng nhà điều hành cần có chính sách tín dụng phù hợp để điều tiết và hướng dòng vốn vào đúng mục tiêu, ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và các đối tượng có nhu cầu thực. Ngược lại, dòng tiền chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ, trục lợi chính sách cần được kiểm soát chặt.

Những thảo luận gần đây cho thấy Việt Nam đang dần tiếp cận cách làm của nhiều quốc gia: tăng thuế với hoạt động lướt sóng để hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm gánh nặng cho người mua nhà để ở. Những kinh nghiệm từ Hàn Quốc, Singapore, Anh, Úc hay Mỹ đều cho thấy rằng thuế không chỉ là công cụ tài chính, mà còn là “van điều tiết” quan trọng giúp cân bằng thị trường, phân biệt rõ giữa đầu tư dài hạn và đầu cơ lướt sóng.

Với việc minh bạch dữ liệu đất đai nhà ở và thiết kế chính sách thuế, tín dụng đồng bộ, Việt Nam hoàn toàn có cơ hội nghiên cứu, học hỏi và áp dụng các giải pháp phù hợp. Khi đó, thị trường nhà ở sẽ vận hành ổn định hơn, người mua nhà thực sự sẽ giảm bớt áp lực, còn các nhà đầu tư cũng được định hướng hành vi hợp lý, từ đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.