Sửa Luật Nhà ở: Chung cư hết hạn sử dụng, chủ căn hộ không muốn xây lại có thể nhận bồi thường quyền sử dụng đất

Sửa Luật Nhà ở: Chung cư hết hạn sử dụng, chủ căn hộ không muốn xây lại sẽ được đề xuất xử lý thế nào?

Sáng 19/8, tiếp tục đợt 2 Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất, Quốc hội nghe tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo luật gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều, tương đương 32% so với Luật Nhà ở hiện hành. Dự thảo bổ sung 6 nhóm chính sách, trong đó có chính sách về sở hữu nhà ở và phát triển nhà ở cho thuê.

Một trong những nội dung đáng chú ý là Chính phủ đề xuất quy định về “chung cư có thời hạn” theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng, gắn với việc bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi công trình hết thời hạn.

Theo dự thảo, “chung cư có thời hạn” là chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, dựa trên kết luận kiểm định.

Pháp luật hiện hành, gồm Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 98/2024 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cũng đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo pháp luật xây dựng, gồm thời hạn sử dụng công trình theo thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế, đồng thời quy định các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ.

Sau khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ, công trình phải được phá dỡ để bảo đảm an toàn, tính mạng cho người dân. Dự thảo lần này tiếp tục thể chế quan điểm tại Nghị quyết số 21, đồng thời quy định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi chung cư bị phá dỡ.

Đáng chú ý, đối với phương án bồi thường, tái định cư, dự thảo mở rộng lựa chọn cho chủ sở hữu chung cư cũ xây dựng trước năm 1994. Theo quy định hiện nay, khi xây dựng lại chung cư cũ, chủ căn hộ có thể nhận nhà tái định cư hoặc tiền. Dự thảo đề xuất bổ sung lựa chọn nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với giá trị nhà tái định cư.

Trong khi đó, với các chung cư không thuộc diện xây dựng trước năm 1994, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự cải tạo, xây dựng lại thông qua việc đóng góp kinh phí.

Khoản tiền phải đóng dự kiến được tính bằng tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây mới mỗi m2 sàn tại thời điểm phá dỡ. Số tiền cụ thể sẽ được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư và có thể được nộp theo tiến độ hoặc một lần sau khi bàn giao căn hộ.

Trường hợp chủ căn hộ không muốn đóng tiền để xây dựng lại chung cư, họ có thể được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư. Mức bồi thường được tính theo tỷ lệ phân quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ chung cư.

Theo tờ trình, nội dung này được xây dựng trên cơ sở quy định hiện hành về bồi thường, tái định cư và đánh giá hiện trạng các nhà chung cư, nhằm tạo cơ chế khả thi trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Pháp luật hiện hành cũng đã phân định các trường hợp chủ sở hữu được bồi thường, tái định cư, trong đó nhà chung cư xây dựng trước năm 1994 được bồi thường theo hệ số k đối với diện tích căn hộ, còn nhà chung cư xây dựng sau năm 1994 phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại.

Bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê

Bên cạnh chính sách về chung cư, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê. Theo đó, nhà ở cho thuê có thể được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước hoặc không bằng vốn của Nhà nước, đồng thời có quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.

Dự thảo cũng rà soát, lược bỏ các nội dung về hành vi bị nghiêm cấm, một số quy định trùng lặp với các luật liên quan và quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Báo cáo quan điểm của cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết Ủy ban cơ bản tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở và nhất trí với 6 nhóm chính sách Chính phủ đề xuất bổ sung.

Tuy nhiên, liên quan đến khái niệm “chung cư có thời hạn”, cơ quan thẩm tra lưu ý dự thảo đã đưa ra khái niệm này nhưng các điều khoản còn lại không sử dụng thuật ngữ “chung cư có thời hạn” mà chỉ quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”. Theo Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, khái niệm về thời hạn sử dụng nhà chung cư và các chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Chương VII cơ bản kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2023.

Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” trong dự thảo để tránh có cách hiểu khác nhau liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Về nhà ở cho thuê, Ủy ban đề nghị phân định rõ khái niệm “nhà ở chính sách” và “nhà ở xã hội”, xác định rõ các đối tượng được ưu tiên thụ hưởng chính sách nhà ở cho thuê, đồng thời nghiên cứu, rà soát quy định về nguồn vốn của “quỹ nhà ở”. Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ cơ chế quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước và nhà ở thuộc tài sản công.

Đối với nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý, thực tiễn của chính sách này, cũng như các điều kiện, đối tượng và hình thức hỗ trợ đối với dự án, chủ đầu tư dự án.

Về nhà ở thương mại, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định về việc sử dụng các công cụ quản lý về quy hoạch, xác định giá đất, yêu cầu về hạ tầng để xác định việc phát triển nhà ở thương mại theo từng phân khúc gồm cao cấp, trung cấp và bình dân, với lợi nhuận hợp lý, phù hợp nhu cầu của người dân.

Ủy ban cũng đề nghị Chính phủ tiếp tục nghiên cứu cơ chế kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách và kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở.

Ngoài ra, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát, đề xuất chính sách để tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, đặc biệt là tranh chấp về phần sở hữu chung, sở hữu riêng, hoạt động của ban quản trị và ban quản lý nhà chung cư.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam có được sở hữu nhà ở riêng lẻ thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam hay không.

Quốc hội dự kiến xem xét, thông qua dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tại kỳ họp vào tháng 10. Ngay trong ngày 19/8, Quốc hội thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.