Khơi thông những ‘nút thắt’ cho thị trường bất động sản

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo một trong ba phương thức: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu, (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Vấn đề phức tạp nảy sinh với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Những nút thắt hiện hữu

Theo Điều 23 khoản 1 Luật nhà ở 2015 (sửa đổi năm 2022) quy định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp chuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Như vậy, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... Nói cách khác, doanh nghiệp muốn được chấp thuận nhà đầu tư thì phải có toàn bộ hoặc “lẫn” một phần đất ở.

Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua. Tính đến đầu năm 2022, theo Bộ Kế hoạch & Đầu tư, rất nhiều địa phương bị ách tắc, trong đó Hà Nội có 102 dự án, Thành phố Hồ Chí Minh là 150 dự án, Bình Dương 40 dự án…

Trong công văn số 588/TB-VP ngày 3/8/2023, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã hướng dẫn các doanh nghiệp không có “đất ở” muốn thực hiện dự án nhà ở thì xem xét chuyển sang thực hiện dự án nhà ở xã hội hoặc vẫn phải tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nếu vấn muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Siết thêm nút thắt trong dự thảo Luật Đất đai

Liên quan đến nội dung lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự thảo Luật Đất đai trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp ngày 28/9/2023 tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 quy định “đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Quy định như trên cho thấy các vướng mắc về yêu cầu doanh nghiệp phải có “đất ở” không những chưa được tháo gỡ mà còn theo hướng siết chặt hơn.

Từ chỗ quy định dự án có toàn bộ hoặc một phần “đất ở”, tức vẫn cho các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… “xen kẹt” vào thì đến Dự thảo quy định doanh nghiệp phải có toàn bộ đất ở hoặc có đất ở và đất phi nông nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Như vậy, những dự án có sử dụng các loại đất khác “xen kẹt” như đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh… trả tiền hàng năm sẽ không còn đủ điều kiện để chuyển sang thực hiện dự án nhà ở thương mại nữa.

Nói một cách nôm na, các dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư vốn đã hẹp trong luật nhà ở hiện hành, sẽ càng bị thu hẹp hơn nếu quy định trên trong dự thảo Luật Đất đai 2023 được thông qua giữ nguyên như hiện hành.

Quy định tại dự thảo là không sát với thực tế. Đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hàng năm. Tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương cũng yêu cầu “cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm”.

Như vậy, để đáp ứng tiêu chí vừa có “đất ở” với đất giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền một lần gần như là điều bất khả thi.

Qua quan sát thực tế, chúng tôi nhận thấy đa số các dự án bất động sản phát triển mới hiện nay được triển khai trên quỹ đất đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp do các chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất.

Quy định trên nếu được thông qua sẽ làm nhiều dự án trở thành “bất động”. Lý do của việc này đơn giản vì rất ít quỹ đất đáp ứng các tiêu chí như quy định tại Dự thảo luật.

Tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “quây tôn” do vướng pháp lý không thể triển khai sẽ càng nhiều, đặc biệt với các dự án mà doanh nghiệp “chót” đi thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đây nhưng không đáp ứng tiêu chí về loại đất.

Quy định này sẽ tác động xấu đến thị trường bất động sản và nền kinh tế, làm giảm nguồn cung cho thị trường và gián tiếp đẩy giá nhà ở thương mại.

Mặt khác, quy định trên cũng không khuyến khích, thậm chí vô hiệu hóa phương thức doanh nghiệp thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất – một phương thức dân sự bảo vệ quyền và lợi ích của các bên đã được đặt ra trong Nghị quyết 18-NQ/TW.

Nhà đầu tư chỉ còn “cửa” tham gia đấu thầu, đấu giá để thực hiện dự án nhà ở. Khi lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu, đấu giá Nhà nước sẽ phải thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư.

Trong khi đó, Điều 54 khoản 3 Hiến pháp 2013 đã quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp “thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Khơi thông nguồn lực đất đai

Theo chúng tôi, đề xuất không chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án vì không có đất ở có thể xuất phát từ lo ngại các nhà đầu tư gom đất nông nghiệp để làm dự án bất động sản, phá vỡ quy hoạch và mối lo thất thoát ngân sách có thể phát sinh do chuyển mục đích sử dụng đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Lại đẻ thêm ‘giấy phép con’ cho nhà đầu tư, xây dựng nhà ở

Tuy nhiên, cả hai mối lo này, theo quan điểm của tôi, đã có các công cụ pháp luật hữu hiệu để giải quyết.

Đối với tình trạng chuyển đất nông nghiệp, đất sản xuất chuyển sang dự án nhà ở đã có công cụ hữu hiệu là hệ thống các quy hoạch (xây dựng, đất đai, đô thị…), chương trình kế hoạch phát triển nhà ở. Doanh nghiệp không thể chuyển các dự án đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh… sang dự án nhà ở nếu không phù hợp với một hệ thống các quy quy hoạch đã duyệt.

Ở khía cạnh khác, mối lo thất thoát ngân sách có thể phát sinh do chuyển mục đích sử dụng đất không thông qua đấu giá, đấu thầu. Chống thất thoát ngân sách nhà nước trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thương mại là ở bước cơ quan thẩm quyền xác định giá đất chính xác hay không, chứ không phải ở bước lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức nào.

Do đó, thay vì siết chặt quy định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phải có đất ở và đất giao có thu tiền hoặc đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê như hiện nay, các nhà lập pháp có thể xem xét đến khả năng tháo bỏ hoàn toàn các “nút thắt” trên khi cho phép tất cả các loại đất có thể chuyển sang đất ở trên cơ sở điều tiết của hệ thống các quy hoạch, kế hoạch trong các luật có liên quan. Đây sẽ là tiền đề quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai, tháo gỡ cho hàng loạt các dự án đang đình trệ như hiện nay.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn