Ông Đậu Anh Tuấn: Luật Đất đai sửa đổi phải tạo được 'đường ray' ổn định cho doanh nghiệp

Việc sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng không chỉ tháo gỡ các điểm nghẽn hiện hữu mà còn tạo một môi trường pháp lý có thể dự báo, để doanh nghiệp yên tâm đưa vốn vào những dự án có vòng đời 20-50 năm. Đây cũng là trọng tâm được ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI nhấn mạnh tại Hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo ông Đậu Anh Tuấn, thời điểm hiện nay đặc biệt phù hợp để cộng đồng doanh nghiệp, hiệp hội và chuyên gia tham gia góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), khi dự thảo chính thức đã được đưa ra với nhiều phương án để tiếp tục thảo luận.

Điểm đáng chú ý, theo đại diện VCCI, là lần sửa đổi này đã có một định hướng lớn làm nền tảng, đó là việc đất đai phải được nhìn nhận như một nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển. Quyền sử dụng đất được xác định là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt và là đầu vào quan trọng của hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Điều doanh nghiệp cần không phải chính sách “tối ưu”, mà là khả năng dự báo

Từ thực tế hoạt động của doanh nghiệp, ông Đậu Anh Tuấn cho rằng giá đất và khả năng tiếp cận đất tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư.

Với doanh nghiệp sản xuất, bài toán thường bắt đầu từ ba câu hỏi: Có mặt bằng hay không, chi phí bao nhiêu và mất bao lâu để có đất triển khai dự án. Với doanh nghiệp nông nghiệp, yêu cầu còn lớn hơn khi phải có đủ diện tích và thời hạn sử dụng đủ dài để thực hiện các khoản đầu tư dài hạn. Chi phí đất cũng không dừng lại ở chi phí của doanh nghiệp. Theo phân tích của ông Tuấn, khoản chi này cuối cùng có thể đi vào giá thuê nhà xưởng, logistics, nhà ở cho người lao động và giá thành hàng hóa. Bởi vậy, yêu cầu về giá đất trong dự thảo cần được nhìn từ góc độ chi phí đầu vào của nền kinh tế, thay vì chỉ là một vấn đề quản lý tài nguyên.

Đáng chú ý hơn, ông Tuấn nhấn mạnh yếu tố ổn định và khả năng tiên liệu. Một dự án sử dụng đất có thể kéo dài 20-50 năm, do đó doanh nghiệp không nhất thiết cần một điều kiện luôn ở mức tối ưu, mà cần một hệ thống quy định đủ ổn định để có thể tính toán trước rủi ro và chi phí. Đây cũng là lý do VCCI cho rằng thước đo thành công của lần sửa đổi không chỉ nằm ở bản thân Luật Đất đai, mà còn ở mức độ đồng bộ với các luật về đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tài sản công, thuế...

Theo ông Tuấn, thực tế có những dự án chậm triển khai không hẳn do thiếu vốn hay thiếu quyết tâm của địa phương, mà bởi các quy định pháp luật liên quan chưa thống nhất, khiến cơ quan thực thi thiếu căn cứ rõ ràng để quyết định.

Sáu nhóm vấn đề cần làm rõ

Từ định hướng chung đó, đại diện VCCI đặt ra 6 nhóm vấn đề cần tiếp tục được làm rõ trong quá trình hoàn thiện dự thảo.

Đầu tiên là thẩm quyền quản lý đất đai. Dự thảo đưa ra hai phương án: Một phương án tiếp tục trao quyền cho UBND cấp tỉnh và cho phép địa phương chủ động phân cấp, ủy quyền; phương án còn lại quy định cụ thể ngay trong luật thẩm quyền của cấp huyện và cấp tỉnh đối với từng nhóm đối tượng.

Theo ông Tuấn, phương án thứ nhất tạo sự linh hoạt, trong khi phương án thứ hai giúp doanh nghiệp biết trước cơ quan nào có thẩm quyền quyết định. Tuy nhiên, dù lựa chọn phương án nào, cần cân nhắc việc thiết lập một khung tối thiểu thống nhất về hồ sơ, thời hạn giải quyết, công khai thủ tục và xử lý trường hợp quá hạn. Nếu mỗi địa phương vận hành một quy trình khác nhau, chi phí tuân thủ đối với doanh nghiệp hoạt động trên nhiều địa bàn sẽ rất lớn.

Giá đất và nghĩa vụ tài chính là nhóm vấn đề thứ hai. Dự thảo chuyển sang cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, đồng thời có những thay đổi đáng kể về phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính. Theo VCCI, đây là nội dung tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào và cần được quy định đủ rõ về thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh, căn cứ biến động thị trường và thẩm quyền xác định các tỷ lệ thu.

Nhóm vấn đề thứ ba là ngăn tình trạng đầu cơ, găm giữ đất. Dự thảo đưa ra cơ chế thu tiền lũy tiến đối với trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, với các mốc thời gian cụ thể. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là phải phân biệt được đất bị găm giữ với quỹ đất của những dự án đang triển khai bình thường nhưng chậm do thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng hoặc thay đổi quy hoạch.

Tiếp đó là khả năng tiếp cận đất cho sản xuất nông nghiệp. VCCI đề nghị đánh giá lại hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng và thủ tục lập phương án sử dụng đất của tổ chức kinh tế, đồng thời nghiên cứu cơ chế để thị trường cho thuê đất nông nghiệp có thể vận hành hiệu quả hơn.

Một vấn đề khác được đặt ra là ranh giới của mô hình “luật khung”. Việc rút gọn luật, giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự, thủ tục có thể giúp hệ thống pháp luật linh hoạt hơn. Tuy nhiên, theo ông Tuấn, những nội dung tác động trực tiếp đến quyền tài sản như điều kiện bồi thường, các trường hợp không được bồi thường, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất hay các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá cần được cân nhắc kỹ về việc có nên quy định trực tiếp trong luật.

Cuối cùng là điều khoản chuyển tiếp, nhóm quy định đặc biệt quan trọng với những doanh nghiệp đang triển khai dự án dở dang. Cần xác định rõ luật nào được áp dụng khi một hồ sơ đồng thời rơi vào nhiều quy định chuyển tiếp, cũng như cách xử lý những dự án đã bắt đầu quy trình theo pháp luật cũ nhưng chịu tác động khi luật mới có hiệu lực.

Minh bạch để cạnh tranh bằng năng lực, không phải bằng thông tin

Một điểm xuyên suốt trong quan điểm của VCCI là minh bạch thông tin đất đai.

Theo ông Tuấn, khi quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và sử dụng đất được công khai đầy đủ, doanh nghiệp có thể cạnh tranh bằng năng lực triển khai. Ngược lại, nếu thông tin còn khép kín, lợi thế dễ chuyển sang những chủ thể có khả năng tiếp cận thông tin trước.

Vì vậy, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai không chỉ là câu chuyện kỹ thuật quản lý nhà nước, mà còn liên quan trực tiếp đến môi trường cạnh tranh của thị trường.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, thông điệp được VCCI đưa ra khá rõ: khơi thông nguồn lực đất đai nhưng không buông lỏng quản lý; thúc đẩy phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công. Muốn đạt được hai mục tiêu này, luật phải đồng bộ, thủ tục phải có thể dự báo, thông tin phải minh bạch và những quy định tác động trực tiếp đến quyền tài sản phải đủ rõ ràng.

Ông Đậu Anh Tuấn cũng đề nghị các ý kiến góp ý không dừng ở nhận xét chung mà cần đi thẳng vào từng điều khoản, chỉ rõ vấn đề, phương án xử lý và tác động thực tế. Theo ông, càng cụ thể, cơ quan soạn thảo càng thuận lợi trong việc tiếp thu, hoàn thiện dự thảo. VCCI cho biết sẽ tổng hợp các ý kiến tại hội thảo để cung cấp cho các cơ quan thẩm định, thẩm tra và các cơ quan liên quan trong quá trình xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).