Dự báo bức tranh lợi nhuận nửa cuối năm của “ông lớn” bất động sản: VRE, IDC, KBC, DXG, KDH

Chứng khoán Vietcap (VCI) đã có loạt báo cáo nhận định về tình hình kinh doanh của các ông lớn bất động sản như: VRE, IDC, KBC,… trong thời gian tới (giai đoạn 2023-2025).

Những dự phóng được đưa ra sau khi số liệu kết quả kinh doanh quý 2/2023 được công bố cùng với một số thay đổi về tình hình kinh doanh từ tháng 7 đến nay.

VRE: Lợi nhuận 6 tháng cuối năm ước đạt 2.036 tỷ đồng

Năm 2023, Vietcap duy trì dự báo lãi ròng của Vincom Retail đạt 4.060 tỷ đồng, tăng 46% so với cùng kỳ (tương ứng nửa cuối năm lãi hơn 2.000 tỷ) nhờ mảng cho thuê tiếp tục phục hồi, đóng góp cả năm từ các trung tâm thương mại mới khai trương vào nửa đầu năm 2022 và ghi nhận doanh thu bán bất động sản trong nửa cuối năm 2023 (khoảng 1.700-1.800 tỷ đồng).

Trước đó, quý 2/2023, tỷ lệ lấp đầy của hai mô hình đóng góp chính vào mảng cho thuê bán lẻ của Vincom Retial gồm Vincom Center và Vincom Mega Mall vẫn ổn định, còn tỷ lệ lấp đầy tại các TTTM Vincom Plaza giảm so với quý trước. Vietcap dẫn thông tin từ ban lãnh đạo Vincom Retail cho biết, tổng doanh số chưa ghi nhận vào cuối quý 2/2023 là 2.300 tỷ đồng.

KDH: Lợi nhuận nửa cuối năm giảm 17%YoY về 381 tỷ

Cho triển vọng giai đoạn 2023 - 2025, VCSC dự phóng lãi ròng năm 2023 của Nhà Khang Điền đạt 838 tỷ đồng, giảm 24% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ vào lượng bàn giao gần 60 căn còn lại tại dự án Classia, được ghi nhận trong nửa cuối năm 2023.

Như vậy, lãi ròng năm 2023 được VCSC điều chỉnh giảm 2% so với các dự phóng trước đó chủ yếu do ghi nhận khoản thuế khi bán 49% cổ phần trong 2 dự án cho Keppel, trong khi chỉ ghi nhận lãi vào lợi nhuận giữ lại của KDH thay vì báo cáo kết quả kinh doanh và việc trì hoãn mở bán Clarita. Những diễn biến này được bù đắp một phần nhờ hạch toán doanh thu bán đất của KDH.

Điều này cũng đồng nghĩa, KDH có thể mang về 381 tỷ đồng lợi nhuận trong 6 tháng cuối năm 2023.

VCI cũng điều chỉnh giảm dự báo lãi ròng năm 2024(8%) và 2025 (5%) xuống còn 1,2 nghìn tỷ đồng, tăng 39% svck 2023 và 1,3 nghìn tỷ đồng, tức tăng 14% cùng kỳ 2024. Nguyên nhân do các chuyên gia kỳ vọng dự án Clarita và Emeria sẽ đóng góp lợi nhuận thấp hơn sau khi 49% cổ phần đã được bán vào năm 2023.

Doanh số bán hàng của Khang Điền tiếp tục được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2023 với 32%, năm 2024 với 68% và năm 2025 là 36%, vì VCSC cho rằng các sản phẩm nhà ở từ các chủ đầu tư giàu kinh nghiệm với giá trị thương hiệu cao như Khang Điền sẽ nắm bắt được sự phục hồi của thị trường.

KBC: Lợi nhuận có thể chững lại nửa cuối năm, khó hoàn thành kế hoạch?

Tổng CTCP Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (KBC) được Vietcap dự báo đạt gần 2.200 tỷ đồng lãi ròng năm 2023, tăng 43% so với cùng kỳ nhờ doanh số cho thuê đất công nghiệp và giá bán trung bình tăng mạnh.

Cụ thể, KBC có thể bàn giao 83 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và 64 ha tại KCN Quang Châu mở rộng trong năm. Tính đến cuối quý 2/2023, Kinh Bắc đã ghi nhận 128 ha đất công nghiệp bàn giao và có 57 ha backlog, một phần backlog có thể được bàn giao trong nửa cuối năm. Cho đến nay, giá cho thuê đã tăng 15% tại KCN Tân Phú Trung (khoảng 170 USD/m2) và tăng 11% tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (khoảng 150 USD /m2).

Theo Vietcap, các thủ tục pháp lý cho KCN Tràng Duệ 3 có thể được đẩy nhanh sau cam kết đầu tư 1 tỷ USD gần đây của LG Innotek cho dự án này. Bên cạnh đó, việc phê duyệt quy hoạch tổng thể tại Hải Phòng vào tháng 3/2023 sẽ hỗ trợ KCN Tràng Duệ 3 nhận được quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 – giai đoạn mà các nhà đầu tư KCN cần hoàn thành trước khi được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư.

Ngoài KCN Tràng Duệ 3, Kinh Bắc còn sở hữu khoảng 1.350 ha đất công nghiệp cho thuê đã được phê duyệt đầu tư.

Đáng chú ý, năm nay,, Kinh Bắc lên kế hoạch kinh doanh với doanh thu cao kỷ lục 9.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.000 tỷ đồng, gấp 2,6 lần thực hiện năm 2022.

Cho năm 2024 và 2025, lãi ròng ước đạt 2.452 tỷ đồng và 4.451 tỷ đồng trên cơ sở chi phí tài chính giảm; công ty sẽ mở bán KCN Tràng Duệ 3 (gần 456 ha đất KCN có thể cho thuê), Khu đô thị Phúc Ninh vào năm 2024 và KCN Tràng Cát vào năm 2025.

DXG: Nửa cuối năm có thể lãi lớn

VCI dự kiến doanh thu của Đất Xanh năm 2023 sẽ chủ yếu đến từ lượng bàn giao dự kiến tại dự án Gem Sky World và Opal Skyline trong nửa cuối năm 2023. Theo đó, Vietcap Securities ước tính lãi ròng Tập đoàn Đất Xanh năm 2023 sẽ đạt 397 tỷ đồng, tăng 85% so với năm 2022. Trong khi đó nửa đầu năm, lợi nhuận DXG chỉ vỏn vẹn vài chục tỷ

Theo kế hoạch kinh doanh của DXG năm 2023, doanh thu thuần 5.500 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ 158 tỷ đồng.

Vietcap Securities (VCI) kỳ vọng dự án Gem Riverside sẽ được mở bán lại trong năm 2024 với dự phóng doanh số bán hàng của Tập đoàn Đất Xanh (không bao gồm các dự án phát triển bất động sản của công ty con Đất Xanh Services) sẽ đạt khoảng 6.300 tỷ đồng.

Ban lãnh đạo Tập đoàn Đất Xanh cho biết, dự kiến sẽ nhận được giấy phép xây dựng cho dự án Gem Riverside vào quý 4/2023. Dự án này được xem là dự án chiến lược của Tập đoàn Đất Xanh, tọa lạc tại trung tâm TP. Thủ Đức với quy mô 12 block cao 31 tầng, với 3.175 căn hộ cùng vốn đầu tư hơn 5.200 tỷ đồng. Vì vậy, VCI cho rằng dự án Gem Riverside có thể sẽ được bán hết trong giai đoạn 2024 – 2026, thay vì năm 2027 như dự báo trước đây.

IDC: Lãi ròng sẽ tăng trưởng 2 chữ số qua từng năm giai đoạn 2024-2025

Tháng 7 vừa qua, IDICO (IDC) đã cho thuê thêm 45 ha đất công nghiệp cho hai doanh nghiệp FDI lớn gồm Hyosung tại KCN Phú Mỹ 2 và PepsiCo tại KCN Hựu Thạnh. Do đó, Vietcap nâng dự báo doanh số cho thuê đất công nghiệp của công ty từ 100 ha lên 120 ha trong năm 2023; duy trì 140-165 ha trong giai đoạn 2024-2025 khi hoạt động sản xuất phục hồi. Dòng tiền trung bình hàng năm từ việc cho thuê đất công nghiệp giai đoạn 2023-2025 đạt 4.400 tỷ đồng.

Tính đến cuối quý 2/2023, IDICO còn 677 ha đất công nghiệp chưa cho thuê, ước tính 85% diện tích này đã được đền bù. Vietcap cho rằng diện tích cho thuê còn lại có thể đảm bảo doanh số cho thuê đất và tăng trưởng lợi nhuận trong trung hạn của công ty. VCI nâng dự báo lãi ròng năm 2023 thêm 1% lên 1.900 tỷ đồng.

Trong dài hạn, IDICO được hỗ trợ bởi việc mở rộng mạng lưới đất KCN. IDC đang xin phép Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đầu tư KCN Tân Phước 1 với diện tích 470 ha (IDICO sở hữu 65% vốn của KCN này) và dự kiến sẽ nhận được phê duyệt vào nửa cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024. bên cạnh đó, doanh nghiệp đang tìm cách mở rộng tổng quỹ đất thêm ít nhất khoảng 1.400 ha (không bao gồm KCN Tân Phước 1) trong 5 năm tới. Vietcap ước tính có thêm 910 ha đất công nghiệp có thể cho thuê trong số này.

Vietcap dự báo lãi ròng của IDICO đạt 2.218 tỷ đồng trong năm 2024 và đạt 2.725 tỷ đồng vào năm 2025. Trong đó, nhà máy thủy điện Đak Mi 3 đóng góp nhiều hơn cho mảng năng lượng trong năm 2024.