Giá nhà trung tâm TP. HCM 'chạm nóc', bất động sản vùng ven thành cứu cánh của nhà đầu tư

Khai mở bất động sản vùng ven TP. HCM

Thị trường bất động sản tại các khu vực ven TP. HCM mà trước đây là các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Long An đang ghi nhận những biến động đáng chú ý. Cú hích từ việc chính thức sáp nhập vào siêu đô thị lớn nhất cả nước đã biến các địa phương này thành "điểm nóng" mới, thu hút dòng vốn mạnh mẽ và thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, chỉ trong vòng 2 tháng, giá đất nền tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đã có sự điều chỉnh đáng kể. Tại trung tâm TP. Phú Mỹ trước đây nay là phường Tân Thành, TP. HCM, giá đất nền các lô lớn đã tăng từ 5,5-6,5 triệu đồng/m2 lên 7-7,4 triệu đồng/m2. Ở khu vực Phước Hòa, Tân Phước, gần Quốc lộ 51, mức giá cũng tăng từ 10-11 triệu đồng/m2 lên 12-13 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, các lô đất mặt tiền đường lớn tại phường Bà Rịa (trước đây thuộc TP. Bà Rịa) hiện đã chạm ngưỡng 47-51 triệu đồng/m2, so với mức 45-48 triệu đồng/m2 trước đó.

Mặc dù giá tăng, nhưng so với khu vực lõi trung tâm TP.HCM, bất động sản ở Bà Rịa - Vũng Tàu hay khu vực Bình Dương, Long An cũ vẫn được đánh giá là "mềm" hơn nhiều.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, trong nửa đầu năm nay, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại TP. HCM đạt khoảng 300 triệu đồng/m2, còn giá thứ cấp khoảng 160 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn nhà diện tích 100m2 có giá khoảng 30 tỷ đồng, căn nhỏ 50m2 cũng ở mức tối thiểu 15 tỷ đồng. Với thu nhập bình quân của người lao động tại TP. HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ chỉ khoảng 170 triệu đồng/năm, việc sở hữu nhà liền thổ tại trung tâm gần như là điều "bất khả thi".

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng cho biết thêm, các dự án cách trung tâm TP. HCM khoảng 10km hiện có giá 200-300 triệu đồng/m2, cách 20-30km giá giảm một nửa, còn ở khoảng cách 40km, mức giá chỉ bằng 1/4 so với nội đô. Đây là lý do dòng tiền đầu tư ngày càng hướng mạnh ra các đô thị vệ tinh.

Vùng đất sinh lời cho nhà đầu tư

Báo cáo thị trường quý II/2025 của DKRA Consulting cho thấy, sức cầu bất động sản toàn thị trường tăng gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024, tập trung chủ yếu ở Long An (cũ) và Bình Dương (cũ). Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn khan hiếm, chỉ chiếm 5% tổng nguồn cung sơ cấp. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, đặc biệt với các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh. Giá thứ cấp trung bình đã tăng khoảng 4% so với quý trước.

Dự báo trong quý III/2025, nguồn cung mới dự kiến tăng nhẹ, đạt 450-550 sản phẩm, tập trung ở Long An, Bình Dương và Đồng Nai (cũ).

Tại sự kiện NLG Day của Tập đoàn Nam Long bà Dương, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, trong 3 năm tới, bất động sản Long An (nay là Tây Ninh), Bình Dương (nay thuộc TP. HCM) và Đồng Nai sẽ thay thế vai trò cung cấp nguồn cung chính cho thị trường TP. HCM (cũ). Các địa phương này hiện đang đón làn sóng đầu tư từ cả doanh nghiệp lẫn cá nhân, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng và các tuyến vành đai đang được triển khai.

Hàng loạt dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha đang định hình diện mạo mới cho vùng ven, có thể kể đến Vinhomes Green City (200ha), Waterpoint (355ha), T&T City Millennia (260ha), Vinhomes Phước Vĩnh Tây (1.000ha) tại Tây Ninh; hay Izumi City (170ha), Aqua City (1.000ha), SwanBay (200ha), The Viva City tại Đồng Nai. Những dự án này không chỉ gia tăng nguồn cung mà còn giúp cải thiện diện mạo đô thị, tạo lựa chọn đa dạng hơn cho người mua.

Theo các chuyên gia, xu hướng chính của thị trường thời gian tới là người mua tìm đến các khu đô thị tích hợp - nơi có đầy đủ tiện ích, môi trường sống xanh, thuận tiện kết nối giao thông. Trong khi đó, giới đầu tư ưu tiên các sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, nằm gần hạ tầng trọng điểm, có tiềm năng tăng giá dài hạn. Thay vì chỉ tập trung một điểm, nhà đầu tư đang có xu hướng đa dạng hóa danh mục, phân bổ dòng vốn ra nhiều khu vực vệ tinh đầy tiềm năng quanh TP. HCM.