Nghị quyết 21 định hướng chung cư có niên hạn, quyền sử dụng đất của người dân được xử lý ra sao?

Ngày 28/7/2026, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã ký ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, trong đó đã đưa ra định hướng mới đối với nhà chung cư; đặt đất đai vào đúng vị trí của nguồn lực phát triển.

Chia sẻ trong talkshow trên kênh Tài Chính & Kinh doanh mới đây, ông Long Phan - CEO AFA Group cho rằng, đây là một văn bản có tính chất định hướng đặc biệt quan trọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới. Điểm quan trọng nhất của nghị quyết này là sự chuyển đổi căn bản từ tư duy quản lý hành chính đối với đất đai sang quản trị nguồn lực đất đai.

Đây được xem là thay đổi mang tính nền tảng trong việc xây dựng chính sách pháp luật, nhằm khơi thông nguồn lực phát triển, đảm bảo công bằng xã hội và đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của đất nước trong giai đoạn mới.

Trong khi đó, ông Tô Anh Hùng - CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) bổ sung rằng Nghị quyết 21 sẽ thay thế Nghị quyết 18 năm 2022, vốn đã được nhắc đến rất nhiều trong thời gian qua, để tập trung vào những vấn đề trọng tâm mới phát yếu của thị trường.

Nghị quyết 21 định hướng chung cư có niên hạn, hoàn thiện dữ liệu đất đai

Một trong những mục tiêu cụ thể và cấp thiết được đặt ra là hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Ông Tô Anh Hùng nhấn mạnh yêu cầu đối với cơ sở dữ liệu này là phải đảm bảo các yếu tố đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất và dùng chung.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, ông Long Phan đã liệt kê các mốc thời gian cụ thể: đến hết năm 2026 phải hoàn thành cơ sở dữ liệu cho toàn bộ các thửa đất đã thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đối với diện tích còn lại; và đến năm 2030, hệ thống pháp luật về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Việc minh bạch hóa dữ liệu sẽ giúp nhà nước quản lý thu thuế, điều tiết thị trường hiệu quả, đồng thời khắc phục triệt để tình trạng lãng phí, để đất bỏ hoang hoặc các vướng mắc do yếu tố lịch sử để lại.

Vấn đề thu hút sự quan tâm lớn nhất của dư luận trong Nghị quyết 21 chính là quy định về niên hạn sử dụng chung cư. Ông Tô Anh Hùng phân tích rằng nghị quyết định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, nhưng ưu tiên chủ yếu là phát triển nhà chung cư cao tầng.

Định hướng này phù hợp với mô hình đô thị nén hoặc đô thị 15 phút tại các thành phố lớn nhằm sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Tuy nhiên, đối với các chung cư xây dựng mới, nghị quyết quy định thời hạn sử dụng căn hộ sẽ theo niên hạn xây dựng của công trình. Ông Tô Anh Hùng lưu ý rằng quy định này vẫn phải gắn liền với việc đảm bảo quyền tài sản của chủ sở hữu và xác định rõ nghĩa vụ tài chính khi công trình hết niên hạn.

Để làm rõ hơn về khái niệm này, ông Long Phan cho rằng cần tách biệt rõ hai loại quyền: quyền đối với tòa nhà và quyền đối với mảnh đất. Theo ông, tòa nhà là công trình xây dựng nên bắt buộc phải có niên hạn sử dụng để đảm bảo an toàn cho cư dân. Ông lấy ví dụ về các tòa nhà cổ từ thời Pháp thuộc tại Hà Nội, như tòa nhà Bộ Ngoại giao, khi hết niên hạn thì đơn vị quản lý từ phía Pháp đã thông báo để người sử dụng có trách nhiệm bảo trì hoặc xây mới.

Theo cách hiểu của ông Long Phan về Nghị quyết 21, khi tòa nhà chung cư hết niên hạn hoặc xuống cấp theo quy định, quyền lợi liên quan đến mảnh đất của chủ sở hữu vẫn được đảm bảo, nhưng họ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, đóng góp kinh phí để xây dựng lại tòa nhà mới trên chính mảnh đất đó.

Về cơ chế xử lý cụ thể, ông Tô Anh Hùng cho biết Luật Nhà ở năm 2023 đã có những quy định phân biệt giữa chung cư cũ và chung cư mới. Cụ thể, những chung cư xây dựng trước năm 1994 được định nghĩa là chung cư cũ (thường gọi là nhà tập thể).

Đối với loại hình này, người dân vẫn được hưởng cơ chế bồi thường diện tích tái định cư theo hệ số K (ví dụ từ 1,5 đến 2 lần diện tích cũ). Tuy nhiên, ông Hùng cũng chỉ ra khó khăn hiện nay là vấn đề quy hoạch; nếu không tăng tầng cao để đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư thì rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia, nhưng nếu tăng tầng thì lại gây áp lực lên hạ tầng trung tâm.

Ngược lại, đối với các chung cư xây dựng sau năm 1994, theo Luật Nhà ở 2023, khi hết niên hạn, chủ sở hữu bắt buộc phải đóng góp kinh phí xây dựng lại dựa trên suất đầu tư tại thời điểm đó. Nếu người dân không đồng ý đóng tiền, họ sẽ chỉ nhận lại phần giá trị tương ứng với quyền sử dụng đất của mình.

Bên cạnh vấn đề chung cư, Nghị quyết 21 còn định hướng hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại các khu vực đô thị lớn để tăng hiệu quả sử dụng đất. Ông Long Phan cho biết một chiến lược quan trọng khác là phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá cả phù hợp. Nhà nước sẽ có chính sách giao đất, thuê đất lâu dài và khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển loại hình này để hiện thực hóa mục tiêu toàn dân có nhà ở. Theo ông, nhà ở cho thuê đang dần trở thành một phân khúc chiến lược trong tương lai gần.

Để xác định niên hạn cụ thể cho từng công trình, ông Tô Anh Hùng dẫn chiếu các thông tư của Bộ Xây dựng về phân cấp công trình. Niên hạn sẽ phụ thuộc vào quy mô, chiều cao và số tầng. Công trình cấp 1 (từ 25 đến 50 tầng) có niên hạn trên 100 năm; cấp 2 (từ 8 đến 24 tầng) có niên hạn từ 50 đến 100 năm; cấp 3 từ 20 đến dưới 50 năm và cấp 4 là dưới 20 năm.

Ông Long Phan nhận định phần lớn các chung cư hiện nay thuộc cấp 1 và cấp 2, do đó thời gian sử dụng thực tế là rất dài, người dân không nên quá lo lắng về việc mất trắng tài sản trong thời gian ngắn.

Mở rộng cơ chế thu hồi đất và chống đầu cơ bất động sản

Một điểm đột phá khác trong Nghị quyết 21 được ông Tô Anh Hùng đề cập là cơ chế thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Theo đó, nhà nước sẽ tham gia thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được với đại đa số người dân (khoảng trên 75%). Điều này nhằm tránh tình trạng một vài cá nhân không đồng thuận làm trì trệ toàn bộ dự án, gây ảnh hưởng đến lợi ích của số đông.

Đặc biệt, ông Hùng nhấn mạnh vào cơ chế thí điểm nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại từ những chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện. Các dự án này sẽ được chuyển đổi thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để đáp ứng nhu cầu thực của nhân dân.

Ông Long Phan phân tích thêm rằng giá mua lại sẽ dựa trên chi phí đầu vào hợp lý nhưng không bao gồm chênh lệch địa tô, giúp giảm giá thành nhà ở cho người dân, đồng thời giải quyết tình trạng "lệch pha" cung cầu trên thị trường.

Cuối cùng, các công cụ tài chính và chính sách thuế sẽ được sử dụng mạnh mẽ để điều tiết thị trường. Ông Tô Anh Hùng cho biết nghị quyết định hướng nghiên cứu áp dụng thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng và điều tiết phần thặng dư từ địa tô chênh lệch trong kinh doanh bất động sản. Mục tiêu của chính sách này là hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường.

Ông Long Phan khẳng định những quy định trong Nghị quyết Trung ương số 21 là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, ngăn chặn các hành vi trục lợi từ việc tung tin sai lệch, và hướng tới một thị trường bất động sản phát triển bền vững, nơi mục tiêu quan trọng nhất là mỗi người dân đều có cơ hội sở hữu nơi ở ổn định.