Bộ Xây dựng chỉ ra loạt vướng mắc sau gần 2 năm thực thi Luật Nhà ở 2023

Sau gần 2 năm Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, Bộ Xây dựng đánh giá hệ thống chính sách về nhà ở đã tạo chuyển biến đáng kể, đặc biệt trong phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, quá trình triển khai cũng bộc lộ nhiều điểm nghẽn liên quan đến thủ tục, quỹ đất, nguồn vốn, phát triển nhà ở cho thuê và cải tạo chung cư cũ, đòi hỏi tiếp tục hoàn thiện pháp luật.

Hơn 900 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai

Theo báo cáo, lũy kế đến thời điểm tổng kết, cả nước có 903 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 856.368 căn, tổng mức đầu tư khoảng 790.942 tỷ đồng. Trong đó, 301 dự án đã hoàn thành với 201.482 căn; 314 dự án đang triển khai, quy mô 356.395 căn; 288 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 298.491 căn.

Riêng năm 2025, cả nước hoàn thành 103.133 căn nhà ở xã hội, đạt 103% chỉ tiêu được giao. Tổng hợp từ các địa phương cũng cho thấy khoảng 1.965 vị trí với 8.818ha đất đã được quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội.

Nguồn vốn cho phân khúc này tiếp tục được bổ sung. Đến ngày 28/2/2026, tổng nguồn vốn thực hiện chương trình nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội đạt 24.823 tỷ đồng; từ đầu năm 2021 đến thời điểm báo cáo, khoảng 24.299 tỷ đồng đã được giải ngân cho hơn 50.000 khách hàng.

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở cho thuê vẫn còn khoảng cách lớn so với nguồn cung. Theo số liệu của 21/34 địa phương, đến tháng 6/2026 có khoảng 60.900 căn nhà đang được cho thuê, trong khi nhu cầu dự báo đến năm 2030 tại các địa phương này lên tới khoảng 217.430 căn.

Nhà ở thương mại tăng, chung cư cũ vẫn là bài toán lớn

Trong giai đoạn 2021-2025, cả nước có 485 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng vốn khoảng 2,083 triệu tỷ đồng; 609 dự án hoàn thành xây dựng, cung cấp khoảng 967.170 căn. Riêng quý I/2026, có 43 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 917 dự án đang triển khai và 33 dự án hoàn thành xây dựng.

Dòng vốn tín dụng vào bất động sản cũng ở quy mô lớn. Đến ngày 31/8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ kinh doanh bất động sản khoảng 1,823 triệu tỷ đồng.

Trong khi nguồn cung mới được bổ sung, bài toán cải tạo chung cư cũ vẫn chưa được giải quyết triệt để. Đến tháng 11/2025, cả nước có khoảng 2.930 nhà chung cư cũ, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP. HCM và Hải Phòng; trong đó đã kiểm định chất lượng 1.589 chung cư. Có 64 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhưng mới 33 dự án hoàn thành.

Đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư, cả nước có 3.161 nhà chung cư theo số liệu các địa phương báo cáo. Gần 100% số chung cư thuộc diện báo cáo đã tổ chức hội nghị nhà chung cư và bầu ban quản trị; khoảng 9,5% số chung cư đã tổ chức hội nghị phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Đề xuất sửa Luật Nhà ở, ưu tiên tháo gỡ điểm nghẽn

Từ thực tiễn thi hành, Bộ Xây dựng cho rằng cần tiếp tục sửa đổi Luật Nhà ở 2023 theo hướng tăng phân cấp, phân quyền, đơn giản hóa thủ tục hành chính và bảo đảm đồng bộ với các luật liên quan, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Một định hướng đáng chú ý là chuyển trọng tâm từ phát triển nhà ở để bán sang khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị và khuyến khích phát triển nhà chung cư. Các chính sách về nhà ở xã hội đang được triển khai hiệu quả cũng được đề xuất luật hóa để tạo cơ sở thực hiện ổn định, lâu dài.

Bộ Xây dựng đồng thời đề xuất nghiên cứu phân loại hệ thống nhà ở thành 4 nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Luật sửa đổi cũng cần xử lý những điểm nghẽn phát sinh trong thực tế, đồng bộ với pháp luật về xây dựng, đầu tư, đất đai và đầu tư theo phương thức đối tác công tư; đồng thời tập trung quy định các nguyên tắc, khung pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, giao Chính phủ quy định chi tiết những nội dung thường xuyên biến động.

Như vậy sau gần 2 năm thực thi, Luật Nhà ở 2023 đã tạo nền tảng pháp lý cho việc gia tăng nguồn cung, thúc đẩy nhà ở xã hội và khơi thông một phần nguồn lực thị trường. Song, khoảng cách lớn giữa nhu cầu và nguồn cung nhà ở cho thuê, tiến độ cải tạo chung cư cũ cùng những vướng mắc trong thực thi chính sách đang đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý trong giai đoạn tới.