Giá căn hộ trung tâm chạm 121 triệu đồng/m2, sức mua Hà Nội sắp tới sẽ như thế nào?

Nguồn cung căn hộ Hà Nội tăng mạnh, nhưng đà hấp thụ tiếp tục chậm lại vì áp lực giá

Theo báo cáo mới nhất của One Mount Group, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội trong quý II/2026 tiếp tục ghi nhận sự cải thiện rõ nét về nguồn cung nhờ những chuyển biến tích cực trong công tác tháo gỡ pháp lý và quá trình thực thi các luật sửa đổi. Tuy nhiên, trái ngược với sự sôi động ở phía nguồn hàng, sức mua trên thị trường đang có dấu hiệu chững lại khi mặt bằng giá duy trì ở mức cao, khiến người mua ngày càng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.

Trong quý II/2026, Hà Nội (bao gồm cả Văn Giang, Hưng Yên) ghi nhận khoảng 9.300 căn hộ mở bán mới, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp khi nhóm sản phẩm này chiếm tới 69% tổng lượng mở bán mới. Đáng chú ý, phân khúc hạng sang tăng trưởng đột biến với khoảng 2.900 căn, tăng 95% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ sự trở lại của một khu đô thị quy mô lớn tại khu vực trung tâm sau nhiều năm vắng bóng.

Xét theo khu vực, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển theo các trục hạ tầng và xu hướng phát triển đa trung tâm của Thủ đô. Khu Tây chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 41% tổng nguồn cung mới, ghi nhận 7 dự án mở bán trong quý, trong đó có tới 4 dự án nằm dọc tuyến Vành đai 3,5. Điều này cho thấy các chủ đầu tư vẫn ưu tiên phát triển dự án tại những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông.

Trong khi đó, khu vực nội thành chiếm khoảng 22% nguồn cung mở mới. Điểm nhấn là sự trở lại của dự án Hanoi Seasons Garden do Masterise Homes phát triển, chiếm tới 92% nguồn cung mới của toàn khu vực trung tâm. Ngược lại, Văn Giang (Hưng Yên) chỉ đóng góp khoảng 18% nguồn cung, giảm 26% so với cùng kỳ năm trước, dù vẫn có 4 dự án quy mô lớn tiếp tục mở bán.

Sự khác biệt về cơ cấu nguồn cung cũng phản ánh rõ vào mặt bằng giá. Tại khu vực trung tâm Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp đạt khoảng 121 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước nhưng tăng tới 46% so với cùng kỳ năm 2025. Mặt bằng giá cao chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới gần như đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, Văn Giang (Hưng Yên) duy trì mức giá khoảng 67 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 45% so với trung tâm Hà Nội, qua đó tiếp tục là lựa chọn phù hợp hơn đối với nhóm khách hàng mua để ở và các nhà đầu tư có ngân sách vừa phải.

Giá neo cao khiến sức mua suy giảm, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Trái ngược với sự gia tăng của nguồn cung, thanh khoản trên thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội tiếp tục có dấu hiệu giảm tốc. Theo One Mount Group, trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 7.100 giao dịch sơ cấp, giảm 3% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới đã giảm quý thứ ba liên tiếp, xuống còn khoảng 50%. Theo One Mount Group, diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ của người mua trong bối cảnh giá căn hộ duy trì ở mức cao, trong khi áp lực tài chính và chi phí sở hữu nhà ở ngày càng lớn.

Xu hướng giảm tốc diễn ra trên hầu hết các phân khúc. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc cao cấp giảm 16 điểm phần trăm, trong khi phân khúc hạng sang giảm tới 27 điểm phần trăm so với trước.

Theo đánh giá của One Mount Group, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước sang giai đoạn phát triển mới. Những thay đổi về chính sách và pháp lý đã giúp nguồn cung được cải thiện đáng kể sau thời gian dài khan hiếm, đồng thời thúc đẩy sự trở lại của nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, việc nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang đã đẩy mặt bằng giá lên mức cao, khiến sức hấp thụ không còn duy trì tốc độ như trước.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, khi quyết định mua nhà không còn bị chi phối bởi tâm lý khan hiếm nguồn cung mà phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng tài chính, giá trị thực của sản phẩm và triển vọng tăng trưởng dài hạn của từng dự án.