Lộ diện 'kênh đầu tư vua' sẽ được các nhà đầu tư 'đỏ mắt' săn lùng

Thực trạng "ảm đạm" của "kênh đầu tư vua"

Đi ngược lại với xu thế bức tranh chung của thị trường bất động sản (BĐS) khi mà phân khúc căn hộ ngày càng khởi sắc thì phân khúc đất nền vẫn khá "ảm đạm".

Trong báo cáo nghiên cứu thị trường của DKRA Group về các phân khúc của thị trường BĐS TP. HCM trong tháng 4, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới của phân khúc đất nền trong tháng 4 duy trì ở mức khá thấp.

Theo đó, tháng 4/2024, có 4 dự án (1 dự án mới và 3 dự án đang được triển khai) cung cấp cho thị trường 79 nền nhưng chỉ tiêu thụ được 8 nền.

Trong số đó, dự án tại tỉnh Bình Dương chiếm hơn 50% tổng nguồn cung, tỉnh Tây Ninh xuất hiện nhiều nguồn cung mới, chiếm khoảng 31,7%, tại TP. HCM chiếm 15,2% trong khi "thủ phủ" đất nền Long An chỉ chiếm 2,5%.

Theo đánh giá của các chuyên gia, từ năm 2023 đến nay, phân khúc đất nền hiện vẫn chưa thoát khỏi cảnh ảm đạm. Theo tiết lộ của một doanh nghiệp lớn tại tỉnh Long An, trong vòng 1 năm qua, công ty không có dự án đất nền mới được mở bán, chỉ bán lại những giỏ hàng cũ nhưng không có khách mua bất chấp việc doanh nghiệp này đã tung ra nhiều ưu đãi.

>> 4 trường hợp sẽ được miễn tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Đất nền sẽ là "mỏ vàng" tiềm năng cho các nhà đầu tư

Theo dự kiến, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực từ 1/7/2024 với quy định hạn chế việc phân lô, tách thửa đất mới sẽ khiến các nhà đầu tư "đổ tiền" vào phân khúc đất nền.

Một trong những vấn đề đang được các nhà đầu tư đau đáu chính là việc "siết" phân lô, bán nền sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ được triển khai thế nào.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Điều này đồng nghĩa với việc quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố và thị xã trên toàn quốc.

Các chuyên gia nhận định rằng, quy định mới này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư; đồng thời Nhà nước cũng thu được nguồn thuế lớn hơn và sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án.

Tuy nhiên, việc hoạt động chia lô, tách thửa đất sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn khiến cho nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm và khiến cho phân khúc này bị "đẩy giá" lên cao.

Đánh giá về 3 luật mới sắp có hiệu lực, bà Giang Đỗ - Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam nhận định, việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng được xem là bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất đai 2024.

Theo bà Giang Đỗ, những thay đổi như loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến từng cấp sẽ cải thiện hiệu quả việc giao đất, sử dụng đất và tăng thu cho ngân sách Nhà nước.

Thị trường BĐS sẽ là "bức tranh" sôi động trong thời gian tới

Dưới con mắt của những nhà đầu tư sành sỏi, nếu Luật Đất đai 2024 sớm có hiệu lực, thị trường BĐS sẽ nhanh chóng "bắt nhịp" sôi động. Nguyên nhân bởi 2 lý do:

Thứ nhất, do người gốc Việt Nam sẽ được mua bất động sản như người Việt trong nước, điều này đồng nghĩa với việc cuối năm 2024, dự sẽ có một lượng tiền lớn của người Việt ở nước ngoài "đổ" về Việt Nam để mua BĐS.

Thứ hai, sau khi 3 luật lớn chính thức có hiệu lực, sẽ áp dụng giá đất bồi thường cho các dự án theo nguyên tắc thị trường, do đó thị trường BĐS cũng sẽ xác lập ở một mức giá cao hơn so với trước đó, điều này đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư có thêm nhiều cơ hội lựa chọn những sản phẩm đã hoàn thiện về mặt pháp lý với mức giá "vừa túi tiền" hơn.

Nên mua BĐS trước hay sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực?

Theo các chuyên gia, trước khi quyết định "xuống tiền" đầu tư vào BĐS, cần đánh giá nhu cầu của người mua và người bán.

Nếu người mua cảm thấy mức giá ở thời điểm này phù hợp và "hài hoà" ở mức có thể chấp nhận được thì nên mua hoặc chờ thời điểm "rơi trũng" hơn để đầu tư.

Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cũng khuyến cáo rằng chỉ nên mua BĐS ở những nơi đã ổn định quy hoạch hoặc đón đầu quy hoạch (cần nắm chắc thông tin này) hoặc các BĐS dòng tiền gần các khu công nghiệp cũng được xem là một sự lựa chọn "không tồi" cho các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại.

>> Khi 3 luật mới đi vào thực thi, chuyên gia nhận định giá nhà có thể 'hạ nhiệt'