Hàng tồn kho của loạt doanh nghiệp BĐS vượt 570.000 tỷ

Loạt ông lớn "ôm" hàng tồn kho kỷ lục

Vietstock dẫn lại báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, hàng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý II/2025 khoảng 25.294 căn/nền, gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Trong số đó, đất nền chiếm tỷ trọng lớn nhất với 11.717 nền, gần như không thay đổi so với quý trước.

Phân khúc chung cư hiện ghi nhận 3.287 căn, tăng mạnh 41%, còn nhà ở riêng lẻ 10.290 căn, tăng 9%.

Giá trị hàng tồn kho cuối quý II/2025 đạt gần 570.300 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm và là mức cao nhất từ trước đến nay.

Hiện Novaland (HoSE: NVL) đang tiếp tục đứng ngôi đầu bảng với hơn 150.100 tỷ đồng tồn kho (tăng 2% so với đầu năm), chiếm 26% toàn ngành.

Phần lớn giá trị này là bất động sản để bán hiện đang xây dựng gần 143.000 tỷ, còn lại hơn 7.700 tỷ là sản phẩm đã hoàn thành.

Lượng hàng tồn kho của Novaland so với cuối năm 2019 đã cao gấp 2,6 lần.

Tập đoàn Vingroup (mã: VIC) là đơn vị đứng thứ 2 với gần 137.100 tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm.

Hiện có khoảng 83.600 tỷ đồng nằm ở những dự án đang xây dựng, BĐS đã sẵn sàng để bán gần 10.500 tỷ đồng.

Công ty con Vinhomes (HoSE: VHM) hiện tăng nhanh với hơn 80.100 tỷ tồn kho (tăng 47%), chủ yếu là bất động sản để bán đang được xây dựng với 53.300 tỷ tại loạt dự án như: Vinhomes Ocean Park 2 và 3, Grand Park...

Ở phân khúc BĐS công nghiệp, Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) hiện cũng đang ghi nhận lượng hàng tồn kho cao mức kỷ lục với gần 23.800 tỷ đồng, tăng 72%.

Hàng tồn kho khủng: Đáng mừng hay đáng lo?

Dưới góc độ nghiệp vụ kế toán, chia sẻ trên báo VnExpress, Phó Giám đốc Khối phân tích Chứng khoán ASEAN - Nguyễn Trọng Đình Tâm cho biết, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp của các ngành này thường gồm các cấu phần như: Bất động sản để bán đang xây dựng, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành và bất động sản mua để bán.

Hiện, bất động sản để bán đang xây dựng đang chiếm tỷ trọng lớn nhất. Nguyên nhân do thời gian xây dựng cũng như phát triển một dự án thông thường kéo dài 3-7 năm, giá trị của chỉ số này cũng sẽ xuất hiện trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp trong nhiều kỳ kế toán.

Theo đánh giá của Giám đốc Đầu tư DKRA Group Võ Hồng Thắng, lượng hàng tồn kho lớn của các doanh nghiệp cho thấy dấu hiệu tích cực của thị trường khi phản ánh doanh nghiệp hiện đã có sẵn kho hàng để đưa ra thị trường, đồng thời có nguồn tiền để thực hiện dự án.

Theo ông Thắng, sau giai đoạn 2022-2024, ngành bất động sản gặp khá nhiều khó khăn, đặc biệt trong vấn đề pháp lý. Do đó, hàng tồn kho cao trong giai đoạn này được cho là rủi ro đối với các công ty địa ốc.

Đầu năm 2025, hàng loạt các dự án đã được các cơ quan quản lý tiến hành tháo gỡ, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường. Lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc tăng lên là do các dự án này chưa mang về doanh thu dù đã sẵn sàng để đưa vào kinh doanh.

Giữa bối cảnh tình hình thị trường bất động sản hiện nay, hàng tồn kho khổng lồ vừa là "cục máu đông" đè nặng bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp, vừa là "kho dự trữ" cho chu kỳ phục hồi sắp tới.

Câu chuyện không nằm ở con số hơn 570.000 tỷ đồng mà ở tốc độ và cách thức thị trường hấp thụ nguồn cung này sau khi đưa vào thị trường.

Những rào cản về mặt pháp lý dần được tháo gỡ, niềm tin của nhà đầu tư hồi phục cũng như nhu cầu ở thực quay trở lại sẽ biến lượng hàng tồn kho trở thành động lực quan trọng, thúc đẩy ngành địa ốc bước sang một giai đoạn tăng trưởng mới.

Mặc dù vậy, nếu như doanh nghiệp không có chiến lược tài chính linh hoạt và sản phẩm không chạm đúng nhu cầu thị trường thì lượng hàng tồn kho này có thể biến thành gánh nặng kéo dài trong nhiều năm tới.