Gỡ điểm nghẽn đất đai không chỉ bằng sửa luật: GS. Đặng Hùng Võ đề xuất một hướng đi khác

Cần tái cấu trúc hệ thống pháp luật đất đai

Tại hội thảo khoa học “Khơi thông nguồn lực đất đai - Động lực phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới”, mới đây các chuyên gia đặt ra yêu cầu cải cách pháp luật đất đai từ cấu trúc hệ thống đến cơ chế thực thi, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đặc biệt quan trọng này.

Một trong những vấn đề mang tính nền tảng được GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường đặt ra là cách thức tổ chức hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam.

Theo ông, từ năm 1993 đến nay, Luật Đất đai trên thực tế đang đảm nhiệm phạm vi điều chỉnh rất rộng, gần như một “bộ luật” bao quát nhiều lĩnh vực, từ quyền đối với đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai đến các công cụ hành chính và quy định về sử dụng đất.

Trong khi đó, theo cách tiếp cận tại nhiều quốc gia phát triển, những nội dung này được điều chỉnh trong các nhóm pháp luật khác nhau. Quyền đối với đất đai có thể thuộc phạm vi pháp luật dân sự; quy hoạch được điều chỉnh bởi pháp luật về quy hoạch; tài chính đất đai liên quan đến pháp luật về giá, thuế và đầu tư; quản lý đất công gắn với pháp luật về tài sản công, còn việc sử dụng đất có thể được quy định trong các luật chuyên ngành.

Từ sự khác biệt này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Việt Nam cần nghiên cứu hướng tái cấu trúc hệ thống pháp luật đất đai, chuyển từ một đạo luật bao quát nhiều nội dung sang hệ thống có sự phân định rõ ràng hơn giữa các nhóm pháp luật.

Điểm cốt lõi không đơn thuần là tách một đạo luật thành nhiều luật, mà là xác định rõ phạm vi điều chỉnh, trách nhiệm và phương thức thực thi của từng chủ thể. Nội dung nào cần được quy định trong luật, nội dung nào thuộc trách nhiệm tổ chức thực hiện của cơ quan hành pháp cần được phân định rành mạch.

Cách tiếp cận này đặt ra một yêu cầu lớn hơn đối với quá trình sửa đổi pháp luật đất đai: không chỉ xử lý những quy định đang gây vướng mắc trong thực tế, mà còn phải xem xét liệu cấu trúc pháp luật hiện hành đã tạo điều kiện cho việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả hay chưa.

Ông nhấn mạnh: Nếu các quy định chồng lấn, phạm vi trách nhiệm không rõ hoặc việc tổ chức thực hiện thiếu nhất quán, việc sửa đổi từng điều khoản riêng lẻ có thể chưa giải quyết được những bất cập mang tính hệ thống.

Vì vậy, tái cấu trúc pháp luật, theo hướng tiếp cận được đặt ra tại hội thảo, cần hướng tới một hệ thống trong đó quy định rõ ràng hơn, trách nhiệm dễ xác định hơn và quá trình thực thi có thể được kiểm soát tốt hơn.

Cắt giảm thủ tục đất đai: Đừng để giảm một bước, tăng thêm rủi ro

Ở một góc độ khác, GS.TS. Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, đặt vấn đề về vai trò của công chứng trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo ông, công chứng không đơn thuần là một thủ tục hành chính làm tăng thời gian và chi phí giao dịch. Đây còn là một dịch vụ công có chức năng xác nhận tính xác thực, tính hợp pháp của giao dịch thuộc trường hợp phải công chứng hoặc được các bên yêu cầu công chứng, qua đó góp phần kiểm soát rủi ro pháp lý trước khi giao dịch được xác lập.

Từ cách nhìn này, việc loại bỏ công chứng khỏi các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được đánh giá thận trọng, thay vì chỉ căn cứ vào mục tiêu cắt giảm thủ tục.

Lập luận đáng chú ý của GS.TS. Lê Hồng Hạnh là khi bỏ đi một khâu kiểm soát, chức năng kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch vẫn phải được thực hiện ở một khâu khác. Nếu chuyển toàn bộ nhiệm vụ này sang cơ quan đăng ký đất đai, chưa chắc bộ máy đã tinh gọn hơn.

Ngược lại, cơ quan đăng ký có thể phải tiếp nhận thêm trách nhiệm kiểm tra, xác minh trong khi vốn đã phải xử lý khối lượng hồ sơ lớn. Khi đó, thủ tục được cắt giảm ở một khâu có thể lại tạo thêm áp lực cho khâu khác.

Quan trọng hơn, những hệ quả phát sinh có thể không dừng ở vấn đề tổ chức bộ máy. Nếu thiếu cơ chế kiểm soát phù hợp, rủi ro tranh chấp, giao dịch vô hiệu hoặc sai lệch thông tin pháp lý có thể gia tăng, gây khó khăn cho cả người dân lẫn cơ quan quản lý.

Theo GS.TS. Lê Hồng Hạnh, công chứng còn có ý nghĩa bảo vệ những người hạn chế kiến thức pháp luật, giúp họ nhận diện các vấn đề pháp lý có thể phát sinh trong giao dịch bất động sản.

Ông cho rằng chưa có đủ cơ sở lý luận và thực tiễn thuyết phục để loại bỏ những quy định công chứng bắt buộc đối với một số giao dịch đất đai đã được duy trì qua nhiều giai đoạn pháp luật và phát huy giá trị trong thực tế.

Từ đó, vấn đề đặt ra không phải là giữ nguyên mọi thủ tục hay cắt giảm bằng mọi giá, mà là xác định cơ chế nào thực sự cần thiết để bảo đảm an toàn giao dịch, đồng thời hạn chế những chi phí và khâu xử lý không cần thiết.

Khơi thông nguồn lực đất đai phải bắt đầu từ hiệu quả sử dụng

Hai góc nhìn tại hội thảo cùng gợi mở một vấn đề lớn hơn: cải cách pháp luật đất đai không thể chỉ được đánh giá bằng số lượng điều khoản được sửa đổi hay số bước thủ tục được cắt giảm.

Một hệ thống pháp luật hiệu quả phải bảo đảm quyền của người dân và doanh nghiệp có thể được thực hiện trên thực tế; thông tin đất đai có thể tiếp cận, kiểm chứng; quy trình xử lý có tính dự đoán; trách nhiệm của từng cơ quan, tổ chức và cá nhân được xác định rõ ràng.

Đồng thời, pháp luật cần tạo ra cơ chế đủ hiệu lực để hạn chế tình trạng nguồn lực đất đai bị giữ lại nhưng không được khai thác hiệu quả.

Đất đã được giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, dự án kéo dài không có lý do chính đáng hoặc đất bị nắm giữ trong thời gian dài mà không được khai thác phù hợp đều có thể làm giảm hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.

Bởi vậy, khơi thông nguồn lực đất đai không đồng nghĩa với việc chỉ mở rộng quyền hoặc giảm nghĩa vụ cho các chủ thể sử dụng đất. Điều quan trọng là thiết kế được cơ chế vừa bảo đảm quyền hợp pháp, vừa gắn quyền với trách nhiệm và hiệu quả sử dụng nguồn lực.

Đây cũng là thước đo thực chất của cải cách: không chỉ giúp giao dịch thuận lợi hơn, mà còn hạn chế rủi ro pháp lý, nâng cao hiệu quả quản lý và ngăn chặn việc sử dụng quyền đối với đất đai để chiếm giữ nguồn lực một cách kém hiệu quả.

Bài toán đặt ra đối với quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai vì thế không chỉ là gỡ bỏ bao nhiêu điểm nghẽn, mà là xây dựng một hệ thống vận hành nhất quán, trong đó đất đai được sử dụng hiệu quả, quyền của người dân và doanh nghiệp được bảo đảm, tài sản công được bảo vệ và quyền lực công được kiểm soát bằng những trách nhiệm cụ thể.