Nhà nằm trong quy hoạch sông Hồng, quyền sử dụng đất ra sao, khi nào người dân bị thu hồi?

Thông tin Hà Nội điều chỉnh Quy hoạch phân khu đô thị Sông Hồng tỷ lệ 1/5000 để chuẩn bị triển khai dự án Trục đại lộ cảnh quan đang thu hút sự quan tâm. Nhiều hộ dân tại khu vực bãi sông băn khoăn về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và khả năng bị thu hồi đất khi quy hoạch được công bố.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 nhằm xác lập cấu trúc không gian, các khu chức năng, mạng lưới giao thông chính, hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội cùng các khu vực bảo tồn, chỉnh trang, tái thiết và phát triển mới. Đây là cơ sở quản lý phát triển không gian sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, quy hoạch phân khu không phải bản đồ địa chính và không trực tiếp xác định ranh giới thu hồi của từng thửa đất. Các ranh giới chức năng trên bản đồ 1/5000 sẽ được cụ thể hóa thông qua quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng, đo đạc thực địa và cắm mốc khi triển khai.

Các khái niệm cải tạo, chỉnh trang, tái thiết hay di dời trong quy hoạch mang tính định hướng tổ chức không gian dài hạn. Chỉ khi quy hoạch chi tiết và dự án cụ thể được phê duyệt, đồng thời xác lập ranh giới chính xác, các thủ tục thu hồi đất, bồi thường và quyền lợi của từng hộ dân mới được áp dụng trực tiếp.

Phê duyệt quy hoạch không đồng nghĩa thu hồi đất ngay

Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định việc phê duyệt đồ án điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị Sông Hồng tỷ lệ 1/5000 không đồng nghĩa chấm dứt quyền sử dụng đất hoặc buộc người dân di chuyển, giải phóng mặt bằng ngay.

Khi chưa có quyết định thu hồi đất và chưa đủ điều kiện, thủ tục triển khai dự án theo quy định, người sử dụng đất vẫn thực hiện quyền và nghĩa vụ theo pháp luật đất đai. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng khu đất chưa nằm trong kế hoạch thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hằng năm, người dân vẫn được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền hợp pháp.

Khi diện tích đất đã được xác định thuộc kế hoạch thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, một số quyền sẽ bị giới hạn. Việc xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm bị hạn chế nhằm tránh lãng phí nguồn lực. Tuy nhiên, việc cải tạo, sửa chữa công trình hiện có và xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn vẫn được thực hiện theo quy định.

Việc thu hồi đất phục vụ dự án được thực hiện theo trình tự pháp lý. Trước khi ban hành quyết định thu hồi, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo đến từng người có đất bị ảnh hưởng. Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, thời hạn thông báo chậm nhất là 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp người sử dụng đất đồng ý thu hồi trước thời hạn.

Sau thông báo, cơ quan chức năng xác minh nguồn gốc đất, kiểm kê tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ bồi thường, niêm yết công khai để lấy ý kiến và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Sau khi phương án được phê duyệt, quyết định thu hồi đất đối với từng trường hợp mới được ban hành.

Như vậy, đất có thể trải qua các bước từ nằm trong ranh giới nghiên cứu, được định hướng chức năng, xác định thuộc phạm vi dự án, đưa vào kế hoạch thực hiện, thông báo thu hồi, đo đạc, kiểm đếm, lập phương án bồi thường đến quyết định thu hồi đất.

Quy hoạch dự kiến dân số hơn 1 triệu người

Trong quá trình lập và điều chỉnh quy hoạch, việc lấy ý kiến cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư là yêu cầu bắt buộc. Hiện Hà Nội đang tổ chức lấy ý kiến nhân dân về đồ án điều chỉnh Quy hoạch phân khu đô thị Sông Hồng tỷ lệ 1/5000.

Theo Sở Xây dựng, các ý kiến của cộng đồng sẽ được tổng hợp, tiếp thu, giải trình và công khai trước khi hoàn thiện hồ sơ trình duyệt. Trường hợp điều chỉnh làm thay đổi định hướng chức năng hoặc ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng, việc xem xét phải tuân thủ thẩm quyền và trình tự pháp luật.

Đồ án dự báo quy mô dân số dài hạn của toàn phân khu khoảng 800.000-1,2 triệu người. Đây là quy mô tính toán cho toàn bộ không gian nghiên cứu trong thời kỳ quy hoạch, gồm các khu làng xóm hiện hữu, khu vực chỉnh trang, tái thiết và các khu phát triển mới, không phải lượng dân số tăng đột biến trong một giai đoạn.

Không gian dọc sông Hồng được tổ chức thành ba phân đoạn. Phân đoạn 1 từ cầu Hồng Hà đến cầu Thăng Long có diện tích khoảng 3.436 ha, dân số 160.000, có chức năng chính gồm không gian sinh thái bảo tồn tính tự nhiên; công viên chuyên đề, công viên thể dục thể thao, cây xanh cảnh quan. Thành phố cho biết sẽ cải tạo, chỉnh trang trước mắt các khu dân cư thuộc làng xóm và phát triển một số khu đô thị đa chức năng, thương mại, dịch vụ, logistic và nhóm nhà ở. Cụm cảng Chèm được đặt trong nhóm chức năng thương mại, dịch vụ và vận chuyển của đoạn này.

Phân đoạn 2 từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì có diện tích khoảng 4.548 ha, dân số khoảng 541.000 người, là đoạn có quy mô lớn nhất trong ba phân đoạn. Đây là khu vực trung tâm của phân khu đô thị sông Hồng, với chức năng công cộng, văn hóa, thương mại, dịch vụ và không gian cảnh quan. Đặc biệt, phân đoạn 2 được định hình vai trò là "phòng khách đô thị". Đây sẽ là nơi bố trí các công trình điểm nhấn liên kết khu vực Hồ Tây - Cổ Loa, cùng hệ thống không gian công cộng, văn hóa và cảnh quan. Khu vực này nằm giữa hệ thống cầu và các trục giao thông quan trọng của Hà Nội, do đó cấu trúc quy hoạch được tổ chức với nhiều khu phát triển đô thị và công viên xen kẽ.

Phân đoạn 3 từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở có diện tích khoảng 3.435 ha, dân số khoảng 499.000, có các chức năng thương mại, dịch vụ, vận chuyển, công viên nông nghiệp sinh thái, phát triển nghỉ dưỡng kết hợp trải nghiệm sáng tạo. Quy hoạch đồng thời đặt yêu cầu bảo tồn và khôi phục các giá trị lịch sử, văn hóa phục vụ du lịch.

Về kiến trúc cảnh quan, quy hoạch hướng tới cấu trúc đô thị nén có kiểm soát, kết hợp các không gian mở và hành lang sinh thái ven sông. Tại khu vực phát triển đô thị tập trung, công trình có thể cao 30-45 tầng nếu đáp ứng điều kiện về nền tảng và hạ tầng. Trong các khu làng xóm truyền thống cần bảo tồn, tầng cao được kiểm soát ở mức thấp, dự kiến khoảng 3 tầng.

Dọc trục đại lộ sông Hồng, Hà Nội dự kiến quy hoạch 11 dự án công viên với tổng diện tích khoảng 3.513 ha. Các công viên vừa tạo cảnh quan, vừa đóng vai trò hành lang sinh thái, vùng trữ nước và không gian bán ngập. Mức độ đô thị hóa được kiểm soát thông qua các chỉ tiêu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ bề mặt thấm, năng lực thoát nước và khả năng tiếp cận không gian công cộng.

Các cụm công viên bố trí dọc trục đại lộ cảnh quan gồm Tráng Việt, Ô Diên, Thượng Cát - Liên Mạc, Phú Thượng, Hồng Hà, Lĩnh Nam, Lĩnh Nam -Nam Phù - Hồng Vân, Tàm Xá, Ngọc Thụy, Long Biên - Cự Khối và Xuân Quan - Phụng Công.

Dự án đầu tư Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng gồm 18 dự án thành phần, triển khai theo chương trình tổng thể đến năm 2038. Việc thực hiện được phân kỳ theo thứ tự ưu tiên và điều kiện thực tế của từng hạng mục.

Giai đoạn đầu, Hà Nội ưu tiên các hạ tầng khung như hai tuyến đại lộ, kè chỉnh trị bờ sông, một số công viên công cộng, khu định cư và giải phóng mặt bằng.

Trong giai đoạn 2026-2030, thành phố tập trung triển khai trục đại lộ cảnh quan hai bên sông, công trình kè chỉnh trị lòng bờ sông, công viên công cộng Phú Thượng, công viên bãi sông Hồng Hà, khu vực phòng khách đô thị và các khu đô thị định cư phục vụ tái định cư.

Từ năm 2030 đến 2038, các dự án thành phần còn lại sẽ được hoàn thành tùy thuộc mức độ sẵn sàng về quy hoạch chi tiết, thẩm định chuyên ngành, quỹ đất tái định cư và nguồn lực tài chính. Tiến độ tổng thể sẽ được cập nhật công khai khi có điều chỉnh về giải pháp kỹ thuật hoặc nguồn lực.

Sông Hồng chảy qua địa bàn Hà Nội dài hơn 120 km. Phạm vi nghiên cứu của đồ án khoảng 1/3 tổng chiều dài đoạn sông chảy qua Thủ đô.