Đề nghị bỏ quy định bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chia sẻ với PV, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, dựa vào Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Tuy nhiên, sau thời gian triển khai quy định này khoảng 7 năm đã xuất hiện một vài bất cập và hạn chế.

 - Quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của Điều 27 đã được thực hiện trong 7 năm vừa qua đã bộc lộ một số bất cập và hạn chế. Vậy những bất cập và hạn chế cụ thể là gì, thưa ông?

Sau 7 năm thực hiện có thể thấy, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” tại Điều 27 được coi là biện pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, quy định này đã tác động đến giá thành và giá bán nhà ở tăng cao, khiến người mua phải chịu “phí bảo lãnh ngân hàng” khi giao dịch nhà. Thông thường, mức phí bảo lãnh này bằng khoảng 2% giá bán nhà.

Theo Điểm c khoản 3 Điều 98 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định “bảo lãnh ngân hàng” là hình thức cấp tín dụng, được tính trong tổng “hạn mức tín dụng”.

Chủ đầu tư sẽ phải chi trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh đối với dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên tổng giá trị của “phí bảo lãnh” cũng rất cao. Mặc dù loại phí này đã được chủ đầu tư thanh toán trước cho ngân hàng, nhưng vẫn nằm trong chi phí giá thành, cuối cùng người phải chi trả “phí bảo lãnh” lại là người mua nhà.

Bên cạnh đó, quy định này gần như “chỉ có lợi” đối với các ngân hàng thương mại. Thực tế, việc các ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng giống như việc các ngân hàng cho các chủ đầu tư vay vốn tín dụng cùng mức lãi suất khoảng 10%/năm hoặc cao hơn. Với mục đích để phát triển dự án và đã nhận thế chấp chính dự án đó để đảm bảo khoản vay tín dụng.

Cụ thể hơn, các ngân hàng thương mại sau khi thực hiện “bảo lãnh” sẽ nhận được khoản trả lãi vay từ các chủ đầu tư, đồng thời cũng nhận được “phí bảo lãnh” khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cao mà lại hạn chế gặp “rủi ro”.

- Ngoài những hạn chế liên quan đến chi phí, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” còn gây ra những hệ quả nào khác? Ông có thể đưa ra ví dụ cụ thể?

Dẫn chứng cụ thể, khi doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu doanh nghiệp A thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì chỉ có thể vay tín dụng khoảng 1.500 tỷ đồng. Cùng với đó, doanh nghiệp A cũng cần có thêm tài sản đảm bảo dành cho khoản bảo lãnh 500 tỷ đồng với giá trị từ 650 – 700 tỷ đồng (bởi các ngân hàng thương mại thường đánh giá tài sản bảo đảm bằng 60 – 70% so với giá trị thực tế) để được ngân hàng bảo lãnh. Tài sản bảo đảm này sẽ bị “phong tỏa” nên chủ đầu tư không thể khai thác hiệu quả.

Mặt khác, “vốn tự có” từ các ngân hàng thương mại hầu như không lớn, trong khi đó các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị lại mang giá trị cao. Do vậy, nếu thực hiện theo đúng quy định tại Điều 27 thì phần lớn các ngân hàng sẽ không đủ khả năng để đáp ứng, từ đó làm giảm bớt năng lực cho vay tín dụng từ các ngân hàng thương mại, đồng thời gia tăng lượng tài sản đảm bảo và không khai thác hiệu quả “khoản bảo lãnh” của các doanh nghiệp.

Trong nhiều năm qua đã có một số chủ đầu tư dự án bàn giao chậm trễ không đúng tiến độ và không hoàn thành được “sổ hồng” cho khách hàng bởi gặp vướng mắc về pháp lý

Thực tế, quy định bảo lãnh ngân hàng có mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng cam kết trên hợp đồng. Nhưng trong 7 năm qua, các dự án nhà ở mới hầu hết đều đã hoàn thiện về pháp lý và được phép huy động vốn sẽ không xuất hiện tình trạng bàn giao nhà cho khách mua chậm trễ so với cam kết trên hợp đồng.

Nguyên nhân là do các chủ đầu tư đã dùng nguồn vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách mua đúng mục đích sử dụng và được các ngân hàng theo dõi chặt chẽ việc sử dụng vốn vay tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và Điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN.

Trong khi đó, suốt nhiều năm qua đã có một số chủ đầu tư dự án bàn giao chậm trễ không đúng tiến độ và không hoàn thành được “sổ hồng” cho khách hàng bởi gặp vướng mắc về pháp lý. Đất dự án chủ yếu đều có nguồn gốc “đất công” hoặc được cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục đầu tư xây dựng, trong khi đã được chấp thuận đầu tư trong giai đoạn trước đó. Do đó, quy định “bảo lãnh ngân hàng” không thực cần thiết bởi không mang lại lợi ích cho người mua nhà mà chỉ có lợi đối với các ngân hàng thương mại.

- Trong trường hợp không áp dụng quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, liệu có những biện pháp thay thế nào có thể đảm bảo quyền lợi của người mua nhà một cách hiệu quả, thưa ông?

Hiệp hội đã đề nghị xem xét việc bỏ quy định tại Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đối với “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” nhằm giảm giá thành, giá bán nhà ở cho người mua nhà, đặc biệt cần bổ sung kịp thời các quy định.

Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng, về phía Ngân hàng Nhà nước, yêu cầu tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường việc giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở sử dụng vốn vay tín dụng theo đúng mục đích, dựa trên quy định khoản 3, khoản 4 Điều 7 và Điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của NHNN.

Bên cạnh đó, đề nghị Bộ Xây dựng cùng NHNN và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra phương án theo dõi chặt chẽ việc các chủ đầu tư sử dụng vốn huy động của khách hàng, để hoàn thành dự án theo đúng tiến độ đã đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bàn giao nhà ở cho khách hạn theo quy định trên hợp đồng.

- Vâng! xin cảm ơn ông.