Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): LS. Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất giảm chồng chéo, đơn giản hóa chính sách

Tại Hội thảo lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng phối hợp tổ chức vào cuối tháng 7 vừa qua, ThS. LS. Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, quá trình sửa đổi Luật Nhà ở cần bám sát yêu cầu đổi mới công tác xây dựng pháp luật, theo hướng luật chỉ quy định những vấn đề mang tính khung, nguyên tắc, đồng thời hạn chế phát sinh thêm các khái niệm, công cụ quản lý có nguy cơ chồng chéo với hệ thống pháp luật hiện hành.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đã đặt ra yêu cầu luật chỉ quy định những vấn đề khung, có tính nguyên tắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội; những vấn đề thường xuyên biến động trong thực tiễn nên giao Chính phủ, bộ, ngành và địa phương quy định để bảo đảm tính linh hoạt.

Tinh thần này đang được thể hiện khá rõ trong xu hướng xây dựng pháp luật thời gian gần đây, khi dung lượng và số lượng điều luật được cắt giảm, đồng thời tăng cường giao quy định chi tiết cho các cơ quan có thẩm quyền. Luật sư dẫn chứng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến lần đầu ngày 20/7/2026 chỉ còn 105 điều, 69 trang, trong khi Luật Đất đai năm 2024 hiện hành có 260 điều, 213 trang.

Trong bối cảnh đó, ông cho rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tuy đã giảm từ 198 điều của Luật Nhà ở năm 2023 xuống còn 149 điều, tương ứng giảm khoảng 25%, nhưng vẫn còn một số vấn đề cần tiếp tục rà soát, đặc biệt là hệ thống khái niệm và công cụ quy hoạch.

Quá nhiều loại hình nhà ở có thể khiến chính sách bị phân mảnh

Một trong những điểm được luật sư Nguyễn Văn Đỉnh lưu ý là dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đưa vào quá nhiều loại hình nhà, nhà ở. Ngay tại Điều 2 về giải thích từ ngữ, bên cạnh các loại hình đã quen thuộc như nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và nhà ở phục vụ tái định cư, dự thảo bổ sung một số khái niệm như “nhà ở thương mại giá phù hợp”, “nhà có mục đích lưu trú”, “nhà cho thuê” và “nhà ở chính sách”.

Theo ông, việc liên tục bổ sung các loại hình với cách tiếp cận và chế độ pháp lý riêng có thể khiến hệ thống pháp luật về nhà ở trở nên phức tạp hơn, trong khi một số khái niệm có nội hàm gần nhau.

Đáng chú ý là “nhà ở chính sách” và “nhà ở xã hội”. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng hai khái niệm này, theo phần giải thích từ ngữ của dự thảo, có nội dung gần như trùng khớp khi đều hướng tới những loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước để phục vụ các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Vì vậy, luật sư đề xuất nghiên cứu gộp “nhà ở chính sách” vào “nhà ở xã hội”, trong đó có thể xác định đây là một dạng nhà ở xã hội dành cho nhóm đối tượng đặc thù, thay vì hình thành thêm một loại hình nhà ở với chế độ pháp lý riêng.

Một vấn đề khác được ông đặt ra là ranh giới giữa khái niệm “nhà” và “nhà ở”. Theo dự thảo, Luật Nhà ở quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng, giao dịch về nhà ở, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, một số quy định lại mở rộng sang các đối tượng được gọi là “nhà”, trong đó có “nhà có mục đích lưu trú” và “nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp”.

Theo ông, cần tránh tình trạng tên gọi và phạm vi điều chỉnh của luật không thống nhất với nhau. Luật sư đề xuất loại bỏ các quy định về những loại “nhà” không phải “nhà ở”, trong đó có “nhà có mục đích lưu trú”, khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi); các nội dung cần thiết có thể được điều chỉnh trong Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo cách tiếp cận của luật sư, vấn đề không chỉ nằm ở số lượng khái niệm được bổ sung mà còn ở việc mỗi khái niệm mới có thể kéo theo một nhóm quy định, cơ chế và thủ tục tương ứng. Nếu không được thiết kế thống nhất, việc mở rộng phạm vi điều chỉnh có thể dẫn tới chồng chéo giữa các luật, đi ngược yêu cầu tinh gọn và đơn giản hóa hệ thống pháp luật.

“Quy hoạch phát triển nhà ở” có thể tạo thêm một tầng quy hoạch

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đặc biệt lưu ý việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thay “Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở” bằng “Quy hoạch phát triển nhà ở”, gồm Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và Quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh.

Theo ông, việc bổ sung “Quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh” đặt ra câu hỏi về vị trí của loại quy hoạch này trong hệ thống quy hoạch hiện hành. Luật Quy hoạch năm 2025 đã quy định các loại quy hoạch, trong đó có quy hoạch tỉnh, nhưng không có “Quy hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh” trong danh mục quy hoạch ngành, quy hoạch chi tiết ngành.

Luật sư cho rằng công cụ mới này cũng có nguy cơ chồng chéo với quy hoạch tỉnh và làm phát sinh thêm một tầng nấc trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, trong khi chủ trương hiện nay là đơn giản hóa thủ tục và tinh gọn hệ thống pháp luật.

Từ đó, ThS. LS. Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất bỏ quy định về “Quy hoạch phát triển nhà ở” khỏi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thay vì tạo thêm một loại quy hoạch độc lập có khả năng giao thoa về nội dung, thẩm quyền và thủ tục với hệ thống quy hoạch hiện hành.