Lãi suất tăng gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá nhà và tiền thuê nhà tại Mỹ

Lãi suất của Fed là lãi suất do FOMC (Ủy Ban Thị Trường Mở Liên Bang) quy định cho các ngân hàng vay vốn lẫn nhau. Nó cực kỳ quan trọng vì nó có thể đóng vai trò là tiêu chuẩn để thiết lập các lãi suất khác. Lãi suất của Fed đạt mức cao 22% vào năm 1981. Sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008-2009, lãi suất này gần như bằng 0 khi nới lỏng định lượng được tiến hành.

Theo báo cáo cập nhật tại Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), Lãi suất tăng đã có tác động tiêu cực đến giá nhà và tiền thuê nhà. Thị trường việc làm sẽ là nơi tiếp theo bị ảnh hưởng, với xu hướng thu hẹp quy mô đã thấy trong lĩnh vực công nghệ lan sang nhiều lĩnh vực khác.

Nhưng sẽ là quá sớm nếu bỏ qua một kịch bản mà việc làm, tiền lương và giá cả không suy yếu đủ nhiều và đủ nhanh để kỳ vọng của thị trường về chu kỳ cắt giảm lãi suất vào cuối năm 2023 thành hiện thực.

Tỷ lệ nợ của hộ gia đình và doanh nghiệp thấp so với tiêu chuẩn lịch sử có thể tạo cơ sở cho khả năng phục hồi đáng ngạc nhiên. Điều đó sẽ đặt Fed vào tình thế khó khăn, vì Fed sẽ phải đối mặt với sự tăng trưởng yếu đi trong khi vẫn cần phải duy trì cam kết chính sách.

Theo VDSC, năm 2023 có thể là phép thử cuối đối với uy tín của Fed.

Tổ chức mua nhà thế chấp Freddie Mac gần đây đã báo cáo rằng, mức trung bình của lãi suất mua nhà thế chấp chuẩn kỳ hạn 30 năm đã nhích lên 6,5%. Một năm trước, lãi suất trung bình là 3,2%, thấp hơn một nửa so với lãi suất trung bình hiện tại.

Lãi suất dài hạn trung bình sẽ tăng cao hơn khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ tiếp tục tăng lãi suất cho vay cơ bản trong nỗ lực hạ nhiệt nền kinh tế và kiểm soát lạm phát.

Tại cuộc họp cuối cùng của năm 2022, Cục Dự trữ Liên bang đã tăng lãi suất thêm 50 điểm cơ bản, đây là lần tăng thứ bảy trong năm 2022. Điều đó đã đẩy lãi suất cơ bản của ngân hàng trung ương lên mức từ 4,25% đến 4,5%, mức cao nhất trong 15 năm. Fed đã báo hiệu rằng họ có thể tăng lãi suất thêm 3/4 điểm vào năm 2023, lên mức trong khoảng từ 5% đến 5,25%.

Lãi suất cho các khoản vay thế chấp 30 năm thường đi theo các biến động của lãi suất Kho bạc 10 năm mà bên cho vay sử dụng như một tiêu chuẩn để định giá các khoản vay. Kỳ vọng của các nhà đầu tư về lạm phát trong tương lai, nhu cầu thế giới đối với Trái phiếu kho bạc và những gì Cục Dự trữ Liên bang thực hiện với lãi suất cũng có thể ảnh hưởng đến chi phí vay mua nhà.

Lãi suất vay thế chấp tăng mạnh đã nhấn chìm thị trường nhà ở, với doanh số bán nhà hiện giảm trong 10 tháng liên tiếp xuống mức thấp nhất trong hơn một thập kỷ. Giá cao hơn và lãi suất vay thế chấp tăng gấp đôi đã khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn đáng kể đối với nhiều người.

Lãi suất cao hơn đã đẩy hoạt động đăng ký vay thế chấp xuống mức thấp nhất trong một phần tư thế kỷ. Số hồ sơ đăng ký thế chấp đã giảm 10,3% vào tháng 12 năm 2022, mức giảm lớn nhất trong ba tháng, dẫn dắt bởi chỉ số sức mua giảm 12% và tỷ lệ tái cấp vốn giảm 4,4%.

Hoạt động đăng ký vay thế chấp ở Mỹ đang “đổ bể” và mối đe dọa đối với giá nhà ngày càng lớn.

Giá nhà trung bình cho một gia đình ở Mỹ (USD)

Theo nhóm phân tích tại VDSC, trong khi giá nhà ở Mỹ đã giảm do nhu cầu giảm, chúng vẫn cao hơn gần 11% so với một năm trước.

Tuy nhiên, giá cả cao hơn và lãi suất vay thế chấp tăng gấp đôi đã khiến việc mua nhà trở nên VDSC dự đoán giá nhà tại Mỹ sẽ giảm thêm 10% vào năm 2023. khó khăn hơn đáng kể đối với nhiều người.

Do đó, VDSC dự đoán giá nhà tại Mỹ sẽ giảm thêm 10% vào năm 2023.

Chuỗi 124 tháng liên tiếp giá nhà tăng trưởng dương - giai đoạn kéo dài từ đáy của đợt bùng nổ trước đó vào tháng 2/2012 đến đỉnh điểm của đợt bùng nổ nhà ở do đại dịch vào tháng 6 năm 2022, đã và đang được thay thế bằng một chuỗi mới: bốn tháng liên tiếp giá nhà ở Mỹ giảm.