Đề xuất 'số hóa' từng bất động sản: Mỗi mã định danh sẽ theo suốt vòng đời thửa đất

Thị trường bất động sản hiện nay có thể đang đứng trước một thay đổi không nằm ở giá đất hay thủ tục giao dịch, mà ở cách mỗi tài sản được nhận diện. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất tạo mã định danh duy nhất cho từng bất động sản, trong khi ngành đất đai cũng đang xây dựng cơ sở dữ liệu theo hướng mỗi thửa đất có một mã riêng.

Nếu như được triển khai đồng bộ, cách tiếp cận này sẽ chuyển việc quản lý bất động sản từ những bộ hồ sơ gắn với địa chỉ hành chính sang một hệ thống dữ liệu có khả năng theo dõi tài sản xuyên suốt quá trình tồn tại.

Mỗi thửa đất sẽ có mã định danh riêng

Trong cách quản lý truyền thống, một thửa đất được nhận diện thông qua hàng loạt thông tin như tỉnh, thành phố, xã, phường, tờ bản đồ, số thửa… Những thông tin này đóng vai trò quan trọng trong hồ sơ địa chính, nhưng có một điểm dễ phát sinh vướng mắc khi địa giới hành chính có thể thay đổi.

Theo đó, việc sáp nhập, điều chỉnh xã, phường hoặc thay đổi đơn vị hành chính có thể khiến thông tin địa chỉ gắn với một thửa đất không còn giống trước đây.

Báo VnExpress cho biết, theo ông Đinh Hồng Phong, chuyên gia về cơ sở dữ liệu đất đai thuộc Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, hiện nay cơ quan quản lý đang chuyển dần sang phương thức xác định thửa đất bằng mã định danh.

Theo phương án này, mỗi thửa đất sẽ được cấp một mã riêng, không phụ thuộc vào ranh giới hành chính. Mã được mã hóa trực tiếp từ vị trí của thửa đất thông qua tọa độ kinh độ, vĩ độ. Nói cách khác, thay vì phải dựa vào việc thửa đất nằm ở xã, phường nào tại một thời điểm nhất định, hệ thống có thể nhận diện tài sản thông qua chính vị trí địa lý của nó. Đây là một thay đổi đáng chú ý khi đặt trong bối cảnh hệ thống dữ liệu đất đai đang được xây dựng trên phạm vi toàn quốc.

Gần 70 triệu thửa đất đã được đưa vào cơ sở dữ liệu

Từ cuối năm 2025, cơ quan quản lý bắt đầu xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về thửa đất, với yêu cầu 100% thửa đất khi được đưa vào hệ thống phải có mã định danh. Theo thông tin được cung cấp, đến nay khoảng 69,7 triệu thửa đất đã được đưa vào cơ sở dữ liệu và được cấp mã.

Mục tiêu đặt ra là trong năm 2026 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đối với toàn bộ thửa đất đã thu thập đủ thông tin, dữ liệu.

Đến hết năm 2027, cơ quan quản lý hướng tới hoàn thành đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính và phủ kín cơ sở dữ liệu đất đai trên phạm vi cả nước. Thông tin đất đai cũng đang được phối hợp để tích hợp với hệ thống căn cước và VNeID.

Như vậy, mã định danh thửa đất đang được xây dựng không đứng riêng lẻ mà nằm trong một quá trình lớn hơn nhằm mục tiêu hình thành hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất, có khả năng kết nối với các cơ sở dữ liệu khác.

Từ mã thửa đất đến “hồ sơ số” của bất động sản

Điểm đáng chú ý tiếp theo nằm ở Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, dự thảo mới nhất đã tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và bổ sung quy định về tạo mã định danh duy nhất cho từng bất động sản, sử dụng xuyên suốt vòng đời của dự án, báo Đầu Tư cung cấp thông tin cho biết.

Nếu được quy định như đề xuất, mã định danh sẽ tạo ra một “đường dẫn” thống nhất để nhận diện bất động sản trong quá trình tồn tại và phát sinh các thông tin liên quan. Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh một bất động sản có thể trải qua nhiều trạng thái từ việc hình thành dự án, xây dựng, đưa vào sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp, thay đổi chủ sở hữu hoặc phát sinh các biến động khác.

Thay vì mỗi lần giao dịch hoặc xử lý hồ sơ lại phụ thuộc vào việc đối chiếu nhiều loại giấy tờ, dữ liệu về tài sản có thể được liên kết với một mã nhận diện thống nhất. Tuy nhiên, đây vẫn là nội dung đang được đề xuất trong dự thảo, chưa phải quy định pháp luật đã có hiệu lực.

“Sổ đỏ” điện tử là một trong những hướng ứng dụng

Theo ông Đinh Hồng Phong, việc định danh từng thửa đất có thể phục vụ lập hồ sơ địa chính số đến từng thửa, đồng thời hỗ trợ người dân tra cứu và xác thực thông tin về chủ sử dụng cũng như tình trạng pháp lý của đất trên môi trường số. Một hướng ứng dụng khác là triển khai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới dạng điện tử. Trong thực tế, một trong những rủi ro của quản lý bằng hồ sơ giấy là xuất hiện giấy chứng nhận giả hoặc tình trạng một giấy chứng nhận được sử dụng để cầm cố, thế chấp nhiều lần.

Khi dữ liệu được quản lý tập trung, các biến động của thửa đất có thể được cập nhật vào hệ thống. Việc đối chiếu với cơ sở dữ liệu trung tâm, theo đó, có thể hỗ trợ xác thực thông tin và hạn chế nguy cơ làm giả hồ sơ. Điểm cốt lõi ở đây không nằm ở bản thân một mã số, mà ở khả năng liên kết mã số đó với dữ liệu pháp lý và lịch sử biến động của tài sản.

Nếu dữ liệu đầu vào đầy đủ, chính xác và được cập nhật thường xuyên, một bất động sản có thể dần hình thành một “hồ sơ số” thay vì phụ thuộc chủ yếu vào tập hợp giấy tờ rời rạc.

Luật Kinh doanh bất động sản cũng được đề xuất thay đổi nhiều nội dung

Mã định danh chỉ là một phần trong nhóm giải pháp chuyển đổi số được đưa vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo cơ quan soạn thảo, dự thảo mới nhất gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với luật hiện hành.

Các sửa đổi tập trung vào 4 nhóm chủ yếu gồm: Phân cấp, phân quyền; cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục hành chính; tháo gỡ vướng mắc từ thực tiễn; thúc đẩy chuyển đổi số.

Ở nội dung phân cấp, dự thảo đề xuất chuyển thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh. Ở nhóm cải cách thủ tục, dự thảo dự kiến cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh.

Một số quy định về giao dịch cũng được mở rộng. Đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng, dự thảo lần này mở rộng phạm vi so với quy định trước đây, theo hướng cơ bản các loại hợp đồng được quy định trong luật có thể thực hiện chuyển nhượng theo điều kiện luật định. Dự thảo cũng đề xuất quy định đối với trường hợp dự án, công trình đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dự thảo cũng có nội dung liên quan đến Nghị quyết số 21-NQ/TW. Theo thông tin từ cơ quan soạn thảo, đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, phạm vi bất động sản được mua được đề xuất mở rộng theo hướng bao gồm căn hộ chung cư và căn hộ du lịch.

Tuy nhiên, các đối tượng này vẫn không được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất. Đây là nội dung được đưa vào quá trình sửa đổi luật, do đó cần phân biệt rõ giữa định hướng, đề xuất trong dự thảo và quy định chính thức sau khi Quốc hội xem xét, thông qua.

Từ quản lý giấy tờ sang quản lý vòng đời tài sản

Ở góc độ rộng hơn, việc định danh bất động sản có thể không chỉ phục vụ riêng ngành đất đai.

Theo ông Nguyễn Hồng Sơn - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Dữ liệu quốc gia, nhìn nhận địa điểm dưới góc độ dữ liệu có thể gắn với con người, thửa đất, doanh nghiệp hoặc công trình. Khi những thông tin này được chuẩn hóa, định danh và kết nối, dữ liệu địa điểm có thể trở thành điểm liên kết cho nhiều hoạt động kinh tế khác nhau, từ logistics đến dữ liệu dân cư, đất đai và dịch vụ công.

Với cách tiếp cận này, một địa điểm không còn đơn thuần là một tọa độ trên bản đồ. Nó có thể trở thành một “nút dữ liệu” kết nối nhiều thông tin khác nhau trong nền kinh tế số. Với bất động sản, điều đó đồng nghĩa giá trị của dữ liệu không chỉ nằm ở việc biết một thửa đất ở đâu, mà còn ở khả năng biết tài sản đó thuộc về ai, tình trạng pháp lý thế nào, đã phát sinh những biến động gì và các thông tin liên quan có thể được xác thực ra sao.

Nhìn tổng thể, hai chuyển động đang diễn ra song song khi ngành đất đai xây dựng mã định danh cho từng thửa đất; trong khi Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất mã định danh duy nhất cho từng bất động sản và sử dụng xuyên suốt vòng đời dự án. Nếu như được thiết kế và kết nối đồng bộ, đây có thể là nền tảng để quản lý bất động sản theo vòng đời dữ liệu, thay vì chỉ quản lý từng giao dịch hoặc từng bộ hồ sơ tại một thời điểm.

Nhưng để đạt được điều đó, mã định danh chỉ là bước đầu. Hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu, mức độ cập nhật, khả năng liên thông giữa các hệ thống và cơ chế bảo đảm tính chính xác, an toàn của thông tin.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ nhất, sau đó tiếp tục được tiếp thu, giải trình và hoàn thiện trước khi trình xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ hai vào tháng 10/2026.