Làn sóng AI và bán dẫn mở cuộc đua mới trên thị trường bất động sản khu công nghiệp

Trong nhiều năm, lợi thế của bất động sản khu công nghiệp Việt Nam gắn liền với quỹ đất, chi phí cạnh tranh và khả năng đón dòng vốn đầu tư nước ngoài dịch chuyển.

Nhưng khi những nhà máy điện tử, bán dẫn và trung tâm dữ liệu đòi hỏi tiêu chí cao hơn, bài toán phát triển khu công nghiệp cũng đang thay đổi.

Trong bối cảnh đó, Chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam (GTHTSVN) công bố báo cáo cập nhật triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp.

Gần 80% diện tích khu công nghiệp đang hoạt động đã được lấp đầy

Theo số liệu Guotai Haitong Việt Nam tổng hợp, trong nửa đầu năm 2026, GDP Việt Nam tăng 8,18% so với cùng kỳ, kim ngạch xuất khẩu đạt 266,52 tỷ USD, tăng 21%.

Vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61%, trong khi vốn thực hiện đạt 10,8 tỷ USD, tăng 13%. Trong đó, riêng ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 63% cơ cấu vốn FDI, tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

Trong khi đó, theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cả nước hiện có 478 khu công nghiệp đã thành lập, với tổng diện tích tự nhiên khoảng 145.970ha, tương ứng khả năng cung ứng khoảng 101.600ha đất công nghiệp thương phẩm.

Trong số này, 324 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, cung cấp khoảng 68.000ha đất công nghiệp, với tỷ lệ lấp đầy đạt 78,8%. Ngoài ra, 153 khu công nghiệp đang xây dựng dự kiến bổ sung khoảng 32.600ha trong những năm tới.

Nếu lấy theo khu vực địa lý, tại miền Bắc, riêng quý II/2026, diện tích hấp thụ đất công nghiệp đạt hơn 217ha, mức cao nhất kể từ quý I/2024. Giá thuê bình quân tại các thị trường cấp một đạt 143 USD/m² cho kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, miền Nam ghi nhận 124ha đất công nghiệp được hấp thụ trong sáu tháng đầu năm, tăng 125% so với cùng kỳ. Giá thuê bình quân đạt 185 USD/m², tăng 3,7%.

Về xu hướng, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp đang dịch chuyển ra ngoài những trung tâm công nghiệp truyền thống.

Tại miền Bắc, Bắc Ninh và Hải Phòng trở thành 'thủ phủ lõi', là hai cực thu hút đầu tư quan trọng, chiếm lần lượt khoảng 21% và 26% tổng quỹ đất công nghiệp toàn miền.

Nhờ hạ tầng kết nối đồng bộ, các địa phương vùng ven Hà Nội như Hưng Yên, Phú Thọ... cũng duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.

Đặc biệt nhu cầu nhà kho và xưởng xây sẵn đang là thỏi nam châm hút FDI thế hệ mới, giá mặt bằng chào thuế tiếp tục neo cao. Tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy 86%. Nhà kho xây sẵn có nguồn cung khoảng 3,6 triệu m², tỷ lệ lấp đầy 85,7%

Ở phía Nam, vốn FDI đang có xu hướng chất lượng hoá và dịch chuyển khỏi vùng lõi TP.HCM để tập trung vào nhóm ngành công nghệ cao và điện, điện tử.

Đồng Nai và khu vực Bình Dương trước đây chiếm khoảng 83% diện tích hấp thụ đất công nghiệp trong nửa đầu năm của toàn miền (124ha). Tây Ninh bất ngờ vươn lên với danh mục 49 khu công nghiệp (khoảng 16.000ha) cùng lợi thế về giá thuê cạnh tranh so với TP.HCM (theo GTHTSVN, giá chào thuê tại Tây Ninh vào khoảng 179,6 USD/m², thấp hơn mức 187,5 USD/m² tại TP.HCM).

Phân khúc xây sẵn cũng vận hành hiệu quả với 470.000m2 nguồn cung mới. Thị trường nhà xưởng (RBF) đón thêm 56.000m2 nguồn cung mới, dồn toàn bộ vào Tây Ninh, giúp tỉnh ghi nhận mức lấp đầy tăng vọt lên 93,7%.

Trong khi đó phân khúc nhà kho (RBW) chứng kiến lực cầu từ các đơn vị logistics và TMĐT, đẩy tỷ lệ lấp đầy toàn miền lên 91,6%. Riêng khu vực TP.HCM mở rộng, theo Chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam, gần như "cháy hàng" với tỷ lệ lấp đầy kỷ lục 98,7%.

AI, bán dẫn và trung tâm dữ liệu tạo ra một mặt bằng giá trị mới

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất được Chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam đề cập là sự xuất hiện của nhu cầu bất động sản công nghiệp dành cho hạ tầng số.

Lực đẩy từ quá trình chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo (AI) vào các siêu dự án hạ tầng số trực tiếp làm tăng mạnh nhu cầu về quỹ đất tại các khu công nghiệp và khu công nghệ cao. Theo nghiên cứu của JLL, các khu đất cũng phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về trạm biến áp và hạ tầng cáp quang Data Center đang ghi nhận mức giá cho thuê chênh lệch cao hơn 30-50% so với đất khu công nghiệp thông thường.

Nhờ làn sóng chuyển đổi số, mức độ phổ cập internet và nỗ lực từ Chính phủ, thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam đang tăng trưởng bứt tốc. Báo cáo dẫn dữ liệu của Cushman & Wakefield cho biết chi phí xây dựng trung tâm dữ liệu tại Việt Nam vào khoảng 7 USD/Watt, thuộc nhóm thấp trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Tỷ suất thu nhập vận hành trên chi phí phát triển được ước tính khoảng 18%.

GTHTSVN cũng liệt kê một số dự án trung tâm dữ liệu đang được đề xuất triển khai, trong đó có AI Campus SGI-HCM tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung với vốn đầu tư dự kiến 2,1 tỷ USD; dự án siêu trung tâm dữ liệu AI của liên danh G42 với quy mô khoảng 2 tỷ USD; dự án StarMason khoảng 480 triệu USD và STT VNG Ho Chi Minh City 2 khoảng 420 triệu USD.

Những dự án này phản ánh quy mô vốn đầu tư tiềm năng của hạ tầng số, nhưng cần phân biệt giữa vốn đầu tư dự kiến với vốn đã thực hiện.

Theo đánh giá của GTHTSVN, làn sóng đầu tư vào bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và trung tâm dữ liệu có thể tạo ra lớp nhu cầu mới cho bất động sản khu công nghiệp trong giai đoạn 2026–2030.

Tiêu chuẩn xanh trở thành lợi thế cạnh tranh

Cùng với công nghệ, tiêu chuẩn phát triển bền vững ESG đang trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng trong quyết định lựa chọn quyết định đầu tư của dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Theo khảo sát của Cushman & Wakefield, hơn 70% khách thuê sẵn sàng trả mức giá cao hơn 7–10% để tiếp cận công trình đạt tiêu chuẩn xanh. Trong khi đó, khoảng 80% doanh nghiệp FDI được khảo sát ưu tiên địa điểm có sẵn hạ tầng năng lượng xanh.

Đối với các nhà sản xuất tham gia chuỗi cung ứng quốc tế, yêu cầu giảm phát thải, sử dụng năng lượng tái tạo và kiểm soát tác động môi trường ngày càng gắn chặt với hoạt động kinh doanh.

Xu hướng này có thể tạo ra sự phân hoá rõ hơn giữa các khu công nghiệp có và chưa áp dụng tiêu chuẩn xanh.

Theo Chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam số dự án đã theo định hướng này như Khu công nghiệp Cây Trường quy mô 700ha, Bàu Bàng mở rộng giai đoạn hai 380ha, Thuận Thành Eco-Smart 250ha và Yên Phong 2C khoảng 221ha.

Cuộc đua mới không chỉ nằm ở quỹ đất, mà còn gắn với hạ tầng

Triển vọng bất động sản công nghiệp còn gắn với tiến độ phát triển hạ tầng giao thông và định hướng thu hút đầu tư.

Kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026–2030 đạt khoảng 8,22 triệu tỷ đồng, ưu tiên những công trình hạ tầng chiến lược và kết nối liên vùng. Bên cạnh nguồn vốn ngân sách, khu vực tư nhận được kỳ vọng đóng góp hơn 25 triệu tỷ đồng trong tổng nhu cầu đầu tư toàn xã hội (khoảng 38,5 triệu tỷ đồng).

Các dự án cao tốc, đường vành đai, cảng biển và sân bay khi được đưa vào khai thác được kỳ vọng rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí logistics và mở rộng phạm vi tiếp cận của các khu công nghiệp.

Cùng với đó, chính sách thu hút FDI đang chuyển dần từ ưu đãi dàn trải sang lựa chọn những dự án có chất lượng cao, giá trị gia tăng lớn và đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

Sự thay đổi này có thể thúc đẩy các chủ đầu tư khu công nghiệp chuyển hướng sang phát triển hệ sinh thái hạ tầng đồng bộ hơn, bao gồm nhà xưởng xây sẵn, logistics, năng lượng, dịch vụ kỹ thuật và các công trình chuyên biệt.

Dù vậy, thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức. Thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng có thể kéo dài thời gian đưa quỹ đất vào khai thác; chi phí xây dựng, nhân công và vật liệu gia tăng tạo áp lực lên hiệu quả đầu tư.

Ngoài ra, cạnh tranh thu hút FDI từ các quốc gia trong khu vực, biến động thương mại quốc tế và yêu cầu cung cấp điện ổn định cho các ngành công nghệ cao tiếp tục là những biến số cần theo dõi.

Cuộc đua giữa các khu công nghiệp đang bước sang một giai đoạn mới: Quỹ đất lớn và giá thuê cạnh tranh vẫn là những lợi thế quan trọng, nhưng khả năng cung cấp hạ tầng hiện đại, năng lượng ổn định và đáp ứng tiêu chuẩn của các ngành công nghệ cao mới là những yếu tố có thể tạo ra sự khác biệt trong dài hạn.