Niên hạn chung cư: Khi ‘luật chơi’ được làm rõ cho cả người dân và doanh nghiệp

Cách đây không lâu, Bộ Xây dựng đã có đề xuất nghiên cứu quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong quá trình xây dựng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Đề xuất này khi đó đã tạo nên nhiều luồng ý kiến trái chiều do liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của người dân.

Mới đây, Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương tiếp tục đặt ra yêu cầu nghiên cứu cơ chế quản lý nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình, bảo đảm việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn. Điều này khiến nhiều người một lần nữa đặt câu hỏi liệu căn hộ chung cư trong tương lai có chỉ được sở hữu trong 50 hay 70 năm.

Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - CEO & Founder Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Sen Vàng đây là cách hiểu chưa thực sự đầy đủ. Bà cho rằng điều cần phân biệt là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và thời hạn sử dụng của công trình xây dựng.

"Về bản chất, quyền sử dụng vẫn là lâu dài. Cái có niên hạn là công trình xây dựng bởi bất kỳ tài sản nào cũng có khấu hao và tuổi thọ. Quy định này nhằm xác định rõ rằng khi công trình đến một thời điểm nhất định thì doanh nghiệp và người sở hữu căn hộ sẽ cùng có trách nhiệm, cùng có phương án xử lý chứ không phải lúc đó mới phát sinh tranh chấp".

Theo CEO Bất động sản Sen Vàng, nếu nhìn dưới góc độ này thì quy định mới không làm mất đi quyền lợi của người mua mà ngược lại, còn giúp họ biết trước toàn bộ "vòng đời" của tài sản mình sở hữu. Thay vì chỉ quan tâm đến việc mua bán căn hộ, người dân ngay từ đầu đã được xác lập rõ quyền, nghĩa vụ cũng như phương án xử lý khi công trình hết tuổi thọ thiết kế. Đây là điều mà hàng loạt khu chung cư cũ hiện nay đang thiếu.

Bà cho rằng chính sự thiếu vắng một cơ chế rõ ràng mới là nguyên nhân khiến hàng trăm dự án cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua rơi vào bế tắc.

"Những khu chung cư xây cách đây 30-40 năm hiện nay đã xuống cấp rất nhiều nhưng gần như không có một 'luật chơi' thống nhất để các bên thực hiện. Nhà đầu tư muốn tham gia thì phải đi thương lượng với từng hộ dân. Có người đồng ý, có người không đồng ý, không có tiền lệ, không có cơ sở pháp lý rõ ràng nên doanh nghiệp cũng rất ngại".

Theo bà, nếu ngay từ khi dự án hình thành đã quy định rõ thời hạn sử dụng công trình thì khoảng 30-40 năm sau, các bên đều biết trước sẽ phải cùng ngồi lại để xây dựng phương án cải tạo, tái thiết. Nhà đầu tư mới cũng có cơ sở để tính toán quyền lợi, trách nhiệm và phương án bồi thường, thay vì bắt đầu mọi việc từ con số không như hiện nay. Đó cũng là lý do bà cho rằng quy định này không chỉ tạo thuận lợi cho doanh nghiệp mà còn giúp bảo vệ chính quyền lợi của người mua nhà trong dài hạn.

Một trong những kỳ vọng lớn nhất của thị trường là nếu chung cư chỉ còn được sở hữu theo niên hạn thì giá bán sẽ giảm, qua đó giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn. Tuy nhiên, theo CEO Sen Vàng, điều này chưa chắc có thể xảy ra.

Bà nhận định giá căn hộ hiện nay được quyết định bởi nhiều yếu tố như vị trí, quỹ đất, hạ tầng, chi phí đầu tư, nguồn cung và nhu cầu thực của thị trường. Việc làm rõ thời hạn sử dụng công trình gần như không làm thay đổi những yếu tố cấu thành giá này: “Chung cư trong khu vực nội đô vẫn sẽ có giá trị rất lớn bởi nhu cầu ở thực luôn hiện hữu. Quy định mới về cơ bản sẽ không tác động nhiều đến giá bán".

Theo bà, thay đổi đầu tiên nếu chính sách được áp dụng sẽ nằm ở tâm lý.

Trong giai đoạn đầu, không loại trừ khả năng một bộ phận người mua sẽ lo ngại khi nghe đến khái niệm "niên hạn". Tuy nhiên, khi hiểu đúng bản chất, họ sẽ nhận ra đây không phải là việc tài sản "hết hạn" sau 50 hay 70 năm. Người dân vẫn có quyền để lại tài sản cho con cháu. Đây vẫn là tài sản chứ không phải tiêu sản. Điều khác biệt là khi công trình hết niên hạn sử dụng thì đã có sẵn cơ sở pháp lý để các bên cùng thực hiện phương án cải tạo, xây dựng lại.

Điều mà thị trường thực sự cần không chỉ là quy định về niên hạn sử dụng công trình, mà là một hệ thống quy định đủ rõ về quyền lợi, trách nhiệm, cơ chế bồi thường, tái định cư và lựa chọn nhà đầu tư sau khi chung cư hết tuổi thọ: "Nếu những quy định này được hoàn thiện đồng bộ thì doanh nghiệp sẽ mạnh dạn tham gia cải tạo chung cư cũ hơn, còn người dân cũng sẽ yên tâm hơn vì quyền lợi của mình đã được xác lập ngay từ đầu"

Ở góc nhìn của doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, theo bà Ngọc, giá trị lớn nhất của quy định về niên hạn chung cư không nằm ở việc làm thay đổi giá bán căn hộ, mà ở việc thiết lập một hành lang pháp lý minh bạch cho cả vòng đời của một dự án. Đó cũng là nền tảng để giải quyết bài toán cải tạo hàng nghìn chung cư cũ tại các đô thị lớn - vấn đề đã tồn tại nhiều năm nhưng vẫn chưa có lời giải đủ hiệu quả.