Lãnh đạo VARS IRE: Không nên đưa môi giới, tư vấn bất động sản vào nhóm ngành nghề kinh doanh có điều kiện

Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có nhiều điểm tiến bộ khi bám sát thực tiễn và tăng tính minh bạch. Tuy nhiên, một số quy định vẫn cần tiếp tục hoàn thiện, trong đó có đề xuất không xếp hoạt động môi giới, tư vấn, quản lý và sàn giao dịch bất động sản vào nhóm ngành nghề kinh doanh có điều kiện nhằm giảm rào cản gia nhập thị trường.

Góp ý tại Hội thảo lấy ý kiến Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết Viện đã tổ chức nhiều cuộc họp chuyên môn với các chuyên gia và doanh nghiệp để tổng hợp ý kiến trước khi đưa ra các kiến nghị đối với dự thảo luật.

Theo bà Miền, VARS IRE đánh giá cao dự thảo lần này khi được xây dựng theo hướng bám sát thực tiễn, đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành và tăng cường tính minh bạch của thị trường. Dự thảo cũng bổ sung nhiều quy định mới về định danh chủ thể tham gia thị trường cũng như phát triển hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản.

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, VARS IRE cho rằng vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện để bảo đảm vừa nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, vừa tạo môi trường kinh doanh thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

Đề xuất tách hoạt động môi giới, tư vấn khỏi nhóm ngành nghề kinh doanh có điều kiện

Một trong những kiến nghị đáng chú ý của VARS IRE liên quan đến quy định về ngành, nghề kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Điều 3 và Điều 8 của dự thảo.

Theo bà Phạm Thị Miền, dự thảo hiện quy định hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm sàn giao dịch, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản, thuộc phạm vi điều chỉnh của hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, theo Luật Đầu tư năm 2020, kinh doanh bất động sản là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Nếu tiếp tục xếp các hoạt động dịch vụ nêu trên vào cùng nhóm này, các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cũng sẽ chịu các điều kiện kinh doanh tương ứng.

Theo VARS IRE, đây là những hoạt động mang tính chuyên môn, không trực tiếp tạo ra sản phẩm bất động sản, không làm phát sinh quyền sử dụng đất cũng như không tác động trực tiếp đến quốc phòng, an ninh hay trật tự xã hội.

"Nếu đưa các hoạt động này vào nhóm ngành nghề kinh doanh có điều kiện sẽ làm gia tăng điều kiện gia nhập thị trường, tăng chi phí tuân thủ của doanh nghiệp và ảnh hưởng đến sự phát triển của các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ", bà Miền nêu quan điểm.

Từ đó, VARS IRE đề xuất tách quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản thành một điều khoản riêng; đồng thời kiến nghị các hoạt động như môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản và sàn giao dịch không thuộc nhóm ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Kiến nghị bổ sung quy định về một số loại hình bất động sản

Ngoài vấn đề về điều kiện kinh doanh, VARS IRE cũng góp ý đối với quy định về các loại hình bất động sản được điều chỉnh trong dự thảo.

Theo bà Phạm Thị Miền, dự thảo đã bước đầu làm rõ khái niệm của nhiều loại hình bất động sản như nhà ở và công trình xây dựng. Tuy nhiên, thực tế hiện nay vẫn còn một số loại hình đang được đầu tư, kinh doanh nhưng chưa được quy định cụ thể trong luật.

Trong đó, VARS IRE đề xuất bổ sung quy định đối với nghĩa trang và công viên nghĩa trang, nhằm tạo cơ sở pháp lý đầy đủ cho hoạt động đầu tư và kinh doanh loại hình bất động sản này. Cần quy định rõ trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi người mua

Liên quan đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, VARS IRE cho rằng dự thảo cần quy định cụ thể hơn trách nhiệm của chủ đầu tư.

Theo bà Phạm Thị Miền, trên thực tế vẫn còn nhiều trường hợp chủ đầu tư chậm hoàn thiện hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng, nhất là khi phát sinh nhu cầu thế chấp, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác.

Vì vậy, VARS IRE kiến nghị bổ sung quy định về thời hạn thực hiện, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, đồng thời quy định chế tài xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư chậm thực hiện cũng như các trường hợp được miễn trừ trách nhiệm nếu có.

Đề xuất điều chỉnh quy định về đặt cọc và trách nhiệm của sàn giao dịch

Đối với quy định về ủy quyền ký kết hợp đồng đặt cọc, VARS IRE cho rằng không nhất thiết phải cấm hoàn toàn việc chủ đầu tư ủy quyền.

Thay vào đó, việc ủy quyền nên được giới hạn trong phạm vi các pháp nhân có quan hệ liên kết với chủ đầu tư, như công ty mẹ, công ty con hoặc doanh nghiệp do chủ đầu tư kiểm soát, nhằm bảo đảm tính minh bạch nhưng vẫn đáp ứng yêu cầu thực tiễn của hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó, VARS IRE cũng đề nghị làm rõ quy định về xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp khách hàng không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo bà Phạm Thị Miền, thực tế đã xuất hiện trường hợp một số chủ đầu tư áp dụng mức xử lý tiền đặt cọc ở mức cao, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. Do đó, dự thảo cần quy định rõ giới hạn xử lý khoản tiền này để hạn chế phát sinh tranh chấp.

Đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, VARS IRE cho rằng quy định yêu cầu sàn phải "bảo đảm tính pháp lý" của bất động sản được đưa vào kinh doanh là vượt quá chức năng và khả năng thực hiện.

Theo kiến nghị của Viện, sàn giao dịch chỉ nên có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, tài liệu do chủ đầu tư cung cấp, thay vì chịu trách nhiệm xác nhận tính pháp lý của dự án. Ngoài ra, VARS IRE cũng đề xuất nghiên cứu bổ sung quy định về các hình thức hành nghề môi giới bất động sản. Theo đó, ngoài hình thức làm việc theo hợp đồng lao động, cần xem xét ghi nhận các mô hình hợp tác phổ biến trên thực tế như cộng tác viên hoặc đại lý, qua đó bảo đảm tính linh hoạt nhưng vẫn phù hợp với yêu cầu quản lý.

Theo VARS IRE, việc tiếp tục rà soát và hoàn thiện các nội dung trên sẽ góp phần giúp Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, vừa tạo lập môi trường pháp lý minh bạch, thông thoáng và phù hợp hơn với thực tiễn vận hành của thị trường bất động sản.