Lo 'sóng' đầu cơ, thổi giá bất động sản tâm linh

Khó tránh đầu cơ

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản tâm linh - Xu hướng và cơ hội” ngày 25/8, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, việc xuất hiện hoạt động đầu tư, thậm chí đầu cơ vào “bất động sản tâm linh” về bản chất cũng là một quy luật của thị trường. Khi nhu cầu về một loại sản phẩm ngày càng tăng và xuất hiện cơ hội tạo chênh lệch giá, nhà đầu tư sẽ tìm đến.

“Bất kỳ phân khúc bất động sản nào cũng có thể vận hành theo quy luật đó. Nguy cơ đầu cơ, trục lợi hoặc đẩy giá trong lĩnh vực này hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, đây không phải câu chuyện riêng của bất động sản tâm linh mà từng xuất hiện ở nhà ở, đất nền và nhiều loại tài sản khác", bà Miền nói.

Theo bà Miền, ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ đôi khi rất mong manh. Một người mua sản phẩm với mục đích tích lũy rồi chuyển nhượng khi giá tăng có thể được xem là đầu tư bình thường. Ngược lại, nếu tổ chức gom số lượng lớn, tạo khan hiếm, tung tin hoặc sử dụng các biện pháp để đẩy giá bất thường, nhằm trục lợi thì cần được kiểm soát.

Để hạn chế tình trạng này, bà Miền cho rằng, điều quan trọng trước hết là xây dựng quy định pháp luật rõ ràng, cụ thể. Với các dự án nghĩa trang có cung cấp sản phẩm cho khách hàng, thông tin về quy hoạch, điều kiện dự án, loại sản phẩm, quyền của người mua và trách nhiệm của chủ đầu tư cần được công khai ngay từ đầu.

Đặc biệt, bảng giá, phí quản lý, duy tu, các chi phí phát sinh cũng như điều kiện chuyển giao, chuyển nhượng nếu có phải được minh bạch. Đây là cơ sở hạn chế thông tin bất cân xứng và việc lợi dụng sự thiếu rõ ràng về pháp lý để đẩy giá.

Luật sư Hoàng Ngọc - Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt tâm và cộng sự - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cũng nhận định, đầu tư và đầu cơ là điều khó tránh khi thị trường phát triển. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế, giá trị các khuôn viên an nghỉ có thể lên tới hàng chục triệu đồng/m2, sức hấp dẫn đầu tư sẽ tăng lên.

Theo ông Ngọc, doanh nghiệp nên cung cấp cả dịch vụ quản lý, duy tu trong nhiều năm. Cần định hướng thị trường phát triển văn minh, tiết kiệm tài nguyên, bảo đảm các giá trị văn hóa, tín ngưỡng.

Rõ sản phẩm, rõ giá để giảm rủi ro

Một trong những vấn đề được các chuyên gia đặc biệt lưu ý là phải xác định rõ bản chất của sản phẩm “bất động sản tâm linh”. Theo ông Vũ Sỹ Kiên - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai - Bộ Nông nghiệp & Môi trường, sản phẩm này không chỉ là đất mà còn bao gồm hạ tầng và các dịch vụ đi kèm.

“Đầu tiên phải định hình rõ sản phẩm. Đất bao nhiêu, hạ tầng bao nhiêu, dịch vụ bao nhiêu thì phải thể hiện rõ trong hợp đồng. Khi minh bạch, cơ hội đầu cơ sẽ giảm và cơ quan quản lý cũng dễ kiểm soát hơn”, ông Kiên nói.

Theo ông Kiên, đây cũng là cách giúp người mua nhận diện giá trị thực của sản phẩm, thay vì bị tác động bởi yếu tố vị trí hoặc những thông tin thiếu kiểm chứng. Giá đất, chi phí xây dựng hạ tầng và dịch vụ chăm sóc dài hạn cần được bóc tách ở mức hợp lý.

Ông Kiên cho rằng, giá đất vẫn là vấn đề khó bởi rất khó phân tách hoàn toàn giữa giá trị đất với chi phí hạ tầng, chuyển nhượng và dịch vụ được cung cấp trong thời gian dài. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất và các phương pháp định giá theo quy định hiện hành sẽ góp phần tăng tính công khai.

“Khi giá đất đầu vào được xác định rõ, người dân có cơ sở so sánh với giá sản phẩm bán ra. Nếu dịch vụ không tương xứng mà chỉ dựa vào vị trí để đưa ra mức giá cao thì người dân hoàn toàn có cơ sở để đặt câu hỏi”, ông Kiên nhận định.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Hoàng Ngọc đề xuất trong ngắn hạn, khi chưa có cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng cho từng phần đất, cần tập trung chuẩn hóa hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua. Có thể nghiên cứu mẫu hợp đồng với các nội dung bắt buộc về giá, quyền và nghĩa vụ của các bên, dịch vụ và trách nhiệm quản lý dài hạn.

Đây là vấn đề quan trọng bởi quyền lợi của người mua có thể kéo dài hàng chục năm. Pháp luật cũng cần tính đến những tình huống chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, thay đổi quy hoạch hoặc di dời nghĩa trang để thực hiện các dự án hạ tầng, quốc phòng, công trình công cộng.