VARS chỉ rõ thách thức lớn nhất của quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn

Nghị quyết số 21-NQ/TW lần đầu định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình đối với các chung cư xây dựng mới. Theo VARS IRE, đây là bước đi cần thiết để tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong cải tạo chung cư cũ, song hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc vào cơ chế bảo vệ quyền tài sản và khả năng tạo dựng niềm tin trên thị trường.

Việc Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã thu hút sự quan tâm lớn của thị trường bất động sản, đặc biệt là quy định liên quan đến thời hạn sử dụng căn hộ chung cư.

Theo định hướng được nêu tại Nghị quyết, đất xây dựng nhà ở thương mại để bán vẫn được giao ổn định, lâu dài, ưu tiên chủ yếu là phát triển nhà chung cư. Tuy nhiên, đối với các dự án chung cư xây dựng mới, căn hộ sẽ được quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn của công trình. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu vẫn được bảo đảm quyền tài sản và có quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.

Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đây là một định hướng quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý đối với loại hình nhà ở chung cư, đồng thời mở ra cơ sở để xử lý những tồn tại kéo dài nhiều năm trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Điều thay đổi không phải là quyền sử dụng đất

Theo phân tích của VARS IRE, điều đầu tiên cần được làm rõ là định hướng mới không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại. Nói cách khác, quyền sử dụng đất vẫn được Nhà nước giao ổn định, lâu dài như hiện nay. Nội dung được điều chỉnh chỉ là thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định dựa trên niên hạn của công trình xây dựng, tức tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

VARS IRE cho rằng cách tiếp cận này phù hợp với bản chất của tài sản. Bởi trong khi quyền sử dụng đất có thể tồn tại ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu ảnh hưởng của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác và công tác bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình vì vậy phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của công trình thay vì mặc nhiên coi giá trị sử dụng của tòa nhà là vĩnh viễn.

Cơ sở để gỡ "nút thắt" cải tạo chung cư cũ

Theo VARS IRE, một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội, TP. HCM và nhiều địa phương khác chậm triển khai trong nhiều năm qua là thiếu một cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như phương thức xử lý quyền và lợi ích của các chủ sở hữu sau khi công trình xuống cấp.

Việc thiếu hành lang pháp lý khiến quá trình đàm phán giữa các chủ sở hữu thường kéo dài, khó đạt được sự đồng thuận, làm nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư rơi vào tình trạng đình trệ.

Theo VARS IRE, nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành cơ chế minh bạch hơn cho hoạt động cải tạo chung cư cũ, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn.

Bài toán lớn nhất là tạo được niềm tin của thị trường

Dù đánh giá định hướng của Nghị quyết có cơ sở về mặt quản lý đô thị và quản lý vòng đời công trình, VARS IRE cho rằng thách thức lớn nhất lại không nằm ở khía cạnh kỹ thuật.

Theo đơn vị này, điều đáng quan tâm hơn là phản ứng của thị trường. Trong nhiều năm qua, phần lớn người dân Việt Nam vẫn xem nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có thể truyền cho các thế hệ sau. Vì vậy, bất kỳ thông tin nào liên quan đến việc giới hạn thời gian sử dụng căn hộ đều có thể tạo ra tâm lý băn khoăn nếu không được giải thích đầy đủ.

VARS IRE nhận định, nếu người mua hiểu rằng phải thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ nhưng chỉ được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, nhu cầu đối với phân khúc chung cư có thể bị ảnh hưởng. Một bộ phận người mua có khả năng sẽ chuyển hướng sang nhà thấp tầng hoặc đất nền do ưu tiên các loại tài sản gắn với quyền sở hữu ổn định lâu dài.

Trong khi đó, tại các đô thị lớn, quỹ đất ngày càng khan hiếm và không đủ để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở thấp tầng. Theo VARS IRE, vì vậy, yếu tố quyết định sự thành công của chính sách không chỉ nằm ở tính hợp lý của quy định mà còn ở khả năng tạo dựng sự đồng thuận và niềm tin từ phía thị trường.

Trọng tâm của chính sách là bảo đảm quyền tài sản

Theo VARS IRE, điểm cốt lõi của định hướng mới không phải là việc xác lập thời hạn sử dụng căn hộ mà là nguyên tắc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn.

Điều này đồng nghĩa với việc khi tòa nhà không còn đủ điều kiện tiếp tục khai thác, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ vẫn phải được bảo vệ thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Tuy nhiên, để nguyên tắc này có thể đi vào thực tiễn, VARS IRE cho rằng vẫn cần tiếp tục hoàn thiện nhiều nội dung quan trọng. Trong đó có tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn; cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới; cũng như phương án xử lý đối với các trường hợp không đạt được sự thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia.

Theo VARS IRE, đây mới là những yếu tố quyết định tính khả thi của chính sách cũng như khả năng tạo dựng niềm tin đối với người dân và thị trường.

Cần có lộ trình phù hợp để hạn chế tác động đến thị trường

Để chính sách đạt được mục tiêu quản lý nhưng không tạo ra những xáo trộn không cần thiết đối với thị trường bất động sản, VARS IRE đề xuất cần sớm cụ thể hóa tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình theo các tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất và minh bạch.

Đồng thời, cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn cần được quy định rõ, đặc biệt là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại cũng như việc phân chia quyền và nghĩa vụ tài chính giữa các bên.

Bên cạnh đó, đơn vị này cũng kiến nghị xây dựng quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư xây dựng mới nhằm hạn chế tâm lý bất ổn trong giai đoạn đầu thực hiện. Song song với đó là đẩy mạnh công tác truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách: quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm thay đổi quyền sử dụng đất lâu dài mà hướng đến quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Theo VARS IRE, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là định hướng phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị hiện đại và có thể góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần đồng thời bảo đảm quyền tài sản của người dân, xây dựng cơ chế thực hiện minh bạch và tạo dựng được niềm tin của thị trường. Chỉ khi ba yếu tố này được đáp ứng, chính sách mới có thể đạt mục tiêu phát triển đô thị bền vững, đồng thời duy trì sự ổn định và sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ chung cư.