Hơn 40 tỷ USD FDI đăng ký trong 8 tháng, 4 chủ đầu tư khu công nghiệp có lợi thế được điểm tên

VIS Rating vừa công bố báo cáo cập nhật triển vọng nửa cuối năm 2026 đối với ngành bất động sản khu công nghiệp.

Báo cáo cho thấy một diễn biến đáng chú ý: Dòng vốn FDI duy trì ở mức cao, diện tích đất cho thuê mới tăng mạnh và tỷ lệ lấp đầy ổn định, nhưng lợi nhuận hoạt động của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết lại suy giảm.

Dòng vốn FDI tăng mạnh thúc đẩy nhu cầu thuê phục hồi

Trong 8 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,6 tỷ USD, tăng 55% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện đạt 17,3 tỷ USD, tăng 12%.

Dòng vốn mới tiếp tục tạo lực đẩy cho nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, đặc biệt từ nhóm doanh nghiệp điện tử và bán dẫn.

Sau khi giảm khoảng 30% trong năm 2025, diện tích đất khu công nghiệp cho thuê mới đã phục hồi mạnh trong nửa đầu năm 2026, đạt khoảng 500ha, tăng 60% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, khoảng 82%.

Giá chào thuê cũng tăng nhẹ. Tại miền Bắc, giá thuê đất khu công nghiệp bình quân đạt khoảng 143 USD/m² cho cả kỳ thuê, tăng 2,9%. Giá thuê tại miền Nam cao hơn, đạt khoảng 184 USD/m², tăng 1,7%.

Trái ngược với đất khu công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn ghi nhận diện tích cho thuê mới giảm 8%, xuống còn khoảng 0,9 triệu m². VIS Rating cho rằng nguyên nhân nằm ở việc các khách thuê mới thuộc nhóm công nghệ cao có xu hướng thuê trực tiếp đất khu công nghiệp để tự xây dựng cơ sở sản xuất phù hợp với yêu cầu riêng.

Môi trường chính sách tiếp tục hỗ trợ thị trường. Theo VIS Rating, Nghị định 20/2026 hướng dẫn việc giảm 30% tiền thuê đất trong 5 năm đối với các ngành đủ điều kiện. Luật Đầu tư 2025, có hiệu lực từ tháng 3/2026, cũng đơn giản hóa một số thủ tục đầu tư và mở rộng danh mục ngành nghề được ưu đãi sang bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn, công nghệ sinh học, năng lượng mới, công nghiệp xanh và logistics công nghệ cao.

Nguồn cung khu công nghiệp mới được kỳ vọng tăng tốc khi các thủ tục pháp lý dần được tháo gỡ. VIS Rating dẫn trường hợp Becamex (BCM) dự kiến mở bán hai khu công nghiệp mới trong quý III/2026 sau khi hoàn tất các thủ tục cần thiết.

Tín dụng khu công nghiệp tăng 32%

Cùng với nhu cầu thuê đất, quy mô vốn đi vào lĩnh vực khu công nghiệp cũng tăng đáng kể.

Dư nợ tín dụng bất động sản khu công nghiệp trong quý II/2026 tăng 32% so với quý trước. Mức tăng tập trung tại một số chủ đầu tư lớn, trong đó dư nợ của IDICO (IDC) tăng 55%, Kinh Bắc (KBC) tăng 25% và Becamex tăng 18%.

VIS Rating đánh giá khả năng tiếp cận vốn vay của các chủ đầu tư có thể tiếp tục được cải thiện. Theo chính sách năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước, phần dư nợ cho vay tăng thêm đối với dự án khu công nghiệp không được tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản, qua đó tạo thêm dư địa cho 25 ngân hàng tham gia.

Thị trường trái phiếu cũng bắt đầu đóng góp trở lại vào nguồn vốn của ngành. Trong sáu tháng đầu năm, các chủ đầu tư khu công nghiệp phát hành khoảng 2.300 tỷ đồng trái phiếu.

Tuy nhiên, nhu cầu tái cấp vốn vẫn ở mức cao khi khoảng 3.500 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2026. VIS Rating kỳ vọng hoạt động phát hành có thể tiếp tục tăng để doanh nghiệp vừa thanh toán nghĩa vụ đến hạn, vừa huy động vốn cho các dự án mới.

Khu công nghiệp là lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn và thời gian chuẩn bị kéo dài. Doanh nghiệp phải chi tiền cho quỹ đất, giải phóng mặt bằng, hạ tầng và pháp lý trước khi có thể ghi nhận doanh thu từ hoạt động cho thuê. Vì vậy, khoảng cách giữa thời điểm vay vốn và thời điểm tạo dòng tiền có thể gây áp lực lên chi phí tài chính.

Lợi nhuận hoạt động giảm 11%, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp đang rõ dần

Sự trái chiều đã thể hiện trong kết quả kinh doanh của nhóm chủ đầu tư niêm yết. Theo thống kê, trong nửa đầu năm 2026, doanh thu của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết tăng bình quân 3% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức khoảng 30%.

Tuy nhiên, lợi nhuận hoạt động giảm 11%, chủ yếu do chi phí lãi vay tăng 33%.

Tổng dư nợ của nhóm doanh nghiệp tăng 14%, khiến hệ số nợ vay trên EBITDA bình quân tăng từ 2,2 lần lên 2,6 lần. EBITDA là lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao, thường được sử dụng để đánh giá khả năng doanh nghiệp tạo lợi nhuận nhằm trang trải nợ vay.

VIS Rating cho rằng mức đòn bẩy hiện tại vẫn ở ngưỡng vừa phải và chưa làm thay đổi đáng kể hồ sơ tín nhiệm chung của ngành. Phần lớn chủ đầu tư vẫn duy trì dòng tiền hoạt động tích cực nhờ tỷ lệ lấp đầy cao, quỹ đất cho thuê và dòng tiền tương đối ổn định từ khách thuê.

Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp đang rõ dần.

Những chủ đầu tư tập trung vào hoạt động khu công nghiệp cốt lõi, sở hữu quỹ đất cho thuê lớn như Viglacera, IDICO, Cao su Phước Hòa (PHR) và Sài Gòn VRG (SIP) được kỳ vọng duy trì các chỉ số tín nhiệm ổn định.

Ở chiều ngược lại, Kinh Bắc và Becamex ghi nhận mức thâm hụt dòng tiền hoạt động lớn nhất trong nhóm được VIS Rating khảo sát. Nguyên nhân chủ yếu đến từ những khoản đầu tư đáng kể vào các dự án bất động sản nhà ở và hạ tầng đang triển khai.

Triển vọng chung của ngành vẫn được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, nhu cầu từ doanh nghiệp công nghệ cao và khả năng tiếp cận vốn đang được cải thiện. Tuy nhiên, VIS Rating cũng lưu ý các biện pháp thương mại tiềm tàng của Mỹ liên quan đến bảo hộ sở hữu trí tuệ và kiểm soát hoạt động trung chuyển hàng hóa có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hút FDI của Việt Nam trong 12–18 tháng tới.

Sau giai đoạn phục hồi về nhu cầu thuê, phép thử tiếp theo của các chủ đầu tư khu công nghiệp sẽ nằm ở hiệu quả sử dụng vốn.