Để việc siết thuế chuyển nhượng bất động sản có hiệu quả?

Mới nhất, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký Công văn số 438/BTC-VP ngày 12/1/2022 gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị ngành công an phối hợp với các cục thuế để điều tra, xử lý việc trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Sau lệnh chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính, các tỉnh đã ra văn bản siết chặt các trường hợp chuyển nhượng nhà đất, bất động sản mà giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế.

Những động thái liên tục trên cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý thuế trong việc siết chặt, tiến tới giảm thiểu và chấm dứt việc mua bán nhà hai giá để tránh thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, dù rất cần thiết nhưng để có thể thực hiện thực hóa được mục tiêu đặt ra thì không chỉ cần có quyết tâm của các cơ quản lý chuyên ngành mà điều quan trọng là phải giải quyết được những điểm nghẽn cố hữu.

Nhiều năm qua, tình trạng người dân khai giá mua bán trên hợp đồng công chứng theo barem thuế có sẵn, thường thấp hơn giá thị trường diễn ra khá phổ biến. Giá tham chiếu của cơ quan thuế địa phương chỉ là công cụ ngăn những giao dịch với mức giá thấp dưới khung nhưng vẫn có khoảng cách rất xa so với giá thật. Do đó, trên thực tế, bên bán và bên mua bất động sản sẽ làm một hợp đồng giá thấp để kê khai thuế và một phụ lục hợp đồng khác ghi đúng giá thực tế.

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng chính việc giá đất do nhà nước quy định dùng để tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và giá giao dịch trên thị trường là nguyên nhân sâu xa của việc người dân mua bán nhà đất hai giá để “né thuế”.

Theo chia sẻ của một số nhân viên sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, việc kê khai giá thấp là để người bán không phải chịu mức thuế chuyển nhượng cao. Đây là điều phổ biến trong giao dịch bất động sản, cứ 10 giao dịch thì có đến 9 người đề nghị kê khai mức giá thấp hơn giá bán thực tế.

Ngoài việc kê sai giá, một chiêu “né” thuế giao dịch chuyển nhượng khác thường được những sàn giao dịch F3, F4 áp dụng là hình thức “môi giới thời vụ”.

Cụ thể, sàn giao dịch không trả lương cho nhân viên môi giới, chỉ khi nhân viên môi giới thực hiện thành công giao dịch mới được hưởng hoa hồng trên số tiền môi giới và khi đó, nhân viên môi giới nhận hoa hồng trực tiếp từ khách hàng với tư cách giữa cá nhân với cá nhân. Sau đó, một phần tiền hoa hồng này được trả lại công ty (chi phí này được thỏa thuận giữa công ty và nhân viên môi giới). Như vậy, công ty vừa tránh được thuế thu nhập doanh nghiệp, vừa tránh được trách nhiệm…

Những môi giới này còn cho biết thêm, hành động siết chặt thuế chuyển nhượng giúp minh bạch thị trường hơn, người mua cũng được hưởng lợi tốt hơn người bán.

Việc siết thuế thực tế sẽ không làm ảnh hưởng quá lớn đến các giao dịch mua bán nói chung, vì trên thị trường nhu cầu bất động sản vẫn rất cao. Nếu có ảnh hưởng thì chỉ là những nhà đầu tư F2, F3 tại thị trường đất nền, việc chuyển nhượng lô đất nền có thể đã sang tay quá nhiều lần với mức giao cao “ngật ngưỡng” thì giờ họ sẽ khó thu về phần lãi cao như nguyện vọng trước đó. Với những đất nền mở bán lần đầu, dự kiến giá có thể sẽ cao hơn khoảng 5 - 10% vì người bán tính chênh lệch để đóng thuế.

Ngoài ra, những khu vực nóng sốt, giá ở mức đỉnh, nhà đầu tư có thể sẽ giao dịch chậm lại đôi chút vì câu chuyện đóng thuế khiến họ thận trọng với việc mua bán.

Cần “giải pháp kỹ thuật” phù hợp để ngăn chặn mua bán nhà đất 2 giá

Cũng theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, trong khi việc xem xét các vấn đề lớn như có giữ hay bỏ quy định về bảng và khung giá đất hay việc xác định giá đất thông qua một Hội đồng thẩm định giá đất độc lập… còn phải đợi các cơ quan chức năng xem xét thì trước mắt để hạn chế việc mua bán nhà đất 2 giá, chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản cần sớm có những “giải pháp kỹ thuật” phù hợp.

Đầu tiên phải xác định được đâu là giá thị trường để làm căn cứ xác định liệu giá ghi trong hợp đồng mua bán bất động sản công chứng là thấp hay phù hợp với giá thị trường. Rõ ràng, không thể lấy giá của một vài mảnh đất đắc địa được đấu giá lên mức cao chót vót đến 400 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay thậm chí cả tỷ đồng/m2 tại TP HCM để làm căn cứ trong việc xác định giá thị trường phù hợp.

Bên cạnh đó, một trong những công cụ kỹ thuật hiệu quả để chống thất thu thuế đã được nhiều nước phát triển áp dụng rất hiệu quả là việc sử dụng thanh toán không dùng tiền mặt. Khi các giao dịch được thực hiện thông qua hệ thống ngân hàng, các cơ quan chức năng có thể kiểm soát được đường đi của dòng tiền, từ đó có thể phát hiện những trường hợp bất thường để ngăn chặn, xử lý.

Hiện nay, việc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam vẫn còn rất hạn chế, chỉ có việc mua bán nhà đất tại các dự án bất động sản được đầu tư theo quy định thì được giao dịch qua ngân hàng, còn hầu như việc mua bán nhà đất nhỏ lẻ vẫn dùng phương thức thanh toán tiền mặt.

"Chính tình trạng này đã dẫn đến việc các cơ quan chức năng rất khó để kiểm soát được việc các bên tham gia mua bán thỏa thuận và thanh toán ngoài hợp đồng bằng tiền mặt", PGS.TS. Doãn Hồng Nhung bày tỏ quan điểm.