Hạ tầng mở lại bản đồ giá trị bất động sản phía Nam

Trong một thị trường chịu sức ép từ mặt bằng chi phí vốn cao, hạ tầng đang nổi lên như một động lực có khả năng tạo ra giá trị mới cho bất động sản. Theo Savills Việt Nam, quá trình đầu tư hạ tầng quy mô lớn tại TP. HCM và các tỉnh, thành phía Nam đang mở rộng không gian phát triển đô thị, đồng thời có thể làm thay đổi cách thị trường xác định vị trí và giá trị tài sản.

Khi “gần trung tâm” không còn là lợi thế duy nhất

Nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực nhờ sản xuất, tiêu dùng và đầu tư. Chỉ số PMI đạt 51,8 điểm, thuộc nhóm cao tại châu Á, trong khi lực lượng lao động trẻ cùng lợi thế về chi phí tiếp tục giúp Việt Nam giữ sức hút trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Sản xuất vẫn là một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế, đặc biệt ở các ngành điện tử, máy móc và thiết bị di động. Đáng chú ý, nhập khẩu đang tăng nhanh hơn xuất khẩu trong năm nay. Theo ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, diễn biến này không nhất thiết phản ánh tín hiệu tiêu cực mà có thể cho thấy doanh nghiệp đang tăng nhập khẩu máy móc, thiết bị và nguyên vật liệu để mở rộng công suất.

Cùng với sản xuất, tiêu dùng trong nước cũng cho thấy dấu hiệu cải thiện khi doanh số bán lẻ tăng khoảng 7% trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, chi phí vốn đang trở thành lực cản đáng kể đối với thị trường bất động sản. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tăng, trong khi lãi suất vay mua nhà phổ biến có thể lên tới 13%.

Theo Savills, nhu cầu đầu tư và thuê vẫn được duy trì, nhưng mặt bằng lãi suất cao đang khiến việc phát triển dự án mới trở nên thận trọng hơn, đồng thời tạo áp lực lên khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà.

Trong bối cảnh đó, những yếu tố mang tính dài hạn như hạ tầng và khả năng kết nối ngày càng có ý nghĩa đối với giá trị bất động sản.

TP. HCM dự kiến triển khai khoảng 250 dự án đầu tư trọng điểm trong giai đoạn 2026-2030, hướng tới thúc đẩy tăng trưởng, tăng cường liên kết vùng và củng cố vai trò trung tâm dịch vụ công nghệ cao, đổi mới sáng tạo của cả nước.

Hàng loạt công trình giao thông lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, Metro số 2, tuyến đường sắt kết nối trung tâm TP.HCM với Cần Giờ và các dự án kết nối với sân bay quốc tế Long Thành đang tạo nên một mạng lưới hạ tầng mới.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô đầu tư, mà ở tác động của mạng lưới này đối với cấu trúc đô thị.

Theo ông Neil MacGregor, nếu trước đây giá trị bất động sản thường tập trung tại khu vực trung tâm thì trong tương lai, những vị trí có khả năng kết nối tốt có thể trở thành nhóm tài sản có giá trị cao. Sự thay đổi này có thể tác động đồng thời tới lựa chọn nơi ở của người dân, địa điểm đặt cơ sở của doanh nghiệp và sự hình thành các trung tâm giá trị mới.

Nói cách khác, khoảng cách địa lý có thể dần nhường chỗ cho “khoảng cách thời gian” trong việc đánh giá một vị trí bất động sản.

Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, những khu vực trước đây nằm ngoài phạm vi phát triển đô thị truyền thống có thêm cơ hội trở thành điểm đến của dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn.

FDI kéo theo một hệ sinh thái bất động sản mới

Cùng với hạ tầng, dòng vốn FDI tiếp tục củng cố nền tảng cho nhu cầu bất động sản tại Việt Nam.

Trong nửa đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký đạt khoảng 28,4 tỷ USD. Khu vực phía Bắc chiếm khoảng 64% tổng vốn, cho thấy sức hút của Việt Nam đối với các hoạt động sản xuất và đầu tư dài hạn tiếp tục được duy trì.

Sản xuất chiếm khoảng 65% tổng FDI đăng ký, trong khi bất động sản chiếm khoảng 19%. Hàn Quốc vươn lên trở thành quốc gia có lượng vốn đầu tư lớn nhất trong giai đoạn này, thay thế vị trí dẫn đầu của Singapore trong hai năm trước.

Dòng vốn này không chỉ tạo ra nhu cầu đối với nhà xưởng và đất công nghiệp. Khi các nhà sản xuất lớn mở rộng hoạt động, hệ sinh thái doanh nghiệp cung ứng cũng có xu hướng dịch chuyển theo, kéo theo nhu cầu về lao động, nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ.

Theo ông Neil MacGregor, việc các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng đi theo các nhà sản xuất lớn đang góp phần củng cố nền tảng sản xuất của Việt Nam và nâng cao sức hấp dẫn của thị trường đối với các nhà đầu tư quốc tế trong dài hạn.

Bên cạnh sản xuất, các khoản đầu tư quy mô lớn vào giáo dục, y tế và năng lượng cũng đang góp phần mở rộng nền tảng tăng trưởng của nền kinh tế.

Đáng chú ý, sự kết hợp giữa FDI và hạ tầng đang thể hiện rõ nhất tại phân khúc bất động sản công nghiệp.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước hiện đạt khoảng 90%. Giá đất công nghiệp bình quân tiến gần 5 triệu đồng/m2 và được dự báo tiếp tục tăng tại những địa phương có lợi thế về kết nối.

Ở phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy cũng vào khoảng 90%, với tổng nguồn cung toàn quốc tiệm cận 20 triệu m². Phía Nam hiện chiếm khoảng 57% nguồn cung, trong khi phía Bắc tiếp tục duy trì tốc độ phát triển tích cực.

Những con số này cho thấy hạ tầng không chỉ hỗ trợ lưu thông hàng hóa mà đang trực tiếp góp phần định hình nơi doanh nghiệp lựa chọn đặt nhà máy, kho vận và các cơ sở phục vụ sản xuất.

Các cực tăng trưởng mới có thể xuất hiện ngoài trung tâm

Từ góc nhìn của Savills, câu chuyện bất động sản trong giai đoạn tới không chỉ là nền kinh tế tăng trưởng bao nhiêu, mà quan trọng hơn là tăng trưởng diễn ra ở đâu và các cực tăng trưởng được kết nối với nhau như thế nào.

Khi các tuyến vành đai, metro và hạ tầng kết nối Long Thành hoàn thiện dần, phạm vi tiếp cận của TP. HCM với các địa phương lân cận sẽ được mở rộng. Điều này tạo điều kiện hình thành những hành lang kinh tế mới, thay vì tiếp tục tập trung phần lớn hoạt động tại khu vực trung tâm truyền thống.

Các khu đô thị mới, trung tâm logistics, cụm công nghiệp, khu thương mại và các điểm đến dịch vụ có thể hưởng lợi từ quá trình này. Cùng với đó, nhu cầu về nhà ở, bán lẻ, văn phòng, khách sạn và các loại hình bất động sản phục vụ lực lượng lao động cũng có dư địa mở rộng theo các cực tăng trưởng mới.

Đây cũng là lý do hạ tầng được xem là yếu tố có khả năng tạo ra sự thay đổi mang tính cấu trúc đối với thị trường.

Một khu vực có thể không nằm gần trung tâm nhất, nhưng nếu sở hữu khả năng tiếp cận thuận lợi tới sân bay, khu công nghiệp, trung tâm logistics, các tuyến giao thông huyết mạch và các trung tâm việc làm, vị thế của khu vực đó có thể được cải thiện đáng kể.

Trong những năm tới, khi mạng lưới kết nối ngày càng hoàn chỉnh, lợi thế cạnh tranh của bất động sản vì thế có thể dịch chuyển từ “ở đâu” sang “kết nối được với đâu và mất bao lâu để kết nối”.

Theo Savills, đây có thể là một trong những yếu tố quan trọng định hình lại bản đồ giá trị bất động sản TP. HCM và toàn khu vực phía Nam, đồng thời mở ra những cực đô thị và thương mại mới bên ngoài phạm vi trung tâm truyền thống.