Nợ vay của doanh nghiệp bất động sản tăng nhanh

Nợ hàng chục ngàn tỷ

Theo thống kê, tổng dư nợ vay của 103 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán đạt gần 323.000 tỷ đồng vào ngày 30/6/2025, tăng gần 14% so với đầu năm. Trong đó, 42 doanh nghiệp có nợ vay tăng mạnh.

Đứng đầu danh sách là Công ty CP Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) và Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL).

Vinhomes đang nợ gần 90.400 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý II/2025, tăng 11% so với đầu năm. Dư nợ trái phiếu ở mức gần 38.200 tỷ đồng (tăng 15%), trong đó trái phiếu đến hạn trả là 15.900 tỷ đồng (tăng 78%).

Trong 3 tháng cuối năm nay Vinhomes sẽ có 4 mã trái phiếu VHMB2325002, VHMB2325003, VHMB2325004 và VHMB2325005 đáo hạn với tổng giá trị phát hành 7.500 tỷ đồng.

Tương tự, dư nợ của Novaland gần như không đổi so với đầu năm, duy trì gần 62.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là tổng nợ vay đáo hạn trong 12 tháng tới lên đến khoảng 32 ngàn tỷ đồng. Trong cơ cấu nợ của NVL, dư nợ vay hơn 61.800 tỷ đồng, trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn với gần 49%, tín dụng hơn 34% và vay từ đối tác khoảng 17%.

Tập đoàn Novaland cho biết, dù đang trong giai đoạn hồi phục nhưng việc thương lượng giải quyết công nợ và tái cơ cấu nợ vẫn còn nhiều rủi ro và khó khăn. Công ty hiện chưa đủ khả năng tài chính để thanh toán các khoản nợ, đa phần các khoản vay, nợ trái phiếu sẽ được xử lý từ cuối năm 2026 - 2027. Ban lãnh đạo Novaland cho biết đã có phương án để thanh toán cho từng nhóm, dự kiến trả phần lớn nợ vay trong 3 năm tới.

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) cũng đang nợ hơn 26.000 tỷ đồng nợ vay, gấp 2,6 lần so với đầu năm. Đơn vị này đẩy mạnh vay ngân hàng, dài hạn khi dư nợ nâng từ 8.700 tỷ đồng lên 24.100 tỷ đồng (chiếm 96% tổng nợ vay). Chiếm tỷ trọng lớn nhất nợ dài hạn gần 12.400 tỷ đồng tại VPBank hội sở Hà Nội với lãi suất 10,8%/năm, tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát.

Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC - mã chứng khoán: BCM) tính đến ngày 30/6 có tổng nợ phải trả là 35.878 tỷ đồng. Trong đó, vay tài chính ngắn hạn tăng 18% lên 9.963 tỷ đồng, còn nợ vay tài chính dài hạn giảm hơn 18% về còn 12.369 tỷ đồng. Chiếm phần lớn cơ cấu nợ vay tài chính của Becamex IDC là dư nợ trái phiếu, gồm 2.792 tỷ đồng trái phiếu dài hạn đến hạn trả và 9.279 tỷ đồng trái phiếu dài hạn.

Nhiều rủi ro

Tại thời điểm ngày 30/6/2025, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) có tổng tài sản đạt 31.251 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho chiếm khoảng 74% tổng tài sản, tương đương hơn 23.000 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả của Khang Điền là 11.544 tỷ đồng, trong đó nợ vay chiếm khoảng 79%.

Trong quý II/2025, Khang Điền đã vay thêm 1.250 tỷ đồng từ VietinBank để phát triển dự án Khu dân cư Phong Phú 2. Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất tại xã Bình Hưng, TPHCM. Về dòng tiền, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tính đến cuối quý 2 còn 381 tỷ đồng, giảm hơn 1.500 tỷ đồng so với đầu năm.

Tổng tài sản của Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) tại thời điểm cuối quý II/2025 còn 28.214 tỷ đồng, giảm 7% sau nửa đầu năm. Sự sụt giảm này chủ yếu đến từ mục tiền và các khoản tương đương tiền giảm 35% về còn 3.515 tỷ đồng. Hàng tồn kho chiếm tới 63,4% tổng tài sản ghi nhận 17.902 tỷ đồng.

Về nguồn vốn, tổng nợ phải trả của Nam Long là 13.995 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu chưa thực hiện và người mua trả tiền trước ghi nhận 2.990 tỷ đồng. Tổng vay nợ tài chính gần như không đổi so với đầu năm là 6.851 tỷ đồng. Trong đó, vay ngắn hạn giảm gần 50% về 1.491 tỷ đồng nhưng vay dài hạn tăng 34% lên 5.359,5 tỷ đồng.

Đối với Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG), dư nợ vay tài chính ở mức gần 5.900 tỷ đồng, chủ yếu là nợ ngân hàng tại cuối quý II/2025. Dư nợ trái phiếu còn gần 650 tỷ đồng.